PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 10/11/2019 17h40

Membre (2015)
Réputation :   16  

Bonjour à tous .

J’ai visité un local commercial de 140m2 que je souhaite diviser en 3 logements, sur le coté je peux construire un 4 éme logement de 45m2.
Ma question est la suivant dois je déposer un permis de construire pour la construction du 4eme ou une déclaration de travaux ? pour la transformation du local en 3 logements est ce pareil permis ou déclaration?
Concernant la surface dois je obligatoirement passer par un architecte vu que l’on dépasse les 150m2 ?

Merci

Mots-clés : commercial, construction, local, transformation

Hors ligne Hors ligne

 

#2 10/11/2019 17h57

Membre (2019)
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   91  

Bonjour,
je ne suis pas un expert dans le domaine, mais je sais que c’est bien plus complexe que ce que vous pensez, surtout au niveau du plan local d’urbanisme.
J’ai voulu vous aider un peu, j’ai donc fait une petite recherche qui résume les bases.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 10/11/2019 18h44

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

La réponse (je fais un paquet groupé) est dans le Code de l’Urbanisme : Permis dés que l’on dépasse 150 m2.
Et quelque soit la surface : permis si c’est une personne morale qui dépose : en clair si c’est une SCI.

Si la question est "y a t’il un moyen pour éviter la case Permis" ? La réponse aurait pu être oui, sous conditions cf Code de l’Urbanisme : dans les zones U en PLU en faisant moins de 40m2 et sous réserve de ne pas dépasser 150 m2 au total et si ce n’est pas une SCI qui dépose.

Ensuite, il faudra que le projet respecte les règles du PLU / PULih éventuel (ou du RNU en leur absence) mais ce sera donc le boulot de l’architecte.

Dernière modification par Iqce (10/11/2019 18h45)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #4 12/11/2019 13h28

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour

Concernant la division du local commercial, cela nécessite t’il une modification des façades ? Si c’est le cas = PC. Si ce n’est pas le cas, on reste dans de l’aménagement intérieur  mais il faudra tout de même déclarer cette séparation (déclaration préalable changement destination et séparation, déclaration H1, nouveaux compteurs eau, EDF), questionnez le service urbanisme de la mairie et un archi.

Pensez également au nombre de place de stationnement par logement.

Pour l’extension, point à voir avec le bureau d’étude mais s’il s’agit d’un logement distinct sans communication avec l’existant, on risque de vous demander d’appliquer la RT2012 complète avec test infiltration et énergie renouvelable. Si c’est considéré comme une extension, vous respecter la RT existante (2005) moins exigeante.

Faites vos simulations mais je ne suis pas convaincu de la rentabilité de construire une extension limitée à 45m2 (TVA 20, rétention eau pluviale, Taxe aménagement, taxe Eau usées, etc)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 12/11/2019 16h52

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

Je n’avais pas compris que le projet pouvait se restreindre au seul changement de destination : vous avez bien fait de préciser wink
Pourquoi ai je pris ce biais : le Code prévoit que l’on ne doit pas "saucissonner" une même opération (mais en réalité je suppose que l’on s’en fiche, il suffit d’étaler dans le temps les demandes).

Champ du PC : art R 421-14 du CU.

Dernière modification par Iqce (12/11/2019 16h55)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#6 13/11/2019 17h39

Membre (2015)
Réputation :   16  

oui l’extension sera collé au bâtiment existant .
Concernant la modification de façade je dois créer 4 portes et des fenêtres donc PC ?

Hors ligne Hors ligne

 

#7 13/11/2019 19h59

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

Qui dépose : vous en personne ou votre SCI ?
Pour faire quoi : que des travaux de façade dans un premier temps ? Puis un changement de destination ? Puis l’extension ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#8 13/11/2019 23h55

Membre (2014)
Top 50 Année 2023
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   427  

Je ne comprends même pas le titre. On parle de diviser un logement, puis on apprend qu’il s’agit d’un local commercial.

Il y a donc un changement d’usage à demander avant tout.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 14/11/2019 01h29

Membre (2017)
Réputation :   60  

Une lecture du PLU de la ville, un rdv avec la mairie pour faire un point sur votre projet, et ensuite une depot de pc (me semblant obligatoire si changement de destination et modification de facade), voilà les étapes incontournables selon moi.

Généralement en centre ville, pas de division si pas de places de parking (dans mon secteur tous les PLU imposent cela). A voir déjà de ce côté.

Les plus experts que moi sauront vous aiguiller davantage.

Zap

Hors ligne Hors ligne

 

#10 16/11/2019 12h02

Membre (2015)
Réputation :   16  

Donc dans un premier temps il va falloir un changement de destination le local commercial vers un logement d’habitation
Ensuite division du local en 3 appartements. modification de façade pour créer 3 portes et 3 fenêtres
Ensuite création sur le coté du 4 éme logement de 45m2 donc permis de construire

j’ai tout bon?

Hors ligne Hors ligne

 

#11 16/11/2019 13h29

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

En tout cas c’est comme ça que je ferais.

NB : en revanche attention : si vous achetez avec ce genre de conditions suspensives, il faut tout régler d’un seul coup.
De fait, une visite et une discussion avec le service instructeur est dés lors indispensable, comme indiqué supra ils vont sans doute vous imposer de faire un seul (gros ) permis. Mais vous pouvez jouer cela plus finement si vous êtes en confiance avec eux toutefois, à condition qu’un nouveau document ne soit pas en cours de gestation.
NB 2 : qui dit local commercial dit souvent Enseigne Publicitaire (et même également Publicité ?) : de fait il faudra alors envisager une procédure au titre du Code de l’Environnement si vous modifiez  la dite enseigne. Sinon, vous risquez un PV.

Dernière modification par Iqce (16/11/2019 13h35)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #12 16/11/2019 15h03

Membre (2017)
Réputation :   60  

Pour ma part, lors de mon dernier projet, il m’a été indiqué par l’un des responsable de l’aménagement de la ville de faire avant tout une déclaration préalable de changement de destination, puis seulement après une déclaration préalable pour la modification de facade.

Ma DA à été tout de même refusée, la gestionnaire du dossier m’indiquant qu’il lui semblait impossible de faire un changement de destination sans une modification de facade, et que donc ce serais forcément un PC à déposer pour tout faire.

Je précise que je n’avais envoyé que la DP pour le changement de destination à ce moment.

Attention donc avec les idées de contourner la réglementation, cela peut aussi jouer des tours et sans écrits vous n’avez aucuns recours.

Zap

Hors ligne Hors ligne

 

#13 16/11/2019 18h14

Membre (2015)
Réputation :   16  

Merci pour vos réponse donc le mieux c’est de déposer un permis de construire incluant la modification de façade et l’extension?
Mais dois je quand même faire une déclaration préalable de changement de destination avant de déposer le permis?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 16/11/2019 18h17

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

C’est bien pour cela qu’il doit aller voir le service ADS.
NB : il n’est pas possible de comprendre la réaction du service ADS pour ce qui vous concerne puisque comme pour le demandeur, nous ne connaissons pas vos travaux dans le détail (et souvent le diable est dans le détail). Quoiqu’il en soit, le dossier est "déclaratif" et doit être appréhendé comme tel par le dit service. Et la loi à tout prévu puisque toute autorisation obtenue par fraude/fausse déclaration est nulle.
Concrètement, le service ADS a peut être vu une erreur flagrante et vous a ainsi évité des soucis en cas de revente et d’acheteur pointilleux ou de notaire rigoureux.
Il faut positiver wink


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 16/11/2019 20h34

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#16 17/11/2019 18h00

Membre (2015)
Réputation :   16  

Un grand bravo pour vos réponses c’est vrai qu’on a parfois une mauvaise habitude de ne pas féliciter les gens qui prennent du temps à analyser et répondre à nos demandes

Hors ligne Hors ligne

 

#17 17/11/2019 18h50

Membre (2015)
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   564  

ENTJ

Bien vu ; après les réponses peuvent être peu satisfaisantes mais il ne faut pas hésiter à critiquer pour que l’on évolue wink


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums