Bonjour,
Vous en dites trop peu pour qu’on puisse vous répondre efficacement. Donc je vais faire des généralités.
Tout ce que je peux vous dire, c’est que votre projet, comme tout projet, doit s’analyser en termes de :
1) espérance de gain : 10 k€, 100 k€, 1 M€ ? Marquez-là en face de chaque projet.
Je ne vois pas ce que le terme "études des enfants" fait ici. Ca vient rajouter du méli-mélo sentimental et perturber la réflexion. On gagne des euros, pas des "études des enfants" (ni "la voiture de mes rêves" ni "le voyage en Californie dont rêve ma femme"). Avec ce genre de considérations, on se met des chausse-trappe émotionnels soi-même. C’est l’équivalent du fameux "coup de coeur" des agents immobiliers qui sert surtout à vous faire payer un bien trop cher. Vous êtes un professionnel, raisonnez en professionnel, objectivement, avec des euros, pas des équivalents-tel truc de votre vie familiale et sentimentale.
2) risque :
- risque d’échec (absolu = plouf, à l’eau).
- risque d’aléa et de baisse de la marge.
Comme l’a fait remarquer un intervenant, 1,5 M€ sur 75, c’est pas beaucoup, même si 1,5 M€ c’est beaucoup dans l’absolu. Est-ce que ce 1,5 M€ rémunérait suffisamment le risque et le temps passé ? Pas sûr, puisque ça fait 3 ans que vous bossez dessus, et que ce projet est maintenant à l’eau. Le risque d’échec était bien réel et il s’est matérialisé.
Reste à faire correctement cette analyse de risque sur les 2 projets restants.
3a) temps passé prévisionnel. Ca c’est objectif, ça se calcule.
3b) Et soucis causés. Ca c’est plus subjectif. C’est bien réel quand même, mais c’est éminemment personnel. Par exemple, devoir faire un recours en justice, certains vont trouver ça excitant et vont passer un excellent moment d’aventure, d’autres vont en subir ulcères et insomnie.
A vous donc de chiffrer le temps et les soucis que vous causent chaque projet.
3 c) ça va avec le temps passé : l’immobilisation des capitaux. Pendant que vos capitaux disponibles sont immobilisés dans ce projet, ils ne servent pas à autre chose. Parfois, il vaut mieux faire des opérations plus modestes, mais quasi-certaine, à faible risque, et relativement rapides, qu’une seule grosse opération complexe, longue et aléatoire, car avec des opérations plus rapprochées l’argent "travaille" efficacement.
En fait, le gain financier, ramené au temps, c’est le bénéfice annuel. Même si vous n’intervenez pas en tant qu’entreprise, ça ne fait pas de mal de raisonner comme une entreprise. Une entreprise ne peut guère se permettre d’avoir des opérations trop longues et aléatoires, car, une fois le gain ramené à chaque année écoulée, le bénéfice s’avère faible.
Le lotisseur, l’aménageur, le marchand de biens se posent tout le temps ce genre de questions.
De plus, dès lors qu’on vend quelque chose de construit/rénové, on doit des garanties à l’acheteur, ce n’est pas à vous que je vais apprendre cela…
Ensuite, pour chaque projet attaché à ce terrain, vous soupesez chacun des trois critères suslistés :
- le gain espéré,
- les risques,
- le temps et les soucis.
Ca vous donne une sorte de "note" attribuée à chaque projet. Vraiment, prenez le temps de faire cette analyse noir sur blanc, pour chaque projet, vous prenez un tableau excel ou un document word ou une grande feuille de papier selon ce avec quoi vous vous sentez le plus à l’aise, et vous essayez de décrire (en mots) ces différents éléments, puis d’y attribuer une note ou un pourcentage. Ca vous permet d’attribuer une sorte de "scoring" à chaque projet.
Il n’y a que vous qui puissiez faire cette évaluation.
Mais, ma petite impression, c’est que vous avez déjà largement assez donné et que vous devriez revendre ce terrain pour passer à autre chose… Car "construire au max" , cela risque objectivement d’être très consommateur en temps et en soucis, mais aussi ça comprend pas mal d’aléas, pour un gain finalement faible en regard de ces inconvénients.
PS : vous avez reçu 50 mails d’aménageur ou de promoteur ? Vous avez donc pléthore d’acheteurs ! Pourquoi ne voulez-vous pas leur vendre ? Si l’un d’entre eux est assez con pour acheter sans vérifier les possibilités de l’urbanisme, c’est son problème…
PPS : ce projet vous sort par les yeux et vous ne voulez plus perdre d’argent en déplacements vu qu’il est loin de chez vous ? Donnez mandat à un AI pour vendre, au notaire pour signer les actes, et vous n’en entendrez quasiment plus parler jusqu’au moment où vous percevrez le produit de la vente !
Dernière modification par Bernard2K (14/03/2019 15h36)
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à l’instant T (souvent je dois attendre que tel ou tel éléments ce déclenche…)