Jeremy [31] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement T3)

Bonjour,
L’immeuble est-il classé IGH?
Quelles sont les charges de copropriété?
De quand date-t-il?

Bonjour Jérémy,

Je n’ai pas une grande expérience mais je suis en train de boucler un projet similaire (1er achat locatif à toulouse) donc je pense pouvoir vous donner un avis utile.

Je trouve 2 points négatifs à votre projet.
L’emplacement (immeuble de 14 étages aux arènes j’ai un doute sur l’évolution et la revente)
Ce risque pourrait être compensé par un très bon rendement mais la ça n’est pas le cas. Sur mon bien à Toulouse je vise un loyer similaire pour un coût total de 83.000€ (notaire et frais compris).
De plus vos charges sont assez élevées.
Je pense que vous pouvez trouver un bien moins cher pour un loyer équivalent. (Ou faire une grosse nego sur celui ci).

Ensuite ne négligez pas l’impact des impôts sur vos calculs.
Pour le financement, 25 ans peut être bien étant donné vos revenus et pour ne pas vous bloquer sur l’achat de votre résidence principale plus tard.
Veillez à ce que vos mensualités ne dépassent pas 80% (voire 70%) de votre loyer afin de ne pas réduire votre capacité d’endettement.

Avez vous de l’épargne de précaution ?

Quel est le taux proposé par votre banquier hors assurance ?

En tout cas vous vous lancez bien jeune, c’est bien !

Surin a écrit :

Bonjour,
L’immeuble est-il classé IGH? Je ne sais pas , je n’ai pas pensé a le demander à l’agent ( en réalité vous m’apprenez qu’il a un classement pour les hauteurs ).

Quelles sont les charges de copropriété? Les charges annoncé sont de 1200€
De quand date-t-il? sans information

Nicolas : Je souhaite investir en premier car l’achat de ma RP ( que je compte auto-construire) n’est pas possible actuellement car un terrain chez moi coûte environ 95000€ les 500m2 , comme je vous disez dans ma présentation je préfère investir maintenant tant que je ne paye pas de loyer. Puis un crédit pour investir dans l’immobilier avec déjà un crédit à remboursé doit être plus difficile a obtenir, je me trompe?

DDtee a écrit :

jeremy a écrit :

-Situé au 14 ème étage sur 14 avec ascenseur

Il y a de grandes chances que les charges ne soient pas raisonnables… Préférez le calcul du rendement net au brut.
Le CF sera négatif, AMHA no way.

exact j’ai un cash-flow negatif de 63€ il me semble .

sa me parais bizarre a mois aussi, surtout que le prix moyen du loyer est de 795€ hors-charges selon "rendement-locatif"

Mais l’agent immo ne voulait pas trop m’en dire au téléphone.

Yannick31 a écrit :

Bonjour Jérémy,

Je n’ai pas une grande expérience mais je suis en train de boucler un projet similaire (1er achat locatif à toulouse) donc je pense pouvoir vous donner un avis utile.

Je trouve 2 points négatifs à votre projet.
L’emplacement (immeuble de 14 étages aux arènes j’ai un doute sur l’évolution et la revente)
Ce risque pourrait être compensé par un très bon rendement mais la ça n’est pas le cas. Sur mon bien à Toulouse je vise un loyer similaire pour un coût total de 83.000€ (notaire et frais compris).
De plus vos charges sont assez élevées.
Je pense que vous pouvez trouver un bien moins cher pour un loyer équivalent. (Ou faire une grosse nego sur celui ci).

Ensuite ne négligez pas l’impact des impôts sur vos calculs.
Pour le financement, 25 ans peut être bien étant donné vos revenus et pour ne pas vous bloquer sur l’achat de votre résidence principale plus tard.
Veillez à ce que vos mensualités ne dépassent pas 80% (voire 70%) de votre loyer afin de ne pas réduire votre capacité d’endettement.

Avez vous de l’épargne de précaution ?

Bonjour,

effectivement le secteur des Arènes c’est pas ce qu’il y’a de mieux , mais je pense que pour un jeune couple sans enfants qui travail dans l’hyper-centre cela ne dérange pas, car vus les embouteillages qu’il y’a pour y’accéder.

Je recherché en priorité un bien a rénové sur le tracé de la nouvel ligne de métro mais je n’ai rien trouvé.

Puis visité ne veux pas dire signé cela fait une première expérience et une première rencontre avec l’agent qui lui peut peut-être trouvé ce que je recherche en priorité .

Oui exactement j’ai a peut près 10 000€ d’épargne en cas de problème ( livret A, livret jeune et PEL réunis).

il faut commencé jeune car si on veut une retraite un jour..

Dernière modification par jeremy (03/12/2016 13h22)

CF négatif de 63€  mais il ne faut pas oublié les faux frais, petites réparations, appel de fond, etc….
Et bien penser à la revente.
De prime àbord comme le disait DDtee no way…..

Je suis d’accord avec les autres, vous devez pouvoir trouver bien mieux.
Avec -63 de CF vous allez devoir toucher à votre epargne pour les impôts, les travaux…et pour un 2eme achat ça va vous compliquer grandement les choses.

Avec un crédit sur 25 ans vous devriez pouvoir obtenir un CF positif, impôts compris.

Bonjour,
Effectivement c’est sans doute une "fausse bonne" affaire pour un premier achat. Puis j’y avais pensé pour la GLI car dans ces quartiers la il y’a beaucoup de chômeurs dont l’Etat ou autres organisme de solidarité prend une parti du loyer.

Petite question qui n’a rien a voir avec cet investissement: Hier j’ai visité un immeuble composé de : 2 T3; 1 T2 et un local commercial (transformable en studio sans faire de gros travaux car il y’a déjà une salle d’eau et une cuisine) annoncé a 100 000€ le proprio m’a dit qu’il le à 80 000€ . J’ ai calculé de prime a bord 78 000€ de travaux car il y’a les plafond a refaire ( ils sont en lattis) et a isolé. c’est beaucoup de travaux de mise au normes ( elec et plomberie). En faisant la simulation il est possible d’obtenir une subvention de l’ANAH ( en contre partis de loyers abordables )  ma question est la suivante: est-ce que je doit déduire la subvention du crédit pour travaux ou pas ( ce qui ferrait 57000€ de "ma poche" )? je sais pas si c’est clair?

Bonjours,

"Mauvaise nouvelle" l’appartement en question a étai vendu. ( l’agent immobilier m’a appeler hier soir pour me le dire).

Pour ce qui est de l’immeuble, j’ai pris la décision après réflexion approfondi et un petit coup d’oeil sur le marché de la ville en question j’ai  laissé passé puis je sentais l’arnaque arrivé ( la moitié du prix de l’immeuble en dessous de table..).

Le bien est vendu, pas grave, il n’était pas fait pour vous. Vaut mieux louper une bonne affaire que d’en faire une mauvaise. Je vous conseillerai de privilegier les immeubles avec de petites copropriété, ce qui réduit l’entretient et travaux (ascenceur, concièrge,…).