Investir ou acheter ma résidence principale ?

Mric · #1

Bonjour à tous,

Je suis depuis plusieurs semaines le forum et certains blogs traitant de l’immobilier, et j’aimerai solliciter votre avis pour mon futur achat. J’aimerai investir dans l’immobilier à plus ou moins long terme mais j’ai encore beaucoup de questions et de choses à apprendre.

Je ne sais pas encore si je dois m’orienter vers un investissement (un petit studio) ou bien vers l’achat de ma résidence principale sachant que je suis actuellement en location dans un appartement très plaisant.

J’aurai tendance à dire la résidence principale, mais mon crédit ne me permet d’avoir ce que j’aimerai à moins de faire de grosse concession (la situation, vendre ma voiture, me serrer la ceinture) ce qui ne m’enchante absolument pas.
En attendant mon argent dors à ma banque et du coup je me suis dit pourquoi pas investir dans un petit studio et y mettre quelques économies.

Seulement, je ne sais pas si par la suite cela ne va pas m’empêcher d’emprunter pour ma RP et surtout je pers mon apport. Est-il ensuite facile d’investir lorsque l’on a un gros prêt (pas loin des 33%) en cours pour sa résidence principale ?

Merci d’avance pour vos réponses, elle ne pourront que m’aider et je pense que j’apprendrai beaucoup grâce à vous.

Emeric

GoodbyLenine · #2

Bienvenue !

Avec le peu d’informations que vous donnez sur votre situation (rien sur : age, situation familiale, montant/répartition du patrimoine actuel, revenus, charges, perspective d’évolution, objectifs s’il y en a d’autres que la RP, etc.) il est difficile de vous aider.

Toutefois, si votre projet d’acquisition de RP a déjà du mal à passer actuellement, il est probable que si vous faites un investissement immobilier , ce projet deviendra encore plus difficile à concrétiser, et pour pas mal d’années (10,15,..) !
A quoi servirait un investissement dans un studio s’il vous empêchait de réaliser le seul projet (financier) que vous semblez avoir ?
A votre place, je préparerais mon projet d’achat de RP, en musclant l’apport personnel, en rationalisant mes dépenses et charges, en maximisant mes recettes, etc. et en me documentant sur tout ce qui me permettre d’optimiser mon acquisition RP aussi.

Mric · #3

En effet, cela manque de chiffres et d’informations !

En fait l’idée serait d’attendre que ma concubine puisse investir (d’ici 2 à 3 ans) avec moi et donc d’avoir une capacité d’emprunt plus importante.

En attendant, j’aimerai que mon argent "serve" et commence a m’aider à fonder un patrimoine immobilier (même mince) me permettant à long terme d’avoir des revenus complémentaires.
L’achat d’une RP pour seulement 2 à 3 ans risque de ne pas être rentable non plus.

La dernière solution serait d’attendre comme vous me l’avez conseillé mais durant 2 à 3 ans c’est long … surtout quand on paye un loyer et que l’on a aucun retour dessus.

yannou77 · #4

Grosse question, votre projet de RP est il en IDF ? Les prix sont haut en ce moment, et bien malin qui pourra prédire leur évolution sans se tromper. Néanmoins, dans ces temps d’incertitude, il ne faut acheter sa RP que si vous êtes relativement sûr d’y rester 7~10 ans. Donc achetez un bien qui puisse potentiellement accueillir la futur famille que vous pourriez fonder avec Madame. Un investissement immobilier dans votre cas, pourrait s’apparenter à une assurance contre le risque d’augmentation de l’immobilier, pour le jour où vous désireriez acquérir votre RP. C’est une assurance injustifiée à mon sens actuellement et dont le coût risque d’être salé.

gimli · #5

autre proposition possible : acheter un bien petit donc pas trop cher à crédit (si possible à palier)
vous l’occupez pendant 2-3 ans en remboursant le plus possible sans toucher à votre apport potentiel
dans 2-3 ans, si vous avez négocié un prêt à paliers, vos mensualités biassent et vous le mettez en location (dans l’idéal autofinancé).

vous achetez ensuite le bien de vos rêves avec madame en utilisant cette fois-ci l’apport.

Cette solution suppose que votre premier prêt ne vous "mange" pas toute votre capacité d’épargne.
C’est donc à calculer en fonction de l’évolution raisonnablement prévisible de vos revenus.

Cela suppose aussi que vous soyez prêt à vivre dans probablement plus petit que ce que vous louez actuellement.

yannou77 · #6

Mieux vaut négocier de solides possibilités de modulation des échéances que de partir sur un palier qui diminuerai (ca revient au même, sauf que le prêt initial étant plus court on a des chances d’avoir un meilleur taux).
De plus, même si on arrive à l’auto financement en rallongeant le crédits, les banques ne prennent en compte que 70% (+ ou -) des revenus immo. Donc même dans ce scénario, Mric risque d’être gêné (au niveau du taux d’endettement) pour acheter le bien de ses rêves. Il faudrait connaitre les montants en jeu pour se prononcer.

GoodbyLenine · #7

Pour ma part, je n’aime pas trop le plan proposé par gimli :

- le premier "achat petit" ne vous permet pas de vous assurer contre une hausse de l’immobilier (pour que ça soit le cas, il faudrait revendre le 1er bien avant d’acheter la RP, et faire une plus-value qui permette de plus que rattraper les frais d’achat… sur 2-3 ans c’est très aléatoire, avec un marché de l’immo déjà haut encore plus)

- le premier "achat petit" vous fera courir des risques supplémentaires, potentiellement vous handicapant pour votre achat RP (pour lequel je comprend que vous risquez d’avoir un plan de financement tendu… Mieux vaut avoir un plus gros apport et ne pas s’endetter sur 25-30 ans !). Ne laissez pas un projet de 50 ou 80k€ vous pénaliser sur le projet bien plus gros qui est celui que vous voulez le plus réussir/optimiser !

- 2-3 ans, c’est finalement assez/très court, à l’échelle de temps des placements immobiliers.

- votre argent pourra très bien vous servir, en constituant un apport personnel plus conséquent, en étant placé sans risque, sur un PEL, CEL, livret, fond €uro d’un bon contrat d’AV, pendant quelques années avant votre achat de RP. Et ce n’est pas bien grave si votre argent vous rapporte 1% ou 2%/an de moins que ce que vous pourriez espérer d’un placement à long terme (l’impact en €uros sera faible au bout de 2-3 ans).

- enfin, surtout, un loyer n’est pas de l’argent jeté par la fenêtre: Imaginez que vous achetiez votre RP, avec un emprunt de 200 000 € à 4%. Les intérêts la première année (*) seraient de 8 000 €. Vous pouvez tout à fait considérer que vous aurez alors payé un "loyer" de 8 000 € annuel (666€ mensuel) à votre banque pour "louer" ces 200 000 €. Un tel "loyer" est à comparer à celui que vous devez payer pour occuper une RP valant 200 000 €.
(sans oublier les charges que le propriétaire paie, et pas le locataire : impôt foncier, frais de notaires lors de l’achat, par exemple)

(*) je simplifie un peu, en supposant des échéances annuelles du prêt.

Mric · #8

Bonjour,
Merci pour ces réponses.

Je suis en effet en île de France et donc les loyers / les prix sont élevés !

J’ai calculer que je paierai plus de loyer (5000 en plus par an) que les intérêt de l’emprunt pour un emprunt maximum, c’est aussi ça qui me pousse à me poser la question à propos d’un investissement auto-financé (ou presque) qui compenserait cette perte en revendant pour acheter une RP et constituerait un bon apport.

Le "petit achat" serait dur à rentabiliser en seulement 2-3 ans à moins de réussir à acheter un peu moins cher et créer une plus-value à la revente.

ZX-6R · #9

J’étais dans votre situation il y a 2 ans.

J’ai opté pour l’investissement locatif.

La question que je me pose aujourd’hui n’est pas si je dois acheter ou pas ma résidence principale mais à quel age je déciderai de devenir rentier.

Vous comprendrez que je vote pour l’investissement locatif. Attention néanmoins, ca demande un travail ENORME (en temps, en recherche, en documentation…) Mais ça vous permet d’acheter à crédit un nombre de biens important, et donc de toucher des loyers, et faire des PV à la revente. Je mets un bémol sur ce dernier point. Le marché semble avoir atteint un pic, donc la PV n’est plus assurée. Il faut donc être encore plus sélectif à l’achat (viser des dépréciations supérieures à 30% au prix du marché)

Philippe30 · #10

ZX-6R a écrit :
Mais ça vous permet d’acheter à crédit un nombre de biens important, et donc de toucher des loyers, et faire des PV à la revente. Je mets un bémol sur ce dernier point. Le marché semble avoir atteint un pic, donc la PV n’est plus assurée. Il faut donc être encore plus sélectif à l’achat (viser des dépréciations supérieures à 30% au prix du marché)

A défaut de plus value cela permet de se constituer un patrimoine qui est financé par les locations des biens.
Avec les aléas de la location comme il existe les aléas de la bourse mais avec une mise de départ de zéro vous pouvez atteindre un gros patrimoine….

Philippe

Ostrog · #11

Bonjour à tous,

Question un peu étrange je l’admets, mais qui a son importance pour moi.

Qui ici, investis dans l’immobilier locatif, sans avoir au préalable investis dans sa résidence principale ?

Ceux étant dans ce cas, je vous remercierai si vous pouviez m’indiquer la raison de ce choix

Merci à vous

roberto · #12

salut à toi,

Je n’avais pas de RP, quand j’ai décidé d’acheter une maison de ville transformée en 2 appartements.
Pas de besoin de RP immédiatement, logé gratuitement, et une occasion à saisir puisque quelqu’un dans ma belle famille avait mis en vente le bien.
Cette ’particularité’ de faire du locatif avant la RP m’a valu pas mal de question dans les banques mais finalement pas de problème pour obtenir un prêt. Je souhaite racheter du locatif, mais une occasion s’est présentée et du coup j’achète ma RP. J’espère pouvoir acheter du locatif en fin d’année.

Le fait d’être logé gratuitement m’a enlevé le poids des problèmes de loyers non payés sachant que je pourrais couvrir. Je suis maintenant plus en confiance, et je me sens prêt à continuer.

Bon courage !

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