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#1 19/12/2016 20h15

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Bonjour à tous,

Est il possible de passer du LMNP réel au micro BIC à 71% si classé ?

Ma réserve de déficit foncier devrait se tarir au bout de la 6eme année meme avec l’amortissement et tous les travaux effectués ,  alors que faire ensuite ?

Payer des impôts ? ou peut-on changer de régime pour le micro BIC à 71 % d’abattement (si classé bien sur) et en payer moins.

je crois qu’on s’engage en réel par périodes de 3 ans donc ce serait le timing parfait pour nous, passer en meublé tourstique à partir de la 7ème année… si possible bien sûr…

Merci de vos réponse

Dernière modification par stephounet69 (19/12/2016 20h18)

Mots-clés : impôt, lmnp (loueur en meublé non professionnel), régime

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#2 19/12/2016 20h37

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Dans votre message, vous ne donnez pas les informations nécessaires pour vous répondre correctement. Il faut remonter vos messages postés pour voir de quoi vous parlez. Apparemment, vous venez d’acquérir ce local loué en LMNP au réel. Alors, la réponse à votre question est :
- ça n’a aucun sens de poser la question aujourd’hui. D’ici 6 ans, les règles d’imposition sur les meublés classés de tourisme auront très probablement changé.
- je vous rappelle ce que je vous avais écrit dans un fil précédent : "Indivision et LMNP : obligatoirement au réel, le micro-BIC est exclu".

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2016 20h37)


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#3 19/12/2016 20h45

Membre (2014)
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Oui c’est sur que les règles peuvent changer.
J’ai acquis un appartement en LMNP  qui sera au reel, je me posais juste la question quand viendra le temps de payer des impôts, car tôt ou tard ça arrivera (environ 6 ans d’après les simulations).

Tout simplement est ce possible de changer de régime pour en payer un peu moins ?

Stephane

Dernière modification par stephounet69 (19/12/2016 20h54)

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#4 20/12/2016 00h27

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Est-ce que le bien est en indivision ?


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#5 20/12/2016 00h45

Membre (2014)
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Oui indivision, nous sommes juste pacsé avec chacun nos enfants.
Pas vraiment envi de repasser par la case mariage.

Dernière modification par stephounet69 (20/12/2016 00h46)

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[+1]    #6 20/12/2016 07h36

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stephounet69 a écrit :

Tout simplement est ce possible de changer de régime pour en payer un peu moins ?

Je précise tout d’abord : l’abattement de 71 % dans le cas des meublés de tourisme classés est un cas particulier du micro-BIC, mais fait bien partie du micro-BIC.

Réponse à votre question :

Dans le cas général : lorsqu’on a une activité qui est soumise au micro-BIC (selon les plafonds et conditions), on peut opter pour le réel simplifié. L’option est alors de 2 ans et se renouvelle tacitement par périodes de 2 ans. On peut donc en sortir (pour revenir au micro-BIC) à la fin de chaque période de 2 ans, jusqu’au 1er février qui suit la deuxième année de la période.

Dans votre cas, j’ai déjà donné la réponse (deux fois) : un bien meublé détenu en indivision est assimilé fiscalement à une société de personnes et est donc exclu du micro-BIC. Vous n’avez donc pas la possibilité de revenir du réel vers le micro-BIC. Le réel simplifié s’applique obligatoirement dans votre cas.

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2016 08h34)


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#7 20/12/2016 14h20

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effectivement, dans ce cas on peut oublier…
je l’ai déjà lu mais je n’avais pas retenu dsl. On débute j’ai pas encore tout assimilé !

merci encore pour la réponse, ca pourra peut etre servir à d’autres

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#8 12/01/2017 10h00

Membre (2017)
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Bernard2K a écrit :

Réponse à votre question :

Dans le cas général : lorsqu’on a une activité qui est soumise au micro-BIC (selon les plafonds et conditions), on peut opter pour le réel simplifié. L’option est alors de 2 ans et se renouvelle tacitement par périodes de 2 ans. On peut donc en sortir (pour revenir au micro-BIC) à la fin de chaque période de 2 ans, jusqu’au 1er février qui suit la deuxième année de la période.

Dans votre cas, j’ai déjà donné la réponse (deux fois) : un bien meublé détenu en indivision est assimilé fiscalement à une société de personnes et est donc exclu du micro-BIC. Vous n’avez donc pas la possibilité de revenir du réel vers le micro-BIC. Le réel simplifié s’applique obligatoirement dans votre cas.

Bonjour Bernard2K, et merci pour ces informations. Je débute dans le domaine de la location, et ne maîtrise pas encore tous les rouages des différents régimes. Je me ballade donc de discussion en discussion afin d’élargir mes connaissances.

Je me permets de rebondir sur votre commentaire car j’ai une question relative à ce sujet. Si j’effectue un achat en LMNP et qu’au bout de 10 ans les simulations montrent que je vais devoir payer des impôts, il est vraisemblablement possible de le passer en micro BIC. Pour cela, vous dites qu’il ne faut pas être en indivision. J’en conclus donc que si j’ai acheté le bien seul, cela ne pose pas de problème? Ou bien y-a-t-il des spécificités (comme par exemple le fait de devoir avoir tous ses logements loués an micro BIC car il n’est possible de posséder des biens loués en réel et micro BIC).

Désolé si cette question peut paraître un peu simpliste mais je n’ai pas encore trop eu le temps de creuser ce sujet, et j’ai sauté sur l’occasion pour vous poser la question car vous semblez compétent dans ce domaine.

Merci d’avance!
poiuyt

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[+1]    #9 12/01/2017 10h18

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C’est votre activité "loueur de meublé" qui est imposée selon un régime ou un autre. Donc, effectivement, je ne pense pas que vous puissiez avoir un bien en micro-BIC et un autre au réel.

Par contre, on peut avoir de la location nue et de la location meublée en parallèle, chacune relevant de son régime (revenus fonciers pour la première et BIC pour la seconde), et avoir des biens qui passent de l’une à l’autre pourvu que les conditions soient respectées. Par exemple, un locataire en location nue qui part, on meuble le logement et on prend le prochain locataire sous le régime d’un bail meublé : les revenus de ce logement sortent des revenus fonciers et entrent dans le régime BIC (micro ou réel selon le régime auquel vos autres locations meublées sont déjà soumises).

- pour passer de micro-BIC à BIC au réel simplifié (et réciproquement), lorsqu’on est en nom propre (pas d’indivision), ce sont les règles que j’écrivais plus haut :

lorsqu’on a une activité qui est soumise au micro-BIC (selon les plafonds et conditions), on peut opter pour le réel simplifié. L’option est alors de 2 ans et se renouvelle tacitement par périodes de 2 ans. On peut donc en sortir (pour revenir au micro-BIC) à la fin de chaque période de 2 ans, jusqu’au 1er février qui suit la deuxième année de la période.

Notez que ce n’est pas spécifique au meublé, toute activité relevant du BIC est soumise aux mêmes règles.


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#10 09/06/2017 15h14

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Bonjour,
Je reviens à la suite de ce message de quelques mois.
Lorsque l’on dénonce l’option réel pour passer en microbic, y-a-t’il une incidence sur la fiscalité?
Je pense notamment au microbic.
Merci de votre réponse

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#11 19/01/2020 17h39

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Bonjour
Je suis LMNP
En 2020 je solderai le déficit reportable né en 2013

Il me reste à reporter 4 600 €

Comment solder ce déficit ( prévision 10 000 € de résultat positif ) et souhaiter entrer dans cette même année dans le système d’abattement de 71 % des Meublés de Tourisme ?

Dois-je tenir une comptabilité en recettes et dépenses jusqu’au moment où le résultat couvre le déficit reportable
et
démarrer, dés le lendemain, à un inventaire des recettes soumises à l’abattement de 71 %  ?

Merci. Cordialement

Dernière modification par Oliflore (19/01/2020 19h10)

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#12 20/01/2020 00h48

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Vous ne pourrez passer en régime micro qu’à la fin d’une année civile.

Pour les détails et modalité, cherchez "passage LMNP réel vers micro" (voir par ex Passer du régime LMNP réel au micro BIC à 71% ?).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#13 20/01/2020 18h20

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Bonjour
En fin d’année 2020, au regard du résultat, je devrai donc choisir , ou le réel ou l’abattement de 71 %
pour l’année 2020.

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Favoris 1    #14 26/05/2021 15h56

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Bonjour,
j’ai bien lu avec attention tous les messages précédents. J’aimerais bien avoir confirmation que ma stratégie fiscale tient la route (mais si j’ai pris acte du fait que la fiscalité peut changer au cours des 10 prochaines années…)

Ma compagne et moi-même (pacsés) allons acquérir un immeuble comportant 7 logements meublés et nous allons engager des travaux pour en créer 4 supplémentaires, meublés aussi.
Nous allons acquérir ce bien en indivision (nos 2 noms).
Nous allons l’exploiter en LMNP.
Les revenus seront inférieurs à 72.600 €

Les simulations et calculs montrent que :
* durant 6 ans le régime réel permet de payer 0 ou presque rien d’impôts
* à partir de la 7e année, c’est le régime micro qui est plus intéressant (avec abattement forfaitaire de 50%)

Ce que je crois avoir compris :
* une exploitation en indivision exclut de fait le régime micro-BIC (aucun doute sur ce point)
* indivision de "possession" du bien et indivision "d’exploitation LMNP" du bien sont 2 choses distinctes
* pour un bien acquis en indivision par un couple pacsé, on peut faire une exploitation au nom d’un seul des deux (permet donc le micro-BIC dans notre cas ?) (source)
* MAIS dans ce cas-là, on ne peut malheureusement amortir que 50% du bien … ce qui rend le réel moins intéressant du coup. Par exemple : un bien de 100k€, à 3% par an ne donnera pas 3k€/an mais la moitié)

Ma stratégie (elle a peut-être des failles !) :
* durant 6 ans, se déclarer exploitants en indivision (à 2) avec un 1er numéro de SIRET : nous serons au réel de fait et pourrons amortir le bien sur la base de la totalité (hors terrain bien sûr) car nous serons 2 exploitants
* à partir de l’année 7 : un seul des deux se déclare exploitant (exige un nouveau P0i et un nouveau n° de SIRET ?) et se retrouve de fait au micro avec abattement de 50%.

Pensez-vous que tout ceci se tient ?
Merci par avance pour vos commentaires, réponses et remarques.

Dernière modification par zigma12 (26/05/2021 15h58)

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