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#1 25/11/2019 19h52

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Bonjour,

Je post sur le forum car je vais très prochainement (courant février 2020) réaliser la vente de mon premier appartement (aquérie en février 2015)

Acheté 55k revendus 65k

Prêt réstant de 35k euros (hypoteque)

Je post sur le forum pour avoir vos retour sur les optimisations que nous pourrions réaliser pour cette vente etant un ami nous pouvons nous arranger comme nous le souhaitons

Si vous avez des conseils ou autre n’hésitez pas ?

Cordialement .

Dernière modification par Jeejee (25/11/2019 20h31)

Mots-clés : connaissance, immobilier, optimisation

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#2 25/11/2019 20h07

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Si l’appartement comporte du mobilier (meubles de cuisine, de salle de bain, electromenager, éclairage, etc.), n’hésitez pas à en fournir un inventaire détaillée (avec estimation de chaque élément) au notaire, qui les séparera au niveau de l’acte de la partie "immobilier", ce qui diminuera le montant des "frais de notaire" à payer (et l’impôt sur votre plus-value, si ce n’est pas votre résidence principale).

Négociez avec la banque pour ne pas avoir à payer les IRA (6 mois d’intérêts)  sur le solde du prêt.

Question : pourquoi mettez-vous un "s" au mot "ami" s’il ne désigne qu’un seul ami ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 25/11/2019 20h33

Membre (2016)
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Merci pour votre retour effectivement je vais réaliser un listing complet des meubles et voir vos autres conseils avec le courtier.

ps: le "s" à ami est une faute de ma part seulement (c’est bien une seul perssone qui va réaliser cette aquisition)

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#4 25/11/2019 20h35

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Bonjour,

Pour la distinction du mobilier de l’immobilier, attention quand même, dans mon coin, depuis l’arrivée d’un nouveau "contrôleur fiscal", les notaires refusent de pratiquer cette distinction car elle est systématiquement remise en question par le fisc, avec redressement.
Je n’ai pas été dans l’investigation des causes de ces remises en question puisque mon notaire a refusé de prendre le risque. A voir avec le votre.

Avant d’utiliser cette astuce il faut aussi vérifier que la banque qui prête à votre ami financera bien la part de mobilier. Certains banques regarderont l’acte et ne financeront que la partie "immobilier".

Dernière modification par bibike (25/11/2019 20h36)


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#5 25/11/2019 20h40

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Jeejee a écrit :

Bonjour,

Je post sur le forum car je vais très prochainement (courant février 2020) réaliser la vente de mon premier appartement (aquérie en février 2015)

Acquis en février 2015, ça sonne mieux je trouve wink

Jeejee a écrit :

Je post sur le forum pour avoir vos retour sur les optimisations que nous pourrions réaliser pour cette vente etant un ami nous pouvons nous arranger comme nous le souhaitons

"optimisation" et "vente à un ami" cela me paraît difficilement compatible, financièrement parlant en tout cas. Soit vous faites une bonne affaire en vendant au prix maximum mais c’est un ami qui paye (ok dans ce cas c’est plus une question morale que financière…) ; soit vous ne vendez pas au prix maximum d’où un possible manque à gagner…

Dernière modification par dangarcia (25/11/2019 20h43)

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#6 26/11/2019 10h30

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GoodbyLenine a écrit :

Si l’appartement comporte du mobilier (meubles de cuisine, de salle de bain, electromenager, éclairage, etc.), n’hésitez pas à en fournir un inventaire détaillée (avec estimation de chaque élément) au notaire, qui les séparera au niveau de l’acte de la partie "immobilier", ce qui diminuera le montant des "frais de notaire" à payer (et l’impôt sur votre plus-value, si ce n’est pas votre résidence principale).

Négociez avec la banque pour ne pas avoir à payer les IRA (6 mois d’intérêts)  sur le solde du prêt.

Question : pourquoi mettez-vous un "s" au mot "ami" s’il ne désigne qu’un seul ami ?

Le gain fiscal généré sur le montant des meubles peut s’avérer trompeur.
En effet, vous gagnez selon le type de bien qq % (mettons 8) de la somme (mettons 4 k€, pour un appartement de 55k€), soit un gain de 320€. Le prix de votre achat est de 51+4.

Lors de la vente à 65k€, vous allez avoir une imposition sur la plus value sauf si vos travaux l’annulent. Il vous faut donc 14k€ de travaux pour ne rien payer en impot sur la plus-value.
Sans avoir défalqué les meubles lors de l’achat, il n’aurait fallu que 10k€ pour arriver à une imposition nulle.

Dans le cas simple où il n’y a pas d’éléments permettant de baisser la + value, il vous faut donc regarder si le taux auquel vous serez imposé (sur la + value) est supérieur ou inférieur au taux que vous aurez économisé quelques années avant.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#7 27/11/2019 18h26

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Pour commencer merci pour vos retour

Je vais ensuite répondre dans ce post aux différente interrogation

Vente à un amis = pas rentable ?

Le prix de vente et le prix de vente fixer pour être gagnant-gagnant validé sur le marché avec des visites d’autre acquéreur qui ont réaliser des offres en ce sens.

La plus value de cette vente ?

Étant donné que j’arriverais à 5ans de détention au moment de la vente je peu ajouter 15% de frais travaux + quelque frais (notaire,diagnostique …)ce qui me mènera à 0 euros impôts sur la plus value (si je ne me suis pas trompé) (simulation réalisé via un site internet)

Pour les meubles je suis du coup partie sur le prix réel de ceux-ci (environs 2000 euros)

Récapitulatif :

Achat du bien 55k
Revente du bien 65k
Meuble 2k
Temps de détention sup à 5ans

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#8 28/11/2019 08h16

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dangarcia a écrit :

"optimisation" et "vente à un ami" cela me paraît difficilement compatible, financièrement parlant en tout cas. Soit vous faites une bonne affaire en vendant au prix maximum mais c’est un ami qui paye (ok dans ce cas c’est plus une question morale que financière…) ; soit vous ne vendez pas au prix maximum d’où un possible manque à gagner…

bien vu, l’essentiel est que l’amitié survive après la transaction…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 28/11/2019 08h52

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Jeejee a écrit :

Étant donné que j’arriverais à 5ans de détention au moment de la vente je peu ajouter 15% de frais travaux
[…]
Temps de détention sup à 5ans

Sauf erreur de ma part, il faut que ce soient 5 ans révolus.
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition
alinéa 350

En gros, si cela fait 5 ans et 11 mois…bye bye les 15% et bonjour la + value


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#10 28/11/2019 08h55

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Vous avez encore mis un "s" à "un ami". A l’inverse il manque bien des "s" sur des pluriels, il y a une quinzaines de fautes dans votre message, svp merci de vous relire et faire un effort ou passer votre message au correcteur orthographique.
Pour le calcul de plus-value vous devriez consulter votre notaire avant toute autre démarche.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#11 28/11/2019 09h14

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Egalement "aquérie" pique les yeux …


Dif tor heh smusma

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#12 31/12/2019 22h21

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lemouz a écrit :

Jeejee a écrit :

Étant donné que j’arriverais à 5ans de détention au moment de la vente je peu ajouter 15% de frais travaux
[…]
Temps de détention sup à 5ans

Sauf erreur de ma part, il faut que ce soient 5 ans révolus.
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition
alinéa 350

En gros, si cela fait 5 ans et 11 mois…bye bye les 15% et bonjour la + value

Bonjour,

Je ne suis pas sûr de partager votre lecture du texte de loi.

Par ailleurs, le simulateur de notaires.fr semble confirmer que 5 ans et un jour suffisent (je n’ai pas testé 5 ans pile !)

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