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#1 08/05/2017 04h50

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Bonjour a tous,

Je souhaite diversifier mon patrimoine sur de l’immobilier US. Pour cela, j’ai fait des recherches sur les differents prestataires disponibles et mon choix s’est arrete sur florida-invest.

Mon choix s’est fait sur l’attitude avec laquelle ils traitent mes demandes. Je suis aussi rassure par leur offre assez transparente et si pas assez transparente, il suffit de leur demander pour avoir l’info qui manque, je n’ai eu aucun refus. Leurs offres sont aussi en bonne correlation avec ce qu’on trouve sur les sites immobiliers americains.

Bref, tout ca m’a l’air propre.

Histoire d’avoir plus d’info, je fait appel a d’eventuels retour d’experience avec ce prestataire, y a-t-il des clients satisfaits ou non sur ce forum?

Merci d’avance

Mots-clés : com, florida-invest, immobilier, usa


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#2 08/05/2017 08h04

Membre (2017)
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Il y a peu de temps la différence de 35% en faveur de l’euro comparé au dollar rendait encore plus attractif l’achat immobilier aux USA.

Ce type d’intermédiaire prend une commission en général rondelette vu les prix auxquels ils trouvent les biens.

Ne pas oublier des frais de copropriété beaucoup plus importants aux USA que pour les biens en France (les immeubles de standing aux USA procurent énormément de services aux locataires et tout cela a un coût).

Et enfin, avoir à l’esprit que acquisition se fera au travers de l’équivalent d’une SCI : aux USA cela consiste à créer une société de type LLC ce qui implique des frais administratifs annuels et des impôts à payer au fisc Américain.
Par contre, en vertu d’un accord international, il n’y a pas de double imposition (avec le fisc Français qui prendra en compte les impôts déjà payés aux USA pour faire le calcul de ce que vous lui devez).
Petite cerise fiscale sur le gâteaux vous pourrez même déduire un aller retour par an pour vous rendre aux USA des revenus imposables générés par le bien au motif que le fisc français vous reconnait le droit d’aller régulièrement vous rendre sur place pour surveiller et gérer votre bien là-bas.

Voilà le fruit de ma démarche d’investigation menée il y a quelques années sur ce sujet, espérant que cela vous sera utile, et donnez nous des nouvelles quand à la réalisation de ce type de projet.


┌( ಠ‿ಠ)┘

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#3 08/05/2017 08h44

Membre (2016)
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Merci pour le retour. Je suis bien conscient que la conjoncture est aujourd’hui moins bonne qu’il y a 5 ans. Cependant, les fonds sont disponibles maintenant et pas il y a 5 ans smile . Mis a part cela, j’ai deja un patrimoine en France (300kEUR en SCPI et 100kEUR en immobilier) qui s’autofinance (impots compris). Je souhaite diversifie et donc, je regarde maintenant vers les US.

De mes recherches, il en ressort que :
- les prix actuels sont toujours 20% a 25% sous le pic de 2006-2007
- les rendements locatifs sont interessant : 8-10% net de charge, 1.3% environ de taxe fonciere
- investissement par LLC preferable (fiscalement)
- pas de double imposition (encore plus pour moi, etant non resident)
- des frais en sus pour les intermediaires, mais le rapport reste interessant (en fait, pas grande difference avec les frais de notaires qui plombent le rapport d’un bien immobilier)

Bref, ma question ici est bien au sujet de cette societe que je ne connais pour l’instant que par leur site internet et les differents echanges que j’ai eu avec eux.


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[+1]    #4 08/05/2017 09h55

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ISTJ

J’ai peut-être raté l’explication, mais si votre patrimoine est constitué exclusivement d’immobilier (direct et indirect), ne serait-il pas plus pertinent, dans une optique de diversification, de placer de l’argent sur les marchés boursiers ?

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#5 08/05/2017 11h25

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Je pense que tout a été dit plus haut ( frais de création de la LLC, frais de comptable de la LLC, charges et taxes locales, risque de change EURO/USD ) sans oublier les frais de cette agence, ceux de l’avocat, de l’ouverture de compte bancaire US …
Attention aussi à FATCA. ( si vous recevez régulièrement des fonds d’origine US, votre banque vous posera des question quant à votre "américanité" ).

Petite cerise fiscale sur le gâteaux vous pourrez même déduire un aller retour par an pour vous rendre aux USA des revenus imposables générés par le bien au motif que le fisc français vous reconnait le droit d’aller régulièrement vous rendre sur place pour surveiller et gérer votre bien là-bas.

Attention !

Si vous y allez avec un simple ESTA et que vous dites à l’agent de l’immigration que vous venez visiter/gérer un bien que vous possédez aux USA … vous serez refoulé dans le prochain avion puisque suspecté de travailler sans autorisation et/ou de vouloir rester sur le sol Américain après les 90 jours permis.

Vous pouvez bien sûr mentir mais c’est un délit et ils sont en droit de fouiller vos affaires où ils pourraient trouver des documents comptables, acte de propriété … et là c’est direction prison et ensuite expulsion.
( Je n’exagère rien, une Française a été expulsée pour avoir noté dans son agenda qu’elle ferait 2 heures de babysitting à NY )

Dernière modification par ZeBonder (08/05/2017 11h26)

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#6 08/05/2017 12h21

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sven337 a écrit :

J’ai peut-être raté l’explication, mais si votre patrimoine est constitué exclusivement d’immobilier (direct et indirect), ne serait-il pas plus pertinent, dans une optique de diversification, de placer de l’argent sur les marchés boursiers ?

Meme si pas totalement vrai, je vais repondre : Non!
Pourquoi? Parce que nous divisons notre patrimoine en 2 : l’immobilier (papier et physique) d’un cote, pour la "retraite de base". et les produits financiers de l’autre, pour la "retraite complementaire".

Je gere la retraite de base et ma femme la retraite complementaire donc je ne gere que de l’immobilier smile . La diversification recherchee ici est plus au niveau geographique

@ZeBonder : Merci pour les mises en garde douanieres, c’est bien note. Bon par contre, encore une fois, je ne demande pas si l’investissement aux US est un bon plan ou non mais bien si il y a des experience avec cette agence en particulier.

Pour l’histoire des transferts reguliers, je ne suis pas inquiet, mes echanges entre HongKong ou je vis et la France ne m’ont jamais pose la moindre question.


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[+1]    #7 08/05/2017 12h38

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L’agence semble sérieuse, en tout cas ce n’est pas un spam/scam.

Pour les transferts réguliers de fonds, ce n’est pas la même chose pour HK/FR que US/FR parce que pour tout ce qui est US/FR il y a FATCA, des transferts réguliers US/FR peuvent être considérés comme indice d’américanité de votre banque et si on vous assimile à une US person les conséquences ne sont pas négligeables.

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[+1]    #8 08/05/2017 12h48

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les transferts seront US->HK donc pas de pb smile. La reponse est appreciee.


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#9 08/05/2017 15h28

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Je viens de regarder leur site . Il est vrai que l’agence a l’air très sérieuse .
Je suis vraiment impressionné par les garanties demandées en floride autant pour les acheteurs que locataires , dans ce qu’ils appellent les communautés ! Residences ultra privées et sécurisées . Tout est clean . J’adore perso !
Pour les travaux aussi , l’état impose des ouvriers certifiés , avec passage de contrôleurs pouvant prendre des photos pendant les travaux , etc etc ….
Et que dire , du sort réservé aux locataires indélicats : mis dehors en quelques semaines !
Vraiment , ce pays est attirant .
Quand on voit qu’ici , un locataire peut tout defoncer  dans l’appart et qu’on ne peut pratiquement rien Faire contre … c’est hallucinant ! Vivre la France,vive la république mais surtout vive le social …

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#10 08/05/2017 15h30

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Sans oublier que le locataire indélicat se retrouvera blacklisté et ne pourra quasiment plus jamais louer un appartement.
D’un autre côté, un père de famille qui perd son job ou une personne qui a un grave accident, sera aussi mise à la porte, les deux extrêmes ne sont pas bonnes, il faut un système qui soit équilibré.

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#11 08/05/2017 15h55

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Miami is Flooding | The New Yorker
Flooding is the new normal in Miami - Yale Climate Connections
BBC - Future - Miami?s fight against rising seas
A Closer Look: Land Loss Along the Atlantic Coast | Climate Change Indicators in the United States | US EPA

Réfléchissez bien au facteur environnemental avant d’investir dans l’immobilier en Floride.

Vous avez regardé du côté de Denver, Austin TX, Charlotte NC, …? Ces villes ont une bonne qualité de vie et le vent en poupe en ce moment, sans être trop chères.


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#12 08/05/2017 18h42

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ZeBonder a écrit :

Si vous y allez avec un simple ESTA et que vous dites à l’agent de l’immigration que vous venez visiter/gérer un bien que vous possédez aux USA … vous serez refoulé dans le prochain avion puisque suspecté de travailler sans autorisation et/ou de vouloir rester sur le sol Américain après les 90 jours permis.

Vous pouvez bien sûr mentir mais c’est un délit et ils sont en droit de fouiller vos affaires où ils pourraient trouver des documents comptables, acte de propriété … et là c’est direction prison et ensuite expulsion.
( Je n’exagère rien, une Française a été expulsée pour avoir noté dans son agenda qu’elle ferait 2 heures de babysitting à NY )

?
Pourquoi serait-ce un problème ? Et que dites-vous ? Que tout détenteur de bien immobilier devrait demander un visa spécial juste pour venir moins de 90 jours ?

Il y a une différence entre travailler et louer un bien immobilier. Quant à l’agent d’immigration, il verra très certainement sur son ordinateur pendant qu’il vous a en face de lui, que vous êtes propriétaire immobilier à travers une LLC. Donc c’est plutôt de ne pas en parler qui sera bizarre et un mensonge potentiel.

Faire du babysitting est bien travailler, même si ca n’est que 2 heures. De plus, en étant propriétaire, vous êtes facile à trouver si vous n’étiez pas sorti du territoire sous 90 jours (parce que votre compagnie aérienne déclare votre sortie, ils savent donc facilement qui est toujours là après 90 jours)

RAJOUT: Si je ne fais pas erreur, "travailler" ne s’entend que lorsqu’on est payé par une personne US. Vous êtes libre de travailler pour votre LLC si vous avez des clients étrangers par exemple, ou "travailler" sur votre bien immobilier. Le payement que vous recevez pour l’immobilier est du loyer, qui n’a rien à voir de manière directe avec le "travail" effectué sur le bien. Si vous travailliez sur le bien d’une autre personne US et qu’elle vous payait pour les travaux, ca serait un problème.

Dernière modification par YuriOrlov (08/05/2017 19h16)

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#13 08/05/2017 22h33

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La notion de "travail" n’implique pas paiement ou contrat de travail, dans l’exemple ci-dessous une jeune fille proposait juste un échange de babysitting contre hébergement, hop expulsée.

Donc un agent zélé peut considérer que le fait de détenir un bien immobilier aux USA est un indice sur votre volonté de vous y installer illégalement.
Tout comme un agent zélé peut considérer que gérer son bien est une forme de travail.

Can I buy a house in the United States with a visitor or student visa?

“Will buying a house mess up my visitor or student visa?”

It certainly could, at least in general. I see a possible red flag. Here’s the problem: visitors and students are considered nonimmigrants. This means that if you have a visitor or student visa, you will only be permitted to enter the United States if you are considered to have no intention whatsoever to immigrate or seek a green card. Real estate ownership may suggest an intention to immigrate, which visitors and students are not permitted to do. But, of course, it depends on your situation. Maybe buying a house is simply a passive investment and you seldom, if ever, visit the U.S. And maybe you have overwhelming, irrefutable proof of your deep ties to your home country and no intention of immigrating. Or maybe you’re a billionaire and want to buy a vacation house in Nantucket, which would in no way suggest immigrant intent. Again, it all depends on the facts of your particular situation.

Refoulée des Etats-Unis à cause d?une conversation sur Facebook - 6 août 2015 - L’Obs

Et à en croire le témoignage de la jeune fille, les autorités américaines tirent cette information de son compte Facebook, sur lequel elle aurait échangé avec sa cousine avant de venir. En lui proposant notamment de garder ses enfants dans le but de la remercier pour l’hébergement.

Pour la police américaine, le deal s’apparente à du travail au noir de jeune fille au pair. La passagère allemande aurait donc été priée de quitter le territoire.

Dernière modification par ZeBonder (08/05/2017 22h48)

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#14 09/05/2017 00h34

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ZeBonder, ce que vous dites n’a pas beaucoup de sens. L’histoire de la garde d’enfant que vous citez, telle qu’elle est décrite semble plus être un agent de l’immigration un peu fêlé qu’autre chose (et oui, il y en a mais cela reste des exceptions). Là c’est fêlé avec un F et non plus avec un Z. (édité: Quoi qu’un "échange de babysitting contre hébergement" pourrait bien s’apparenter à un paiement en nature. De plus, pas pour me faire l’avocat du diable, mais n’oublions pas qu’il ne s’agit que de la version rapportée par la jeune femme. L’article dit de plus qu’elle venait pour 4 mois, ce qui nécessite un visa, vu que supérieur à 3 mois, ce qu’elle n’avait peut-être pas du tout prévu)
Quant au cabinet d’avocat cité, ils exagèrent franchement. Certainement pas quelqu’un à qui vous voudrez vous adresser si vous avez besoin d’un avocat.

A ce compte là, conseillez plutôt de rester loin de tout investissement ou voyage aux Etats-unis; parce que vous n’avez pas répondu: Que dites-vous alors ? Qu’il faut demander un visa permettant de résider et travailler aux US pour acheter un bien immobilier en vue de sa location ?

ZeBonder a écrit :

Donc un agent zélé peut considérer que le fait de détenir un bien immobilier aux USA est un indice sur votre volonté de vous y installer illégalement.
Tout comme un agent zélé peut considérer que gérer son bien est une forme de travail.

Oui, le fait que vous y veniez pour 90 jours max est certainement un encore plus gros indice à ses yeux alors. N’y allez donc surtout pas ! (Si on parle d’un bien LOCATIF, ca n’est certainement pas un indice en ce sens)
Il considérera aussi certainement que faire ses courses au Walmart du coin est une forme de travail alors.

Dernière modification par YuriOrlov (09/05/2017 00h48)

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#15 09/05/2017 09h47

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C’était juste une mise en garde, pas plus, je ne déconseille pas cet investissement surtout que l’agence semble sérieuse et établie depuis plusieurs années.
Il faut juste miser sur la bonne ville et le bien adéquat, certains ont parié sur une reprise à Détroit mais ce n’est pas gagné.

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[+1]    #16 09/05/2017 11h30

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Bonjour, je connais assez bien le sujet pour avoir fait cinq investissements en Floride. Je connais également l’agence en question (la communauté francophone du sud de la Floride est finalement assez réduite).

Voici mes remarques, en espérant qu’elles vous seront utiles :

1) Aucune difficultés administratives pour acquérir en tant que français (compatibilité entre le visa Esta et l’acquisition immobilière)

2) dans le long terme, le marché floridien est porteur ; en revanche, la période actuelle est très difficile car nous observons une surabondance d’appartements neufs (condos) sur le marché. Les prix sont actuellement tirés vers le bas.

3) la rentabilité affichée par l’agence est surestimée. Vous pouvez la diviser par deux. Raisons : non prise en compte des coûts d’entretien (car offerts par l’agence la première année), de la property tax qui représente tout de même en moyenne le quart des loyers …

Cela étant dit, je ne peux que vous encourager à orienter voter stratégie immobilière vers les US pour des raisons de sécurité.

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#17 10/05/2017 06h03

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Bonjour et merci pour la reponse.

ExpatUSA a écrit :

1) Aucune difficultés administratives pour acquérir en tant que français (compatibilité entre le visa Esta et l’acquisition immobilière)

oui, c’est ce que j’ai compris.

ExpatUSA a écrit :

2) dans le long terme, le marché floridien est porteur ; en revanche, la période actuelle est très difficile car nous observons une surabondance d’appartements neufs (condos) sur le marché. Les prix sont actuellement tirés vers le bas.

Info interessante, les prix qui tirent vers le bas, vous parlez du prix d’achat ou de la location? ou des deux?

ExpatUSA a écrit :

3) la rentabilité affichée par l’agence est surestimée. Vous pouvez la diviser par deux. Raisons : non prise en compte des coûts d’entretien (car offerts par l’agence la première année), de la property tax qui représente tout de même en moyenne le quart des loyers …

pas tout a fait. En fait, ils font une simulation sur 5 ans ou ils budgettent la gestion (inclue dans le pack la premiere annee) ainsi que une commission de relocation la troisieme annee ainsi que une somme pour l’entretien (5% du loyer annuel). Le taux annonce est une moyenne des 5 ans.

Pour la property tax, c’est vrai qu’ils ne la prennent pas en compte, cependant, de ce que j’ai compris, c’est 1.3% du prix de la propriete, soit en fait une reduction de 1.3 point de la rentabilite.

ExpatUSA a écrit :

Cela étant dit, je ne peux que vous encourager à orienter voter stratégie immobilière vers les US pour des raisons de sécurité.

OK, je fonce alors


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#18 10/05/2017 09h25

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Memes11 :

- la baisse concerne le prix d’achat des condos et également les loyers. Elle varie le plus souvent entre 10 et 20%

- La property tax est égale à 2%. Dans les faits elle est plus proche de 1,7% (guère moins)

- dernière remarque et la plus importante de loin : ce n’est pas le loyer qui vous enrichira mais la plus-value. Le taux de rentabilité locative est donc un leurre.
C’est pourquoi vous seriez bien mieux inspiré d’orienter vos recherches vers des appartements (neuf ou pas) sous-cotés.
L’agence en question achète souvent elle-même le bien (ou par structure interposée), le rénove et le revend avec une marge. Ce n’est donc pas vous qui réaliserez la plus-value.

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#19 10/05/2017 12h07

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J’ai quelques remarques :

ExpatUSA a écrit :

- La property tax est égale à 2%. Dans les faits elle est plus proche de 1,7% (guère moins)

Si je prends le ZIP 33139, Miami Beach (la ou le bien qui m’interesse est situe),
Ce site me donne 1.28%. Cet article de presse donne un taux encore plus bas pour il y a 2 ans, mais ce n’est qu’une part de la taxe. Enfin, ce dernier site arrive a 1.35%. J’ai demande a l’agence auparavant et le chiffre qu’ils m’ont annonce etait de l’ordre de 1.3% aussi.

Je suis etonne avec votre 2%, peut-etre dans d’autres villes/etats.

ExpatUSA a écrit :

- dernière remarque et la plus importante de loin : ce n’est pas le loyer qui vous enrichira mais la plus-value. Le taux de rentabilité locative est donc un leurre.
C’est pourquoi vous seriez bien mieux inspiré d’orienter vos recherches vers des appartements (neuf ou pas) sous-cotés.
L’agence en question achète souvent elle-même le bien (ou par structure interposée), le rénove et le revend avec une marge. Ce n’est donc pas vous qui réaliserez la plus-value.

Nous avons donc une vision differente de l’immobilier. Pour moi, ce sont bien les loyers qui enrichissent, la plus-value est la cerise sur le gateau. Je sais que les deux parts sont effectivement generatrices de valeur, mais moi, je privilegie la part loyer en gardant bien sur un oeil sur les risques de moins value. Sur le fait que l’agence beneficie de la plus value, oui, elle en beneficie d’une part car elle me vend un "pack investisseur" qui englobe leur commission et les frais de travaux.

Merci pour vos interventions, cela m’a conforte dans mon choix de l’immobilier USA sans pour autant m’effrayer de travailler avec un intermediaire.


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#20 10/05/2017 12h20

Banni
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Memes11 :

concernant votre 1ère remarque : vous oubliez juste que la prochaine property tax sera réhaussée en fonction du prix auquel vous aurez acquis le bien (donc une base d’imposition plus élevée puisque vous payez votre bien plus cher)

concernant votre 2nde remarque : en effet, les stratégies immobilières sont différentes. C’est pourquoi certaines personnes s’enrichissent plus rapidement que d’autres. Quand des investisseurs immobiliers doublent leur patrimoine en 6 ans, d’autres mettrons 20 ou 25 ans pour atteindre le même résultat.

Après, les idées reçues sont toujours très difficiles à combattre.

Bon courage et bonne chance pour vos investissements.

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#21 10/05/2017 12h22

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Je tiendrais au courant des evolutions. J’ai en effet decide de franchir le pas.


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#22 10/05/2017 14h40

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Expat USA a raison, il faut diviser par 2 la rentabilité qu’ils vous donnent. C’est plus prudent.
La maintenance sera bien plus importante que ce qu’ils veulent bien vous dire sur le site. Ca dépendra aussi beaucoup de l’agence. Sans compter les surprises.

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#23 26/07/2017 18h34

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ExpatUSA a écrit :

- la baisse concerne le prix d’achat des condos et également les loyers. Elle varie le plus souvent entre 10 et 20%

Je confirme la baisse des prix. Je viens de relouer mon appartement avec 13% de baisse sur le loyer. Je suis revenu 3 ans en arrière

Par contre, aucun problème pour louer rapidement un bien de qualité bien placé au bon prix. Ma vacance est juste le temps de refaire peinture et changer AC qui a rendu l’âme

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#24 26/07/2017 19h29

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Bonsoir !

Je vais être à moitié hors sujet. Mais je veux signaler que le simple fait d’avoir lu le présent fil de discussion, et même sans participer, a provoqué l’apparition de publicités pour Florida-invest lors de mes navigations sur Internet.
Peut-être s’agit-il d’une coïncidence. Mais je pense plutôt que Google, Facebook et similaires sont très forts.


M07

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#25 27/07/2017 03h26

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oui, ils sont tres forts et communiquent entre eux. Au moins on a des pubs qui correspondent a nos centre d’interets et pas des pubs pour la prevention des fuites urinaires a la menopause quand on est un gars de 20 ans smile.

Pour en revenir au sujet, mes retours sur cette agence :
C’est tres professionnel, reponse complete et le "closing" est totalement assure par leurs soins. Les documents sont tous signes via un service en ligne, tres facile a faire. Ils gerent aussi tout pour la creation de la LLC.

La communication, bien que tres bonne, est plutot lente, ce n’est donc pas forcement tres rassurant quand comme nous, c’est le premier investissement et d’autant plus que c’est fait en cash.

Notre appartement a bien ete acquis, les petits travaux faits par l’agence sans souci pour nous. La mise en location par contre traine un peu et cela fait un mois qu’il est sur le marche. Est-ce que c’est parce que c’est l’ete (comme le dit l’agent, ce qui m’etonne, l’appartement etant a Miami Beach), est-ce parce que le prix est trop eleve (j’ai regarde les offres du quartier, notre appartement est dans le bas de la moyenne) ou est-ce un mauvais choix d’emplacement (l’offre m’apparait desormais un peu elevee…) L’avenir nous le dira. Je reposterai quand j’aurais ma rentabilite sur la premiere annee.

ExpatUSA a écrit :

concernant votre 1ère remarque : vous oubliez juste que la prochaine property tax sera réhaussée en fonction du prix auquel vous aurez acquis le bien (donc une base d’imposition plus élevée puisque vous payez votre bien plus cher)

J’ai effectue mon calcul sur le prix paye impute de leur pack investisseur. Au vu des documents d’achat, c’est bien le montant qui est communique comme valeur de l’appartement et je pense que c’est bien celui qui servira  au calcul. Je reposterai egalement au moment de la property tax.


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