Comment calculer le TAEG d'un crédit immobilier ?

Euh si y’a erreur… 600 euros même sur 25 ans.. c’est 600 euros !

@Kabal : j’ai pas l’impression d’avoir fait une simulation sur deux situations différentes, c’est bien ça qui me gène. J’aime pas particulièrement me prendre la tête, mais j’aime comprendre. Et en l’occurrence c’est le TAEG que je ne comprends pas. Je n’ai rien en face puisque c’était mon premier rendez-vous, mais je vais aller à la pêche aux contre-offres dans les prochaines semaines, donc c’est qu’une question de temps et ce n’est pas la question.

Quand je fais le calcul intérêt totaux + assurance total + frais dossier + frais garantie + frais bancaire je trouve 51 205, donc avec les 2/3 arrondis qui vont bien, je tombe sur les chiffres des calculateurs comme meilleurtaux.com.

Par contre, ça donne un TAEG de 2.52% et pas de 2.21% comme annoncé par la banque. Alors certes, 600€ sur 25 ans je m’en moque pas mal, mais que la banque se trompe de 0.31% dans le TAEG, ça me semble énorme dans la mesure au c’est censé permettre de comparer les crédits (pour des situations identiques, on est d’accord). Et si on se content d’ajouter bêtement 1.65 et 0.84 on tombe à 2.49… ça doit pas être loin des 2.52 en prenant en compte les 1565€ de frais de garantie.

Et du coup ma question c’est d’ou vient ce TAEG de 2.21 ?

1) C’est simplement une erreur (volontaire pour qu’en cas de bête comparaison avec les TAEG des concurrents, je sois induis en erreur… ou involontaire car le logiciel fait des conneries) ?
2) C’est le calcul qui diffère quand on n’a pas des mensualités constantes ?
3) C’est le calcul qui diffère à cause du différé de remboursement (bien que ce différé n’apparaisse pas dans le tableau de simulation) ?

Dans le premier cas, j’en voudrais un peu à ma banque, et je ferai remarquer à mon conseiller que le TAEG donné n’est pas bon.
Dans les deux autres cas, je ne vois pas l’intérêt du TAEG s’il ne permet pas de comparer des crédits identiques (montant, durée)

Je ne suis pas d’accord avec vous Kabal lorsque vous parlez de 600€ de différence seulement et il me semble que ce TAEG de 2,21% ne peut qu’interroger.

Avec les données de Iomipom, il faudrait un taux d’assurance de 0,26% (ou mensualité constante de 32,5€) pour arriver à un TAEG de 2,21%. Dans ce cas le coût total du crédit tombe à 44 475,10€ soit bien loin des 600€ d’écart (la différence est en fait de 7327,9€).

A l’heure où les organismes prêteurs se font attaquer de toutes parts sur des TAEG erronés, il est étonnant qu’une banque puisse encore communiquer une simulation annonçant un TAEG farfelu.

Bonjour,
A mon humble avis, la différence vient du coût de la garantie (j’imagine qu’il s’agit d’un organisme de caution mutuelle de type Crédit Logement). Une partie seulement est à considérer comme un coût et donc à inclure dans le TEG. Une autre partie est restituėe en fin de crédit ( en fait , cela dépend du nombre de défaut constaté par l’organisme pendant la durée du crédit mais cette information n’etant pas connue lors du calcul du TEG, il faut bien prendre une hypothèse).

La différence ne vient pas de la garantie car avec ou non, cela change le TAEG de 0,09%.
Pour ma part je trouve les mêmes résultats que Iomipom et comprends son interrogation sur le TAEG de 2,21% donné par la banque qui est bien erroné.

Bonjour

pour revenir au post initial.

on est en train de discuter de presque rien … sans connaitre les hypotheses de calcul derriere je ne vois pas comment ( ni pourquoi  ) réconcilier.

je dirais tres simplement que  54 euros " en moyenne " n’est pas la meme chose que le cout degressif de l’assurance. je doute que la moyenne soit des flux actualisé. peut etre qu’un des simulateurs les utilisent et non l’autre ce qui ne me choquerait pas. 

Regardez plutot le cout exorbitant de l’assurance. Vous avez demandé une delegation ?

Cdt
Timinel

Dernière modification par Timinel (27/06/2018 09h54)

cat a écrit :

le remboursement du capital est probablement moins rapide si le coût de l’assurance est dégressif (et on paie donc plus d’intérêt).

Les mensualités ne sont pas fixes, elles décroissent avec l’assurance donc ça n’influence pas la vitesse de remboursement du capital (j’ai des mensualités fixes pour le remboursement du prêt + mensualités dégressives pour l’assurance)

cat a écrit :

Par exemple, si le calcul de la banque ne se base que sur des flux annualisés (en gros cela revient à supposer que tous les versements de l’année sont regroupés en fin d’année), cela peut à mon avis conduire à l’écart observé avec un calcul prenant en compte des flux mensualisés

Je n’ai pas fait le calcul, mais ça me semble contre-intuitif… Si on rembourse tout à la fin de l’année, on a accumulé plus d’intérêts à rembourser, et donc mécaniquement le cout du crédit augment et le TAEG avec. Donc je ne crois pas à cette hypothèse.

Timinel a écrit :

on est en train de discuter de presque rien … sans connaitre les hypotheses de calcul derriere je ne vois pas comment ( ni pourquoi  ) réconcilier.
je dirais tres simplement que  54 euros " en moyenne " n’est pas la meme chose que le cout degressif de l’assurance. je doute que la moyenne soit des flux actualisé. peut etre qu’un des simulateurs les utilisent et non l’autre ce qui ne me choquerait pas.

Je suis d’accord avec vous, les deux calculs sont différents… mais pas au point de passer de 2.52% à 2.21%, j’ai tenté tous les calculs possibles on arrive pas à un tel écart. Le TAEG donné est donc simplement erroné, j’en suis maintenant convaincu (et Surin me rejoint là dessus)

Timinel a écrit :

Regardez plutot le cout exorbitant de l’assurance. Vous avez demandé une delegation ?

Pas encore mais j’y compte bien. J’attends d’avoir quelques contre-offres pour ça… mais effectivement, "exorbitant" est le terme !

Kabal a écrit :

Encore une fois, je vous encourage à faire les calculs sans tenir compte du TAEG affiché. Je le perçois plus comme un outil marketing qu’autre chose tellement les situations peuvent parfois être différentes d’une banque A à B.

C’était toute la question : est ce qu’on peut faire confiance au TAEG pour comparer des crédits ?

La réponse semble donc être non, et rien de vaux un calcul (refait, car ici l’addition donne une différence de 600€… donc pas énorme, mais différent quand même) pour ensuite comparer les coût totaux des crédits.

En l’occurrence, le TAEG de 2.21% annoncé est vraiment loin de la vérité, même en prenant toutes les hypothèses qu’on veut sur les modalités de remboursement.

Donc merci à tous, quand j’aurai quelques contre-offres je retournerai voir mon conseiller avec ces questions sur la différence de 600€ et de 0.31% de TAEG… si j’obtiens une réponse intéressante je vous en ferai part !

@ Iomipom

Je me suis mal exprimé concernant les flux annualisés : le calculateur prendrait la somme des flux réels sur une année et le compterait comme un paiement en une fois (en fin d’année).
Dans ce cas, cela fait diminuer le TAEG.

PS : par ailleurs comment est pris en compte le différé (vous en avez un si j’ai bien compris) dans les simulateurs en ligne?

Dernière modification par cat (27/06/2018 10h37)

Kabal a écrit :

Si c’est pour votre RP, ne vous prenez pas la tête à batailler le bout de gras sur l’assurance. Discutez en mais si le banquier est pas chaud, laissez le gagner sur cela. Bataillez sur les autres points plutôt et une fois l’offre signé, faite un changement d’assurance pour une délégation.

J’ai assez peu d’autres points sur lesquels batailler : c’est sur 25 ans, le taux est plutôt bon, pas de frais de dossier, et un différé de 2 ans. Il me resterait éventuellement à négocier la suppression des IRA, mais je ne compte pas revendre et passer en location dans quelques années, donc ce serait vraiment que pour le plaisir.
Et aussi (et surtout) je souhaite trouver un banquier avec lequel instaurer un climat de confiance pour mes investissements futurs… donc j’aimerai éviter ce genre de coup dans le dos dès le début.

cat a écrit :

Je me suis mal exprimé concernant les flux annualisés : le calculateur prendrait la somme des flux réels sur une année et le compterait comme un paiement en une fois (en fin d’année).
Dans ce cas, cela fait diminuer le TAEG.

Alors dans ce sens on est d’accord… mais je doute que les simulateurs prennent ce genre d’hypothèse alors que dans les faits la très vaste majorité des investisseurs remboursent mensuellement.

cat a écrit :

PS : par ailleurs comment est pris en compte le différé (vous en avez un si j’ai bien compris) dans les simulateurs en ligne?

Assez mal. Je n’ai pas trouvé de simulateur en ligne qui faisait ça bien. J’ai trouvé un fichier excel qui tente de le prendre en compte, mais après lui avoir renseigné le montant initialement débloqué on ne peut pas lui dire qu’à la fin du différé l’intégralité de la somme est débloquée… et donc il fait les calculs sur le déblocage initial uniquement.

Je pense que je vais faire mon propre simulateur avec un bon vieux excel du coup (j’aime jouer avec excel :-) )

Surin a écrit :

Ne l’exprimez pas de cette façon car cela parait anecdotique mais insistez bien sur le fait que l’écart sur le TAEG annoncé est de 14% soit le différentiel entre 2,21 et 2,52. C’est plus parlant ainsi.
Ils vous demandent dont 14% en intérêts en trop par rapport à ce qu’ils annoncent comme TAEG.

C’est une bonne idée, c’est effectivement plus parlant… et plus percutant.

Dernière modification par Iomipom (27/06/2018 10h47)

Bonjour,

L’écart pourrait bien provenir de l’assurance emprunteur : une part du cout de l’assurance n’est pas considérée comme obligatoire par la réglementation et du cout n’entre pas dans le TAEG. A priori le simulateur de meilleurtaux ne tient pas compte de cette subtilité.
(il me semble que le TAEG n’intègre le coût de l’assurance que pour les risques liés au décès et à l’invalidité)

AMHA pour 600€ sur 25 ans et si vous voulez vraiment instaurer un bon climat avec votre banquier, laissez tomber ! Vous allez perdre votre temps et user sa patience.
Le calcul du TAEG est tellement complexe (à mon sens c’est une fumisterie règlementaire) qu’il ne sera pas en mesure de vous donner une réponse détaillée calcul à l’appui comme vous l’aimeriez.

Iomipom a écrit :

J’ai pensé à cette hypothèse, mais les 1565€ de frais de garantie ne permettent pas de passer du 1.65% nominal à un TAEG de 2.21% (on reste bien en dessous). Celà dit, j’ai pas encore essayé de coupler cette hypothèse en ajoutant les 2 ans de différé… je vais tenter ça à tout hasard.

Entre les 1.65 et les 2.21 il y a effectivement les frais de garantie mais aussi une part de l’assurance emprunteur…

C’est là toute la complexité du calcul du taeg : sans connaître le détail de la part du cout de l’assurance intégré dans le TAEG et la part du cout de l’assurance non intégré dans le TAEG le calcul n’est pas possible…

Gentleman Grower a écrit :

C’est là toute la complexité du calcul du taeg : sans connaître le détail de la part du cout de l’assurance intégré dans le TAEG et la part du cout de l’assurance non intégré dans le TAEG le calcul n’est pas possible…

Ah ben si on peut y intégrer une partie de l’assurance et pas tout, effectivement j’abandonne l’espoir de comprendre… et ça confirme que cette donnée n’a pas d’intérêt.

@cat
Dans l’absolu, vu que je crois toujours à une correspondance entre le cout total du crédit et le TAEG, je dirai qu’au contraire le TAEG augmente.
Mais si on calcule une moyenne des TAEG de chaque année au lieu d’un TAEG global, alors effectivement les 2 premières années de différé viennent réduire sensiblement ce "TAEG moyen".

Je me suis fait une raison, je ne comprendrai pas d’où vient cette valeur, et je baserai mes comparaisons sur le coût total du crédit.