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#1 28/11/2019 18h53

Membre (2019)
Réputation :   1  

VOTRE PROFIL

Couple: moi enseignant 30 ans (revenu 28k€), copine esthéticienne à son compte 26 ans (revenu 16k€), aucun enfant.
TMI 14% jusqu’à présent grâce aux frais réels (km..), 30% dès l’année prochaine suite à ma mutation. Dans tous les cas 30% avec les loyers que rapporterait cet investissement.

Actuellement en projet d’achat de terrain + construction de RP (230k€ environ répartis à deux, mais projet qui traine en longueur, obtention de devis, de permis de construire… refus de permis, possible changement de terrain…), je me demande s’il ne serait pas plus judicieux d’investir maintenant dans un projet immobilier en parallèle afin de ne pas me retrouver « bloqué » par la suite à cause de mon taux d’endettement. C’est visiblement le conseil que je retrouve la plupart du temps sur internet.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: correctes
- Fiscales: correctes
- Artisanales : aucune mais épaulé par mon beau père (construction RP l’été prochain)
- Sociales: correctes
- Temps disponible: énormément, j’ai la chance d’avoir un travail qui me permet de la flexibilité (20h/sem sur 3.5 jours) + vacances donc j’aurais le temps nécessaire pour mener à bien le projet.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble d’habitation en pierre sur 2 niveaux (240 m²) avec cour extérieure/local de rangement/cave sur un terrain de 335 m², comprenant 6 appartements dont 4 F2 et 2 F1 que je souhaite faire louer en LMNP.
- Année de construction: ?
- Seuls 4 appartement loués.
- Chauffage électrique
- Fenêtres PVC double vitrages
- Compteurs élec, eau, individuels.

LOCALISATION DU BIEN

- Commune de 2500 hab. comprenant tous commerces, école, collège et magasin de grande surface.
- Situation: Proximité immédiate de la nationale permettant d’atteindre en 20min une ville de 40000 hab. et en 40min une ville de 200000 hab.
- Le bien est situé à 20min de trajet de mon domicile, ce qui était un choix primordial de ma part.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne suis pas qualifié pour répondre.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Cout du bien 229000€ (916€/m² construit et 684€/m² avec terrain)
- Frais d’agence 12000€ (5.53%)
- Frais de notaire estimé 18320€ (8%)
- Loyers actuels (4/6) : 24820€ HC (2068€/mois)
- Loyer envisagés (6/6)  : 37220€ HC (3102€/mois)
- Taux de vacance envisagé: 4%

- Travaux immédiats
Aucune idée, je n’ai encore eu aucun contact ni avec le propriétaire ni avec l’agence et les informations données sont assez floues, peu utiles.

SITUATION AVEC LE VENDEUR

Bien vendu depuis au moins 3 mois, avec et sans agence. Je pensais tenter une approche en direct en allant sonner directement chez les locataires sachant ou se situe le bien et éviter ainsi les 12000€ de frais d’agence, me le conseillez-vous ?

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Frais de notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.35% via simulation
- Durée du crédit: 20 ans ( faut-il poussez à 25 ans pour augmenter le cashflow ?)
- Mensualité : 1108.38€ via simulation
- Cout total crédit : 37011.77€ via simulation
- Cout/an : 1850.59€ via simulation
- Remb. Prêt/an : 13300.56€ via simulation
- Frais de dossier 950€
- Frais de crédit logement 2500€
- Épargne de précaution: 10000€ en cas d’impayés ou de problèmes quelconques.
- Avantage fiscal : aucun déficit foncier à prévoir visiblement (malheureusement ^^)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP : location meublée (foncier réel)

Pensez-vous que les baux de location puissent être changés/mis à jour à partir du moment où je deviendrai propriétaire du bien ? Notamment si ceux-ci comportent des clauses particulières pour lesquelles je ne suis pas d’accord.

Qu’en est-il des cautions ? Celles-ci sont-elles restituées par le propriétaire aux locataires puis données au nouveau propriétaire, en l’occurrence moi ?

A moins que celui-ci ne fasse une sorte d’état des lieux de changement de propriétaire afin de vérifier dans quel état il laisse le bien ? Ainsi les cautions seraient utilisées/remboursées avant d’être reversées au nouveau propriétaire.

Je pense que les logements sont en LMNP étant donné qu’il s’agit de T2-T1, dans le cas contraire, le bail peut-il est transformé en bail LMNP avec accord du locataire en place ? (sous réserve de bien pouvoir lui fournir tout « meubles » nécessaires).

Aucun test d’annonce sur le bon coin comme 4/6 sont loués. (Devrais-je pour autant essayer ?)

Pensez-vous que la carence locative soit plus importante avec des T1-T2 ? Ne risquerais-je pas de me retrouver en grande difficultés à relouer le bien ?

CHARGES D’EXPLOITATION

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) soit 15jours/an soit 2068/2=1034€
- Frais de gestion locative envisagés si délégation: NON
- Coût des travaux à 5 ans: sûrement les murs des parties communes
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): sûrement la façade
- Taxe foncière hors TEOM : estimée à 2500€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): estimée à 350€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: NON, caution demandée
- Expert-comptable : estimée à 500€/an
- Adhésion CGA : estimée à 150€/an

Charges d’exploitation annuelles : 5660€ (dont 3500€ à déduction des bénéfices)

En l’état actuel :
- Rentabilité brute : 10.84% (2068*12/229000)
- Rendement opérationnel brut : 10.40% (11.84/100*0.96)
- Rendement net de charges : 7.37% (2068*12-5660)/259930)
- Rendement opérationnel net : 6.99% (2068*12*0.96-5660)/259930)

CASH FLOW

-Bénéfices : 29040€ (loyers CCx12)

-Charges:2500(tx foncière)+1130(vacances locatives)+350(PNO)+500(comptable)+150(CGA estimé)+13300.56€(mensualité)=17930.56€

-CF positif d’environ 11110€/an soit ~925€ par mois.

J’ai essayé de me réaliser un petit tableur Excel afin de faciliter mes calculs, puis trouvant les résultats peut être trop « positifs », j’ai par ailleurs souscrit à l’abonnement premium sur le site rendementlocatif.com afin de pouvoir comparer et déceler d’éventuelles erreurs.

Et pour le coup, j’avais dû me tromper dans le calcul des charges récupérables puisque je retombe à un CF de 339€ seulement. Toutefois, d’après ce que j’ai compris, du moment que c’est positif il faut foncer car au fond c’est surtout les 13300€ de remboursement sur le crédit chaque année qui me rapporteront à l’avenir.

Sur le papier, si je respecte bien mon budget travaux et ameublement cela serait le projet trouvé le plus rentable et selon vos témoignages, un bien assez/voir très rentable.

Concernant, la recherche de locataires, je suis un peu inquiet car évidemment ils sont « livrés » avec l’achat mais je pourrais me retrouver un jour dans une situation de carence locative.

Je pourrais également avoir de gros imprévus travaux (façades, toitures) ou autres si le propriétaire n’a pas été honnête.

Je me permets de vous solliciter afin de m’apporter tous les conseils et avis possibles, car malgré mes heures de recherches sur le sujet, il y a toujours des zones d’ombres et erreurs d’incompréhension possibles.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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[+1]    #2 28/11/2019 20h08

Membre (2018)
Réputation :   10  

Bonjour,

Mimi02 a écrit :

Actuellement en projet d’achat de terrain + construction de RP (230k€ environ répartis à deux, mais projet qui traine en longueur, obtention de devis, de permis de construire… refus de permis, possible changement de terrain…), je me demande s’il ne serait pas plus judicieux d’investir maintenant dans un projet immobilier en parallèle afin de ne pas me retrouver « bloqué » par la suite à cause de mon taux d’endettement. C’est visiblement le conseil que je retrouve la plupart du temps sur internet.

Quelle est l’hypothèse prise dans le cadre de cette étude de cas (1. Vous réalisez votre projet de construction de RP en parallèle de votre investissement locatif (et dans ce cas il serait bon de préciser justement l’impact sur votre capacité d’endettement etc) ou 2. Vous réalisez uniquement l’investissement locatif) ?

Mimi02 a écrit :

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble d’habitation en pierre sur 2 niveaux (240 m²) avec cour extérieure/local de rangement/cave sur un terrain de 335 m², comprenant 6 appartements dont 4 F2 et 2 F1 que je souhaite faire louer en LMNP.

LOCALISATION DU BIEN
- Commune de 2500 hab

Vous augmentez les risques en commençant par un gros projet et dans une petit ville, avez-vous pris le temps de bien vous former, d’étudier le marché, etc ?

Mimi02 a écrit :

- Travaux immédiats
Aucune idée, je n’ai encore eu aucun contact ni avec le propriétaire ni avec l’agence et les informations données sont assez floues, peu utiles.

Attention, vous n’êtes pas assez renseigné sur le bien, et donc:
- vous mobilisez la communauté sans même avoir pris le temps de visiter, c’est pas tip-top
- vous ne menez pas l’étude de façon sérieuse (vous dites vous-mêmes que vous ne savez pas si des travaux sont à prévoir)

Mimi02 a écrit :

Bien vendu depuis au moins 3 mois, avec et sans agence. Je pensais tenter une approche en direct en allant sonner directement chez les locataires sachant ou se situe le bien et éviter ainsi les 12000€ de frais d’agence, me le conseillez-vous ?

Vous voulez dire "en vente" je suppose. Si vous n’avez jamais pris contact avec l’agence effectivement autant passer en direct.

Mimi02 a écrit :

- Durée du crédit: 20 ans ( faut-il poussez à 25 ans pour augmenter le cashflow ?)

Le sujet a été abordé à de multiples reprises sur le forum, je vous invite à utiliser la fonction Recherche du forum (en haut à droite).

Mimi02 a écrit :

- Avantage fiscal : aucun déficit foncier à prévoir visiblement (malheureusement ^^)

- LMNP : location meublée (foncier réel)

Cela n’a pas de sens de faire du déficit foncier en LMNP (vous n’avez pas de revenus fonciers en LMNP, il s’agit de revenus BIC). Et les règles liées au déficit sont très sensiblement différentes. Je vous invite à bien relire une fois encore les sujets liés au LMNP sur le forum (c’est important et on sent que c’est flou pour vous).

Mimi02 a écrit :

Je pense que les logements sont en LMNP étant donné qu’il s’agit de T2-T1, dans le cas contraire, le bail peut-il est transformé en bail LMNP avec accord du locataire en place ? (sous réserve de bien pouvoir lui fournir tout « meubles » nécessaires).

Attention, là ça ne va pas du tout : vous ne savez pas si les logements sont aujourd’hui meublés ou non (donc grosse méconnaissance du projet) et quant à "le bail peut-il être transformé en bail LMNP avec accord du locataire en place", mettez-vous à la place du locataire. Vous louez un bien en nu, vous avez vos propres meubles, allez-vous les vendre parce que le propriétaire aimerait bien faire du meublé (et louer plus cher) ?

Mimi02 a écrit :

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) soit 15jours/an soit 2068/2=1034€

D’où sort ce chiffre (1 mois tous les 2 ans) ? D’une étude de marché approfondie ou est-ce au doigt mouillé ?

Mimi02 a écrit :

- Coût des travaux à 5 ans: sûrement les murs des parties communes
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): sûrement la façade

Et donc combien provisionnez-vous ?

Mimi02 a écrit :

- Taxe foncière hors TEOM : estimée à 2500€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): estimée à 350€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: NON, caution demandée
- Expert-comptable : estimée à 500€/an
- Adhésion CGA : estimée à 150€/an

Quid de la CFE ?

Mimi02 a écrit :

En l’état actuel :
- Rentabilité brute : 10.84% (2068*12/229000)
- Rendement opérationnel brut : 10.40% (11.84/100*0.96)
- Rendement net de charges : 7.37% (2068*12-5660)/259930)
- Rendement opérationnel net : 6.99% (2068*12*0.96-5660)/259930)

Comment pouvez-vous connaître ces chiffres sans même savoir si des travaux sont à réaliser ou non (je ne parle même pas de devis etc) ?

Mimi02 a écrit :

Toutefois, d’après ce que j’ai compris, du moment que c’est positif il faut foncer car au fond c’est surtout les 13300€ de remboursement sur le crédit chaque année qui me rapporteront à l’avenir.

Au moins pour les tous premiers investissements je pense que c’est un non-sens de foncer : vous vous engagez sur de très grosses sommes, sur du long terme, et avec une connaissance du bien très superficielle (même si j’ai bien conscience que vous ne comptiez pas faire d’offre avant d’étudier davantage le projet…j’espère).

J’ai répondu à ce sujet mais en fin de compte je ne suis pas sûr que ça vaille vraiment le coup : sans vouloir être agressif l’étude n’est pas du tout sérieuse pour l’instant, vous pouvez évidemment pré-étudier un bien avant de le visiter mais avant d’extrapoler des cash-flows potentiels à deux décimales et de présenter l’étude à la communauté je vous invite vraiment à étudier le bien un peu plus en profondeur..!

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#3 29/11/2019 19h55

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonsoir,

Je vous remercie d’avoir répondu à mon sujet. A mon sens, ce n’est ni une perte de temps pour moi et je l’espère ni pour vous. Dans le sens ou je souhaitais obtenir un ou plusieurs avis avant de pouvoir réellement me lancer dans l’aventure.

Je vais donc commencer par répondre à vos interrogations afin que cela puisse me faire avancer dans ma démarche et éventuellement aider d’autres lecteurs.

1- Mon projet actuel de construction étant en stand-by , je me dit qu’il serait peut être préférable de me lancer dans l’immobilier dès maintenant afin d’augmenter ma capacité d’emprunt futur, et ne pas me retrouver par la suite bloqué par mon investissement de RP au niveau de ma capacité d’emprunt. Avec un "bon" projet, je me disait qu’en considérant 70% des revenus locatifs, cela me permettait d’obtenir un autre prêt que je ne pourrais pas forcement avoir dans le sens inverse. Surtout si la banque fait en sorte de nous positionner d’emblée sur un taux d’endettement de 33% ( comme cela à été le cas lors de nos deux contacts pour l’obtention/ simulation de prêt ).

2- Pour ce qui est de la formation, cela fait un petit moment ( 1an ) que je me penche sur la question. J’ai acheté différents livres, formations sur internet afin de pouvoir obtenir des connaissances sur le sujet. J’ai toujours voulu investir dans immobilier, mais jusqu’à récemment je souhaitais le faire après l’achat de RP. Chose qui finalement n’est pas la meilleur option. Cela fait donc 3 mois que je regarde tous les biens à vendre aux alentours de mon lieu d’habitation (30km environs), les biens qui potentiellement pourrait être rentable. D’après mes différentes lectures, un bien dois posséder un rendement brut de 10% pour pouvoir augmenter la capacité d’emprunt / diminuer l’endettement et présenter le moins de risque possible. C’est également dans cette optique que j’ai focalisé mon choix sur du logement T2 qui se louerai plus facilement que les logements trop petits, ou trop grands. Mêmes s’ils peuvent avoir une période de carence locatives plus importante également. ( notamment dans le cas d’étudiants, mais le bien visé n’est pas réellement concerné ).

En effet, il peut s’agit d’un gros projet. Mais à ce que j’ai compris, il est plus intéressant financièrement (avantage fiscal) et également plus simple administrativement (peu de démarches) de pouvoir commencer par du LMNP. Cet immeuble correspond vraisemblablement à de la location meublée au vue des petites surfaces qu’il comporte ( T2 - T1 ). C’est d’ailleurs dans cette optique également que je préférais investir sur un bien hors copropriété, et dont je serai le seul propriétaire afin de maîtriser complètement les différentes charges/ travaux. L’avantage d’un immeuble de rapport étant de pouvoir obtenir un rendement plus important qu’un appartement seul, tout en ayant moins de gestion à réaliser qu’avec plusieurs appartement éloignés. Le fait d’acheter groupé, permet également de faire plusieurs économies non négligeables (frais d’agence et notaire, comptable, assurances, taxe foncière, travaux…). Bien souvent, un immeuble de rapport se vend à un prix plus faible au m² permettant concrètement d’obtenir 1 apt " gratuit" sur 10 par exemple.

3- Je ne suis pas assez renseigné sur le bien, car en effet, je ne l’ai pas encore visité. Je compte m’y rendre ce weekend afin de rencontrer par chance des locataires, qui pourraient me donner un moyen de contacter le propriétaire, et éventuellement me parler d’avantage de ce qu’il ressentent sur le bien qu’ils occupent. (travaux, nuisance, déménagement prévu…). Je comprend que vous puissiez sous entendre que l’étude menée n’est pas sérieuse, vous avez certainement l’habitude de réaliser ce genre de projet alors que je débute. Je peut toutefois vous affirmer les nombreuses heures passées à m’informer, calculer, vérifier si ce bien pouvais être intéressant ou non. Je ne vous ai pas fourni une liste de 10 biens en vous indiquant de choisir à ma place. Je souhaitais simplement savoir si "à vu de nez" de pro, si cela sentais ou non la bonne affaire. Evidemment tous mes calculs ont étés réalisés avec les informations connues, et je pense que toute personne ayant souhaité investir commence déjà par calculer la rentabilité maximum d’un projet avant d’aller plus loin. C’est ensuite, si seulement celle-ci est acceptable, que l’on peut affiner les calculs afin d’obtenir un résultats plus proche de la réalité. Voir également, un scénario catastrophe au cas ou.

4- Bien "en vente", bien entendu. Il a d’ailleurs changé deux fois d’agence en trois mois. La première n’ayant indiqué à l’époque aucune indication précises à sujet de la rentabilité du bien, ni les loyers, ni les locataires en place. La première annonce indiquait d’ailleurs 6 T2, alors que la seconde annonce plus détaillée avec une autre agence indiquait 4 T2 + 2 T1, pour vous dire. Ayant été moi même déçu lors de nos recherches de terrain pour construction de RP, et également du suivi une fois le terrain trouvé, je me disais que passer outre l’agence (même si c’est moche j’en conviens), peut se justifier. Je citerai volontiers mon grand père en ces termes : "je suis bien gentil, mais on peut me baiser une fois, pas deux." Dans le cas présent, 12000€ de frais d’agence, pour être mis en contact avec une agence n’ayant aucun détails précis du bien, mis à part sa location, c’est autant de possibilité de négociation qui s’envolent.

5- Le sujet à été abordé à de multiples reprises, j’en suis conscient car j’ai parcouru une bonne partie du forum grâce aux recherches pas mots clefs. Mais je part du principe que tout avis est toujours bon à prendre. Et ce qui faisait foi il y a quelques années, n’est peut être plus d’actualité aujourd’hui avec les taux bas. Augmenter la durée de 5 ans actuellement, coûte tout de même relativement cher, et à mon sens ( je suis d’ailleurs d’accord avec certains membres du forum la dessus ), il ne faut pas remarquer QUE le cashflow mais aussi la rentabilité à terme ( intérêts bancaires inclus).

6- Il s’agit en effet d’un abus de langage de ma part. En LMNP réel, on ne parle de pas de déficit fonciers mais de charges déductibles et d’amortissements permettant de baisser les recettes locatives, donc les impôts qui en découlent. C’est ce que j’ai indiqué par la suite dans charges d’exploitation. Je n’ai pas indiqué la nature des amortissement réalisés étant donné qu’il me faut l’aide d’un comptable pour définir clairement leur valeur en % par rapport au bien, et leur durée d’amortissement. J’ai évidemment essayé à travers mes différents tests d’utiliser les valeurs indiquées sur le forum, ainsi que sur d’autres sources. Les résultats étant peu différents les uns des autres au vu de la rentabilité du projet. Il est certain qu’avec un appartement de centre ville coûtant 200000€ et un loyer de 500€, la rentabilité serai beaucoup plus faible au regarde de l’amortissement à réaliser sur les premières années. Dans mon cas, même 50% du gros oeuvre sur 30 ans ou 40 ans, fait peu de différence.

7- La rentabilité du projet dépendant évidemment du fait d’être réalisé en meublé ou non, il me fallait évidemment poser la question. J’ai indiqué que je supposais puisqu’il est beaucoup moins intéressant financièrement de louer en nu. Maintenant dans le cas ou, suite à ma visite et entretien avec locataire et propriétaire je voulais pouvoir avoir un coup d’avance et me dire voila, soit cela DOIT rester en nu et ce ne sera pas rentable, soit cela PEUT passer en meublé à sous certaines conditions. Je peut vous citer le cas d’une connaissance proche qui a récemment fait l’acquisition d’un logement T3 qui était en location nu et qui au moment de l’achat, à proposé à l’étudiant présent de refaire un nouveau bail de location en meublé tout en gardant le même loyer et en changeant l’état des lieux. Il lui a également demandé une attestation indiquant que le locataire refusait d’obtenir la vaisselle, le lit…mais que cela étant du, il pouvais le demandé à tout instant au propriétaire. Ceci à été monté sous conseils de son comptable, qui lui a également fait acheter tous les meubles nécessaires ( vaisselle, lit…) pour avoir des justificatifs. Ces "meubles" étant du coup stockés neuf dans son garage/grenier en attendant le départ du locataire pour que tout soit "en règles" au prochain bail.

8- Le délai de carence locative d’un mois tous les deux ans est une moyenne observée sur d’autres études de cas. Il n’est de toute façon jamais possible de prédire l’avenir.

9- Il s’agit là encore de supposition, parmi les travaux le plus souvent nécessaires à un immeuble.
Egalement vis à vis du bien vu de l’extérieur. Il n’y a pas de photo sur le bon coin mais, je suis déjà passé plusieurs fois devant en voiture.

10- Aucune idée du montant de le CFE, mais celle-ci sera forcément indiquée par le propriétaire actuel du bien. Ou l’agence si je me décide à passer par eux.

11- 4 logements sur 6 étant loués, je suppose que ces 4 logements ne nécessitent pas de travaux dans l’état actuels des choses. Ceux -ci auraient certainement besoin d’un coup de rafraîchissement ou plus lors d’une sortie de locataire, dans ce cas, c’est à chiffrer dans la mesure du possible lors de ma visite, et cela se répercutera si possible sur le prix d’achat du bien. Ou si compris par le propriétaire, sur le futur rendement du bien. Encore une fois, il s’agit d’une première étude, d’un "brut", permettant de voir si le projet peu ou pas être viable au prime abord.

12- Il s’agit en effet d’un bel investissement en terme d’argent et d’appartement pour un premier investissement. Maintenant, si celui-ci se rentabilise facilement, j’aurais tendance à dire pourquoi s’en priver ? A choisir entre un appartement à 100 k en copro ou 6 apts à 220 k sans copro, je me dit qu’il ne faut pas forcément s’arrêter au prix. Dans tous les cas, l’investissement se fait toujours sur du long terme, qu’il s’agisse de 15, 20 ou 25 ans, et peut importe le nombre d’appartement. Tant que le bien s’autofinance, et que le prêt est accordé, je me dit que tout est réalisable.

Pour finir, je tenais encore une fois à voir remercier pour vos conseils et vos mises en garde.

Ce projet, vous l’avez compris, étant une ébauche, il me tenais à coeur d’avoir une validation ou non sur sa faisabilité.

J’ai tenté de trouver le bien ayant potentiellement la plus grosse rentabilité car vouloir partir sur un premier bien à 5% de rentabilité brute ( 3% net ) ne semblait être le meilleur moyen de mettre un frein à mon projet de résidence principale.

A ce jour, je ne souhaitais pas effectuer de déplacement, déranger les locataires et le propriétaire pour quelque chose qui partait déjà de manière bancale sur le papier. Certains diront qu’il suffit de diviser rapidement de tête (loyer perçus/cout d’achat) et de regarder le taux brut pour se faire une idée.

J’ai souhaité aller un peu plus loin.

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#4 29/11/2019 22h44

Membre (2018)
Réputation :   30  

Bonsoir,

Quelques remarques à vos réponses.

1) Le taux d’endettement < 33% peut ne pas s’appliquer, dans le cas ou votre reste à vivre est important. A vos niveaux de salaire, il le sera cependant sûrement. Etre propriétaire rassure les banques et augmente donc votre "score" et abaisse donc votre taux.

2) Risque et rendement sont liés… 10% de rendement c’est bien sur le papier, êtes-vous sûr que les caractéristiques (emplacement, prestations..) des biens leur permettent d’avoir une vacance locative correcte ?

Un immeuble permet effectivement de faire des économies d’échelle, sur les travaux notamment. Par contre vous êtes seul à devoir gérer les parties communes,  le ravalement, la toiture… les problèmes sont proportionnels à la surface. vous allez avoir besoin de temps de et connaissances pour ne pas appeler un artisan à chaque ampoule qui claque. 6 logements  = 6 locataires à gérer : 6 baux, 6 entrées/sorties non concomitantes, 6 réseaux de plomberie etc.

4) Connaissez-vous les types de logements réellement présents ? A surface égale, un grand T1 se loue moins cher qu’un T2.

7) Vous n’avez aucune garantie que les locataires acceptent que leur logement nus soit transformés en meublé. Vous ne pouvez pas non plus les forcer à partir et risquez donc de voir votre rentabilité baisser dès les premiers mois.

8) Prédire la vacance locative non mais du meublé dans une ville de 2500 habitants me laisse songeur. Y a t’il un pôle d’attractivité qui vous apporterait des locataires, type grosse entreprise, hôpital, école … ?

9) Si les logements sont loués en meublé oui, Il n’y pas de CFE pour les logements nus.

Il y a des files intéressantes sur la gestion d’immeuble, vous devriez les lire si ce n’est déjà fait. La charge de travail est beaucoup plus importe que un seul logement et vous êtes garant de la structure de l’immeuble, cela ne s’improvise pas.

Xavier.

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#5 30/11/2019 08h56

Membre (2013)
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Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   327  

Bonjour Mimi02,
Il y a beaucoup de blabla très théorique dans votre réponse à Henrikaya, il est important et nécessaire que vous en preniez conscience.
Un immeuble dans une ville de 2500 habitants est un risque et une étude de marché s’impose.
Ce n’est pas par exemple parce que vous avez lu x fois que le LMNP est une bonne formule que la demande existe sur ce marché local.
Commencez donc par visiter ce bien en vous faisant accompagner de quelqu’un ayant de bonnes compétences techniques.
Visitez chaque lot, lisez les baux, vérifiez les profils locataires etc etc et ensuite, faîtes vos devoirs.

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#6 30/11/2019 13h04

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour et de nouveau merci à tous pour vos réponses.

A vous lire, cela semble flagrant que l’investissement dans un immeuble de ce type est un mauvais premier départ. Je devrais donc essayer de concentrer mes recherches sur un bien situé dans une petite ville, ou en proche agglomération.

Je ne mesure en effet pas les risques liés à la gestion d’un immeuble en intégralité même si pour moi cela ressemblait plus à une grosse maison de campagne divisée en appartements. J’ai cette fâcheuse tendance à croire que tout est toujours facile, et quand je lis les commentaires sur ceux qui ont réussis, je me dit que cela n’a pas l’air si compliqué.

Merci de me remettre la tête sur les épaules.

Je ne vois pas réellement par ou commencer pour faire une étude de marché correcte, car j’imagine que cela s’apprend également avec le temps, ce n’est donc pas aujourd’hui, que j’en serait capable.

Malheureusement, je ne connais pas non plus de personne ayant de près ou de loin réussi dans l’immobilier. En effet, cela aurait été pour moi un excellent point de départ de pouvoir visiter avec un contact compétent en la matière.

Il serai certainement préférable de commencer petit, en bas de l’échelle si je puis dire avec ou deux appartements situés au sein de lots afin de me "former". Le manque à gagner serait évident, mais le risque et les aléas de location/gestion en seraient également très réduits.

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#7 30/11/2019 13h32

Membre (2013)
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Vous ne pouvez qu’être encouragé par une ambiance générale qui peut laisser imaginer qu’après quelques heures sur un site d’annonces et un rendez-vous avec son banquier on aura une rente à vie.
Beaucoup survendent légèrement voire beaucoup la facilité… Et font oublier les risques et les fondamentaux.
Souvenez vous : les 3 qualités d’un bien d’investissement immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Je suis pour ma part à la fois surpris et inquiet d’observer un vrai phénomène de mode qui fait se précipiter des débutants dans des projets complexes.
N’oublions pas qu’un bien immobilier est aussi et surtout un produit technique. On n’entend pas grand monde parler de ses erreurs et déconvenues.

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[+1]    #8 01/12/2019 11h45

Membre (2016)
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Je me permets de répondre à votre post.

Quand on lit votre post, on sent votre motivation, et l’envie de faire bouger les choses. Peut être en lien avec votre projet au point mort sur votre RP. Mais en filigrane ressort votre inexpérience, et votre optimiste sur un projet qu’il convient de regarder plus attentivement.

Un village de 2500 habitants  peut être :
- en proche périphérie d’un gros pôle, et vous allez avoir les personnes qui recherchent cette âme de village, sans perdre en facilité d’accès aux services publiques
- un village plus isolé, avec moins d’emplois, et des personnes qui n’ont pas le choix que d’y résider.

Un T1/T2 va avoir pour population cible:
- étudiant, donc proximité d’une école supérieure
- jeune travailleur, donc proximité de son premier emploi
- personne fraîchement déménagé, pareil proximité de son emploi
- divorcé/../ accident de la vie, qui attends une situation stable
- et les " pas le choix", car les T3 coûtent trop cher, et qui n’ont d’autres choix que de réduire le logement pour réduire le prix du loyer.

Pour avoir la vacance locative la plus réduite, il va falloir avoir votre " cœur de cible" et agir en fonction. Comme les pubs qui vont ciblent sur internet. Pas la peine de perdre son temps à envoyer des pubs pour le dernier iphone à tel individu, qui par contre serait intéressé par un taille haie.

Quel est votre profil cible ? Que feront ces locataires la journée ?
Quelle est l’attractivité de cet immeuble par rapport à un autre logement à 20 min dans la grande ville ? Uniquement le prix du loyer qui est moins cher ? A ce moment, vous vous sélectionnez, bien involontairement, mais vous sélectionnez quand même les dossiers les moins " parfaits".

Dans un projet, d’autant plus dans un immeuble où vous mettez toutes vos billes au même endroit, il faut avoir une confiance dans cet emplacement, et dans ce bien. Le reste vous pourrez en changer ( encore que refaire la façade et la toiture, vous le sentirez passer), mais l’emplacement vous le subirez.

Vous êtes sur un projet à presque 9 ans de votre salaire annuel( 28 000/ an). Les choix que vous prendrez auront un fort impact.

Dans le cas d’un locataire " à profil particulier", comme un sorti de prison ( comme j’ai pu en avoir un 2 étage au dessus de mon studio lyonnais) - Le propriétaire a sous loué à une association " solidaire" pour les personnes n’arrivant pas à trouver un bailleur -, vos autres locataires vont filer dès qu’ils en auront la possibilité. ( Et pourtant l’association payait rubis sur l’ongle, il ne s’agit pas que de financier). Ma locataire n’était pas (trop) gênée par ce locataire, mais au 2nd étage certains ont été menacés physiquement et verbalement quand le locataire indélicat était ivre et/ou drogué.

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#9 02/12/2019 16h02

Membre (2019)
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Bonjour,

Je vous remercie tous les deux pour vos remarques pertinentes.
Cela m’a permis de clairement y réfléchir à deux fois avant de me lancer de ce type de projet.

Je vais tâcher de me focaliser en premier lieux sur l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement (vous me rappelez Stéphane Plaza ^^) mais aussi son attractivité, ses commodités.

Après tout c’est de cette manière que nous avons fait nos recherches pour notre projet de RP. Nous avons d’abord commencés par les emplacements proche agglomération puis étant donné les prix au m2, nous nous sommes vites rabattus sur les villages plus éloignés et moins chers.

Habitant actuellement à Soissons, dans l’Aisne, nous n’avons pas la chance d’avoir d’étudiants (mis à part Reims à 50km). Notre coeur de cible, serait donc plutôt orienté vers des jeunes actifs, ou jeunes couples souhaitant rester en ville ou à proximité.

Autant je pouvais me sentais partant pour un immeuble assez proche, autant acheter un bien à une cinquantaine de km de chez moi ne m’enchante guère plus que ça. J’y vois plutôt un frein en terme de gestion. Sachant que je ne souhaiterais pas déléguer.

C’est peut être bête me direz vous, car pour faire de bonnes affaires il faut peut être ratisser beaucoup plus large mais j’ai souvenir d’un appartement que j’ai loué par le passé et les propriétaires faisaient 200km aller-retour pour venir faire leur journée visite. Certes ils passaient 4 ou 5 personnes en revue d’un coup, mais pour ce qui est travaux, entretient de l’appartement avec en plus leur petite fille en bas age, ce n’étais pas terrible.

Je vais donc continuer à chercher, je ne pense pas qu’il y ai de bons ou de mauvais moments pour acheter et je me dit que vraisemblablement les bonnes affaires seront décelées bien avant que je ne puisse faire d’offre sur un bien notamment parmi les gens ayant des connaissances avec les agences.

L’idéal n’étant donc pas d’attendre des mois pour trouver la perle rare, mais de commencer plus petit, avec un gain plus petit, que personne ne souhaite peut être mais qui sur la durée rapportera toujours plus qu’un livret bancaire ou assurance vie.

A bientôt.

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