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#1 19/11/2019 23h24

Membre (2019)
Réputation :   47  

Bonjour à tous,

Après avoir lu pendant des heures ce forum et le parcours de certain membre, c’est parti je me lance quitte à prendre des coups pour avancer.

J’ai choisi de vous partager mon portefeuille de simulation sous le format Google Sheet (je ferai des printscreen quand les variables seront stabilisées) et renforcerai l’automatisation pour que le modèle puisse être éventuellement répliqué.

=> PROJET MAQUETTE FINANCEMENT SCPI PP + US

Avantage: les évolutions se feront en temps réels.
Inconvénient: ceux qui n’ont pas Gmail ne pourront pas le consulter

Je soumet ce fichier à la lecture aiguisé des experts du domaine. J’ai principalement deux zones d’incertitudes:

- l’inscription au bilan de l’US en incorporel (j’ai inscrit la valeur en PP avec une contrepartie autre débiteurs) et sa diminution dans le temps … J’ai sans doute mal cherché mais je ne trouve pas de modèle jouant dans le temps évol P&L / Bilan /
- le calcul de TRI => à 12 ans il me semble correct / au delà je le trouve incohérent (il devrait augmenter à mesure que l’horizon de liquidation s’éloigne)

A perfectionner:
- il me reste à intégrer le PFU dans les phases de distributions (je prends l’hypothèse que les CF+ sont réinvestis)
- jouer les scenarii de rendements décroissants / ajout de graphiques

A contrario je boucle bien le calcul du boni de liquidation et de la fiscalité associée en cas de sortie anticipé. Si quelqu’un peut challenger mes flux à terminaison je suis preneur.

ETAPE 1: Recherche des partenaires

Call demain pour les contours de la rédaction des statuts de la Société Civile familiale à objet large pour loger d’autres produits

Financement

- Premier accord du CMSO (1.05% sur 15 ans)=> j’avais exposé dans un précédant post sa propale. Il ne maîtrise pas trop le sujet mais est de bonne volonté pour me suivre=> hypothèse prise dans le modèle
- En attente du retour de mon courtier + Caisse Epargne que j’ai démarché en direct (une gestionnaire de patrimoine a tout de suite compris l’intérêt du montage).

Délégation d’assurance

Comptabilité => j’ai mis un montant forfaitaire de 800 € dans le montage mais je pense franchement m’en affranchir. Je suis preneur de tout conseil de la part de personnes dans la même configuration.

ETAPE 2 (2020): Sélection des SCPI et investissement 180 k€ à crédit

En PP:

SCORING des SCPI pour ajustement du modèle car j’avoue que vois beaucoup de comparatif mais j’ai besoin de piger tous les paramètres pour me faire ma propre idée.

Ma V1:
90 k€ Corum XL
90 k€ Epargne Pierre

+ Apport en nature des parts déjà souscrites (j’attends les modalités)

ETAPE 3 (2022): Sélection des SCPI en US et investissement cash

Ma V1:

50 k€ Corum Origin
50 k€ Pierval Santé

Merci à tous pour vos commentaires/avis.

Dernière modification par Chris33 (19/11/2019 23h25)

Mots-clés : portefeuille, scpiu, simulation, usufruit

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