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#26 13/01/2020 14h12

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai démarré mon activité de location meublé courte durée en février 2019 à Paris en micro-bic,
Puis-je déclarer normalement mon début d’activité seulement à partir de février 2020 sur le Po i sans conséquence particulière pour les impôts ?

Merci d’avance.

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#27 21/05/2020 13h07

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour Amaranth,

Je ravive cette discussion qui m’intéresse: Comment a réagi le service des impots particuliers au final? Ont-ils accepté de vous rétrocéder les sommes payées en régime Micro BIC les années précédentes? Et si oui, facilement ou a-t-il fallu négocier longuement/ parcours du combatant sur une échelle de 1 a 10?

Je suis dans la meme situation que vous mais avec beaucoup plus de retard:
- début activité 2016
- jamais déclaré mon activité de LMNP au greffe (je découvre ceci cette année seulement, oui il m’en a fallu du temps - pour ma défense je vis a l’étranger depuis 2015 - meme si cela n’excuse rien!)
- Déclaration impots: loyers déclarés en Micro BIC depuis 2016 donc, mais sans avoir déclaré au SIE mon statut;
- je suis en contact avec quelques cabinets comptables pour essayer de déclarer mon statut LMNP cette année et éventuellement voir si je peux comme vous me réclamer de ce statut sur les années précédentes.

Mes options:
- faire la déclaration P0i avec début d’activité en 01/2019 en m’enregistrant au régime réel -> au moins mes impots de cette année seront au régime réel. Ce sera ma position par défaut;
- Je me demande cependant si, comme vous, je peux essayer de pousser pour les années précédentes, et si oui, jusqu’ou? A mon avis, il est peu probable que j’obtienne gain de cause et que je puisse récupérer mes impots payés en 2016/2017/2018 en Micro BIC. Mais si cela vaut le coup, peut etre tenter au moins 2018.

Je suis donc intéressée par votre retour d’expérience.

Merci

PS: désolée pour les accents graves et circonflexes, mon clavier refuse de les faire.

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#28 22/05/2020 10h57

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   83  

Bonjour,

Il est impossible de régulariser a posteriori le régime d’imposition auquel vous avez été soumis. En effet, pour être imposé au réel lorsqu’on relève de plein droit du régime des micro-BIC, il faut opter formellement pour ce régime avant le 1er février de l’année où l’on souhaite y être soumis pour la première fois (en pratique, il suffit d’envoyer un courrier, sur papier libre, à son centre des impôts). Si vous n’avez pas fait cette démarche par le passé, il est inutile donc de vous engager dans une réclamation qui est vouée à l’échec. Vous pouvez en revanche opter dès à présent pour ce régime afin de soumettre vos revenus de 2021 au régime du réel (trop tard en revanche pour vos revenus de l’année 2020 en cours qui relèveront encore du régime du micro BIC).

Pour l’omission de la déclaration POi, je ne crois pas que ce soit bien grave car vous avez accompli vos obligations déclaratives vis à vis de l’administration fiscale : vous n’encourez donc pas de sanction particulière (sauf peut-être un rattrapage de CFE : cotisation foncière des entreprises ; j’ignore à combien elle peut s’élever car son montant dépend d’un grand nombre de paramètres : localisation de l’immeuble,  caractéristiques de celui-ci…). A votre place, je régulariserais ma situation auprès du centre des formalités des entreprises en indiquant la véritable date de commencement de mon activité sur le formulaire et en accompagnant celui-ci d’un courrier explicatif ; à la suite de cette démarche, vous aurez l’insigne honneur vous voir affublé d’un numéro SIRET. Je doublerais également cet envoi par un courrier adressé au service des impôts des entreprises dont dépend l’immeuble où vous faites de la location meublée en précisant que les revenus correspondent ont bien été déclarés (ils seront ainsi prévenus et ça vous épargnera peut-être une demande de justification de leur part).

Edit : je complète la réponse que je vous ai faite après être allé jeter un œil à votre présentation.

Compte tenu de la localisation du bien que vous donnez en location (Paris), il n’est pas du tout certain que le régime du réel soit plus avantageux pour vous que le régime micro.

En effet, la quote-part représentative de la valeur du terrain (non amortissable et donc insusceptible de générer des charges déductibles) y est extrêmement élevée : dans certains quartiers, elle peut dépasser 50%.

Je vous suggère de bien valider avec votre comptable, si vous en avez un, vos hypothèses et vos simulations de calcul de vos BIC au réel.

Dernière modification par Tchouikov (22/05/2020 11h34)

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#29 22/05/2020 14h12

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci beaucoup pour votre réponse très utile.

Les différents comptables que j’ai contactés m’ont assuré que pour 2019 même si je n’ai pas levé l’option en février de l’année dernière, il y a une certaine tolérance et je pourrais bénéficier du régime réel si je le souhaite (pour 2019 et donc 2020, etc). Je pense que cela se tente…J’indiquerai si cela a marché.

Pour les années précédentes (avant 2019), seulement quelques comptables m’ont indiqué que cela était une possibilité de rectifier sur 2/ 3 années précédentes mais que cela demandait plus de négociations avec l’administration fiscale que je devrais entreprendre moi même (Amaranth indiquait d’ailleurs qu’il avait procédé ainsi sur son post dans cette discussion il y a un an et je me demandais s’il pouvait partager son retour d’expérience).
Je pense néanmoins que cela doit être compliqué et je ne pense pas avoir la force de me lancer dans cette négociation surtout à distance.

Pour la valeur du terrain, merci beaucoup d’avoir mis ce point en évidence, je n’avais pas conscience que les taux retenus à Paris étaient plus élevés. J’ai refait mes calculs et au vu du taux de ventilation de 40% pour le terrain retenu avenue de l’Opera comme décidé par le Conseil d’Etat qui me semble être une valeur repère pour un quartier équivalent, et en tenant compte de l’avis des comptables contactés qui m’ont recommandé 30% pour le terrain à Paris; je pense que cela vaut le coup de retenir une valeur entre 35-40% pour le terrain à Paris et en passant par un expert comptable pour se protéger en cas de questionnement sur le taux retenu (ce n’est que mon avis bien sûr chaque situation est différente).

Si la valeur du bien reste élevée hors terrain et que l’on paie des intérêts d’emprunt élevés cela vaut toujours le coup de passer en régime réel pour un meublé à mon sens (c’est un 3 pièces donc pas mal de meubles aussi).

Mon taux d’imposition est 20% forfaitaire pour français non résidents (+ charges sociales) mais selon mes calculs cela reste cependant intéressant au moins les 4 prochaines années.

Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me lire et répondre.

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#30 26/05/2022 22h49

Membre (2015)
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Bonjour,

je possède un petit appartement que j’ai mis en location. Cet été mon locataire m’ayant proposé de me laisser les meubles, j’ai décidé de passer l’appartement en meublé.

J’ai simplement fait un bail en meublé sans trop me poser de question en me disant que seul la déclaration d’impôt serait à changer le moment voulu.

Et là je découvre tout à fait innocemment -si j’ai bien compris- que même si je ne suis pas professionnel je dois avoir un Siret. Est ce bien le cas ?

Je découvre aussi que je ne pourri pas le passer en réel - là encore si j’ai bien compris- car il fallait que j’en fasse la demande avant févier. Est ce bien la cas?

Je suis un peu perdu avec cette nouvelle déclaration d’impôt.

Edit: Apparemment je peux remplir n’importe quel case sans siret. aussi bien bien en micro qu’en réel

Dernière modification par JMeuret (26/05/2022 23h07)


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#31 26/05/2022 23h54

Membre (2015)
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Du coup je suis en train de remplir les impots en mode réel mais ça me parait très bizarre car bien trop avantageux

Si je comprends bien mais je suis vraiment pas sûr…

En revenu,
je mets le loyer charge comprises donc 550*12 = 6000

Le déficit , j’ai quelques doutes :

Prix du bien à l’achat avec le notaire 130000 donc pour une année je compte 2% soit 2600
Frais de travaux: changement de ballon d’eau chaude + nouveau chauffage = 1500
Taxe foncière: 400 euros

Interet Emprunt: 1200 euros
Assurance habitation + assurance pret: 200 euros
Meubles: valeur 500 euros donc amortissement 10% 50 euros

Dépenses 5950

Déficit à inscrire: -50 ? Donc si je comprends bien je serai imposé sur 50 euros de revenus? (j"avoue je pose cette question sans trop y croire)

Dernière modification par JMeuret (27/05/2022 08h09)


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[+1]    #32 27/05/2022 02h31

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Vous avez vraiment acheté pour 13 000 un bien qui rapporte un loyer annuel de 6 000 ?  ou alors vous avez mis des zéro en trop ou en pas assez…

Sinon, pour les amortissements, il faut amortir chaque partie du bien selon sa durée d’usure (le gros oeuvre s’use moins vite que le second oeuvre, et encore moins que les finitions). Et il vous faut tenir une comptabilité complète au réel (simplifié), pas juste faire un calcul sur un bout de nappe en papier : si vous ne savez pas faire, faites appel à un comptable pro (ou attendez-vous à avoir du mal à apporter des réponses satisfaisantes aux questions que le fisc viendra vous poser, plutôt dans quelques années juste avant la prescription…) !

En location meublée, on n’a ni revenu foncier, ni déficit foncier, on a un BIC (Bénéfice Industriel et Commercial), négatif en cas de déficit (mais les amortissement en peuvent pas le faire passer négatif : tout au plus ils le feront devenir nul, et le restant sera reporté).

En résumé : vous avez besoin de vous former (beaucoup) sur la location meublée ! Lisez ce qui se trouve sur le forum, ce sera déjà une bonne base, si vous l’assimilez.

Accessoirement : faites vite votre déclaration Poi0, de début d’activité de location meublée…. C’est ce qui vous permettra d’obtenir un Siret. C’est gratuit, et obligatoire (même si je ne sais pas ce qui arrive si vous ne le faites pas).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#33 27/05/2022 07h56

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ESTP

Appelez effectivement un comptable dès aujourd’hui, il pourra même vous faire votre P0i.

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#34 27/05/2022 08h11

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Oui j’avais oublié un 0 dans le prix d’achat et rajouté le terme foncier alors que je voulais simplement dire déficit.

Tout autre avis sur ma question ou sur mes erreurs de calculs sont les bienvenus :)


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#35 27/05/2022 08h13

Membre (2021)
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ESTP

Votre calcul est très très loin de la bonne façon de faire les choses, vous n’y êtes pas du tout, ne perdez pas plus de temps et appelez un comptable. Ce n’est pas si cher, vous pouvez vous en faire rembourser une grosse partie dès l’année prochaine en crédit d’impôts en adhérant à un CGA, et le reste passe en charges.

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#36 27/05/2022 08h28

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C’est en faisant qu’on apprends. Et personne n’est obligé de répondre à mes questions smile

De toute façon, il semble que je n’ai pas le droit de passer en régime réel vu que je n’en ai pas fait la demande à temps. Et il semblerait que ça soit aussi le cas pour l’année suivante … car la limite est en février.

Donc j’ai déjà fait l’erreur de ne pas déclarer ce bien comme meublé en temps, je ne vais pas en plus gruger sur le choix de déclaration.

Dernière modification par JMeuret (27/05/2022 08h31)


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#37 27/05/2022 09h05

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ESTJ

En fait toutes les réponses à vos questions sont sur le net, il y a trop de choses à dire, on ne peut pas tout vous expliquer.
Je crains que le délai avant le 31 mai soit trop juste pour faire toutes les démarches pour passer en LMNP, mais demandez conseils à un comptable de votre coin ou sinon vous pouvez aussi faire appel à un comptable en ligne ou appeler jedeclaremonmeuble.com. Une autre option est d’aller voir votre centre des impôts sans tarder.


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#38 27/05/2022 09h46

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80% des questions posés sur ce forum ont leur réponses sur le net, et il me semble que mes questions que j’ai posé montrent clairement que je demande des éclaircissements sur ce que j’ai compris sur le net justement.

Je n’ai pas le temps de voir un expert comptable ou le centre des impôts, ma seule possibilité est de remplir les cases moi même . Et j’imagine qu’à 3 jours de la fin de déclaration je vais passer des heures à essayer d’obtenir un rendez vous pour rien au lieu de trouver les infos qu’il me manque.

Pour moi il est trop tard pour revenir en arrière j’ai déjà signé un bail meublé il y a plusieurs mois. Ma déclaration meublé sera donc très tardive, (peut être sanctionné). Mais si je revenais en arrière en déclarant tout en non meublé je serai également en faute.

Maintenant en lisant et relisant ce matin ce que j’ai lu sur le net, je comprends que n’ayant pas fait de demande en réel avant février 2021 je dois faire une déclaration micro ou je n’ai que ma case revenus à compléter, donc juste les loyers encaissés. Si même ce point qui me parait écrit noir sur clair et assez clair, j’ai tout faux un début d’explication est le bienvenu.

Dernière modification par JMeuret (27/05/2022 10h40)


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#39 27/05/2022 14h34

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ESTJ

Ne vous prenez pas la tête, déclarez en foncier les quelques mois de loyer de 2021 où l’appart était meublé et déposez une p0i avec comme date de départ de l’activité au 01.01.2022, comme ça tout sera fait dans les règles, ça vous laissera le temps d’avoir le siret, et de trouver un comptable pour faire votre comptabilité et votre liasse fiscale début 2023.

Dernière modification par bed43fr (27/05/2022 14h34)


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#40 28/05/2022 14h13

Membre (2018)
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JMeuret a écrit :

Je n’ai pas le temps de…

A un moment donné, la location est une activité rémunérée et relève de certaines obligations, donc il faut prendre un moment pour remplir les obligations légales.

Il y a des sites internet spécialisés (lien donné plus haut) et un coup de téléphone au centre des impôts ne prend pas beaucoup de temps.

Un forum est fait pour dépanner et s’informer,
personne ne remplira vos obligations à votre place.

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