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Faut-il demander un permis quand on divise un logement ?

Transformation d'un local commercial : permis de construire ou déclaration de travaux ?

Cette discussion porte sur la transformation d'un local commercial de 140m² en quatre logements, incluant la construction d'une extension de 45m². Les membres cherchent à déterminer les autorisations administratives nécessaires : permis de construire ou déclaration de travaux. La question principale tourne autour du changement de destination du local et des implications en termes de réglementations urbanistiques.

Les participants débattent des différents aspects réglementaires. Il est rapidement établi que la surface totale du projet dépasse les 150m², seuil déclenchant généralement l'obligation d'un permis de construire. Cependant, la complexité augmente avec la nécessité d'un changement de destination du local commercial en logements, ainsi que les modifications de façade (création de portes et fenêtres). La rentabilité de l'extension est également questionnée.

Arguments divergents apparaissent quant à la meilleure stratégie administrative. Certains suggèrent une approche par étapes (déclaration préalable de changement de destination, puis permis de construire pour les travaux), tandis que d'autres recommandent un permis de construire unique incluant toutes les modifications. L'importance de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) et de s'entretenir avec le service urbanisme de la mairie est soulignée à plusieurs reprises. La nécessité d'un architecte est évoquée, notamment pour la conformité aux réglementations thermiques.

Une question récurrente concerne la distinction entre une déclaration préalable et un permis de construire, en fonction de l'ampleur des travaux et de la nature des modifications. Les participants mettent en garde contre les tentatives de contournement de la réglementation, insistant sur l'importance de la transparence et de la conformité à la législation. L'impact du statut juridique du demandeur (personne physique ou SCI) sur les démarches administratives est également abordé.

Enfin, l'importance de la consultation du service instructeur de la mairie est soulignée comme étape cruciale avant le dépôt de toute demande. Les membres rappellent que les spécificités de chaque projet et les particularités du PLU local influencent fortement les décisions administratives. Une consultation préalable permet d'éviter des erreurs et des refus de permis.


Pages : 1

#1 10/11/2019 17h40

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Bonjour à tous .

J’ai visité un local commercial de 140m2 que je souhaite diviser en 3 logements, sur le coté je peux construire un 4 éme logement de 45m2.
Ma question est la suivant dois je déposer un permis de construire pour la construction du 4eme ou une déclaration de travaux ? pour la transformation du local en 3 logements est ce pareil permis ou déclaration?
Concernant la surface dois je obligatoirement passer par un architecte vu que l’on dépasse les 150m2 ?

Merci

Mots-clés : commercial, construction, local, transformation

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#2 10/11/2019 17h57

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Bonjour,
je ne suis pas un expert dans le domaine, mais je sais que c’est bien plus complexe que ce que vous pensez, surtout au niveau du plan local d’urbanisme.
J’ai voulu vous aider un peu, j’ai donc fait une petite recherche qui résume les bases.

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#3 10/11/2019 18h44

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La réponse (je fais un paquet groupé) est dans le Code de l’Urbanisme : Permis dés que l’on dépasse 150 m2.
Et quelque soit la surface : permis si c’est une personne morale qui dépose : en clair si c’est une SCI.

Si la question est "y a t’il un moyen pour éviter la case Permis" ? La réponse aurait pu être oui, sous conditions cf Code de l’Urbanisme : dans les zones U en PLU en faisant moins de 40m2 et sous réserve de ne pas dépasser 150 m2 au total et si ce n’est pas une SCI qui dépose.

Ensuite, il faudra que le projet respecte les règles du PLU / PULih éventuel (ou du RNU en leur absence) mais ce sera donc le boulot de l’architecte.

Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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Favoris 1    #4 12/11/2019 13h28

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Bonjour

Concernant la division du local commercial, cela nécessite t’il une modification des façades ? Si c’est le cas = PC. Si ce n’est pas le cas, on reste dans de l’aménagement intérieur  mais il faudra tout de même déclarer cette séparation (déclaration préalable changement destination et séparation, déclaration H1, nouveaux compteurs eau, EDF), questionnez le service urbanisme de la mairie et un archi.

Pensez également au nombre de place de stationnement par logement.

Pour l’extension, point à voir avec le bureau d’étude mais s’il s’agit d’un logement distinct sans communication avec l’existant, on risque de vous demander d’appliquer la RT2012 complète avec test infiltration et énergie renouvelable. Si c’est considéré comme une extension, vous respecter la RT existante (2005) moins exigeante.

Faites vos simulations mais je ne suis pas convaincu de la rentabilité de construire une extension limitée à 45m2 (TVA 20, rétention eau pluviale, Taxe aménagement, taxe Eau usées, etc)

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#5 12/11/2019 16h52

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Je n’avais pas compris que le projet pouvait se restreindre au seul changement de destination : vous avez bien fait de préciser wink
Pourquoi ai je pris ce biais : le Code prévoit que l’on ne doit pas "saucissonner" une même opération (mais en réalité je suppose que l’on s’en fiche, il suffit d’étaler dans le temps les demandes).

Champ du PC : art R 421-14 du CU.

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#6 13/11/2019 17h39

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oui l’extension sera collé au bâtiment existant .
Concernant la modification de façade je dois créer 4 portes et des fenêtres donc PC ?

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#7 13/11/2019 19h59

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Qui dépose : vous en personne ou votre SCI ?
Pour faire quoi : que des travaux de façade dans un premier temps ? Puis un changement de destination ? Puis l’extension ?

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#8 13/11/2019 23h55

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Je ne comprends même pas le titre. On parle de diviser un logement, puis on apprend qu’il s’agit d’un local commercial.

Il y a donc un changement d’usage à demander avant tout.

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#9 14/11/2019 01h29

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Une lecture du PLU de la ville, un rdv avec la mairie pour faire un point sur votre projet, et ensuite une depot de pc (me semblant obligatoire si changement de destination et modification de facade), voilà les étapes incontournables selon moi.

Généralement en centre ville, pas de division si pas de places de parking (dans mon secteur tous les PLU imposent cela). A voir déjà de ce côté.

Les plus experts que moi sauront vous aiguiller davantage.

Zap

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#10 16/11/2019 12h02

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Donc dans un premier temps il va falloir un changement de destination le local commercial vers un logement d’habitation
Ensuite division du local en 3 appartements. modification de façade pour créer 3 portes et 3 fenêtres
Ensuite création sur le coté du 4 éme logement de 45m2 donc permis de construire

j’ai tout bon?

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#11 16/11/2019 13h29

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En tout cas c’est comme ça que je ferais.

NB : en revanche attention : si vous achetez avec ce genre de conditions suspensives, il faut tout régler d’un seul coup.
De fait, une visite et une discussion avec le service instructeur est dés lors indispensable, comme indiqué supra ils vont sans doute vous imposer de faire un seul (gros ) permis. Mais vous pouvez jouer cela plus finement si vous êtes en confiance avec eux toutefois, à condition qu’un nouveau document ne soit pas en cours de gestation.
NB 2 : qui dit local commercial dit souvent Enseigne Publicitaire (et même également Publicité ?) : de fait il faudra alors envisager une procédure au titre du Code de l’Environnement si vous modifiez  la dite enseigne. Sinon, vous risquez un PV.

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2    #12 16/11/2019 15h03

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Pour ma part, lors de mon dernier projet, il m’a été indiqué par l’un des responsable de l’aménagement de la ville de faire avant tout une déclaration préalable de changement de destination, puis seulement après une déclaration préalable pour la modification de facade.

Ma DA à été tout de même refusée, la gestionnaire du dossier m’indiquant qu’il lui semblait impossible de faire un changement de destination sans une modification de facade, et que donc ce serais forcément un PC à déposer pour tout faire.

Je précise que je n’avais envoyé que la DP pour le changement de destination à ce moment.

Attention donc avec les idées de contourner la réglementation, cela peut aussi jouer des tours et sans écrits vous n’avez aucuns recours.

Zap

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#13 16/11/2019 18h14

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Merci pour vos réponse donc le mieux c’est de déposer un permis de construire incluant la modification de façade et l’extension?
Mais dois je quand même faire une déclaration préalable de changement de destination avant de déposer le permis?

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1    #14 16/11/2019 18h17

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C’est bien pour cela qu’il doit aller voir le service ADS.
NB : il n’est pas possible de comprendre la réaction du service ADS pour ce qui vous concerne puisque comme pour le demandeur, nous ne connaissons pas vos travaux dans le détail (et souvent le diable est dans le détail). Quoiqu’il en soit, le dossier est "déclaratif" et doit être appréhendé comme tel par le dit service. Et la loi à tout prévu puisque toute autorisation obtenue par fraude/fausse déclaration est nulle.
Concrètement, le service ADS a peut être vu une erreur flagrante et vous a ainsi évité des soucis en cas de revente et d’acheteur pointilleux ou de notaire rigoureux.
Il faut positiver wink

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1    #15 16/11/2019 20h34

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Pour enrichir le débat (désolé de la parenthèse) : Une autorisation d’urbanisme obtenue par fraude peut être retirée à tout moment par l’administration (Conseil d’Etat) - Cabinet Gossement Avocats

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#16 17/11/2019 18h00

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Un grand bravo pour vos réponses c’est vrai qu’on a parfois une mauvaise habitude de ne pas féliciter les gens qui prennent du temps à analyser et répondre à nos demandes

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#17 17/11/2019 18h50

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Bien vu ; après les réponses peuvent être peu satisfaisantes mais il ne faut pas hésiter à critiquer pour que l’on évolue wink

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