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#1 15/10/2015 13h34

Membre (2015)
Réputation :   27  

Salut à tous j’aimerais votre avis sur un investissement locatif dans le cadre d’un achat d’immeuble de rapport.

VOTRE PROFIL

- Couple. moi 28 ans, Fonctionnaire en CDI, salaire annuel 24k € en augmentation l’année prochaine. Elle sans profession actuellement. Assedic 12.5k€/mois.
Deux investissement locatif en cours :
      - une maison louée 750€/mois, remboursement actuel 1050€/mois.
      - 50K de parts SCPI
TMI actuellement à 0%;  passera à 14% avec cet investissement.
Logé à titre gratuit, donc pas de loyer à payer, et économie d’une voiture, habitation sur le lieu de travail.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : Ok sur l’immobilier.
- Artisanales : apprentissage possible et beau-père et beau-frère artisan spécialisé en restauration
- Sociales
- Temps disponible : environ 1 ou 2 jours par semaines + 11 semaines / an.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : lot de 4 appartements de type F3 (un dans un logement en plein pied, et trois dans un petit immeuble) de 72m² chacun environ.
- Année de construction : ignorée
- Déjà occupé : tous loués depuis 9 3 3 et 1 an.
- Chauffage collectif / individuel ? deux chauffages gaz pour le petit immeuble, une pompe à chaleur pour le plain pied.
- Volets isolants ou persiennes ? volets roulants.
- Espaces verts dans la copropriété ? coure intérieur
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? compteurs individuels.
- Concierge  NON

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Ville de 40K habitants
- Centre-ville, périphérie : centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? ignoré
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? ignoré

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 280.000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 28.038 €/ an
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : NON

- Travaux immédiats : Aucun à première vue, rénové en 2006
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : toiture à repeindre.

- Taxe foncière hors TEOM : 3236 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ignorée environ 300€ je suppose.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 9.4 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2.42
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : foncier réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? positif
année 1 : 2 803,85 €
année suivantes : environ 1400€

Ce ne sont que les infos obtenus par le vendeur, je ne l’ai pas encore visité. C’est prévu pour dans quelques jours, j’ajouterai les informations au fur et à mesure.

-------------

EDIT :

Finalement je n’aurai pas à payer les frais d’agence.
L’agent immobilier m’a envoyé une photo de la façade j’avais déjà repéré l’immeuble et j’ai pris contact avec le propriétaire directement.

Çà fait passer la rentabilité brute à 16%

cash flow positif de 3000€ la première année, 2000 les années suivantes, impôts compris

Message édité par l’équipe de modération (17/10/2015 17h25) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par volthur (15/10/2015 19h48)

Mots-clés : avis, immeuble de rapport, investissement locatif

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#2 17/10/2015 15h56

Membre (2015)
Réputation :   27  

J’ai fait la visite aujourd’hui.

Appartements en état nickel. Aucun travaux intérieur à prévoir, ravalement de façade dans quelques temps.
Compteurs électriques + eau individuels pour chacun + 1 pour les communs.
Présence d’une cave et d’un garage.

Au niveau chauffage 1 appartement équipé pompe à chaleur + électrique
un tout électrique
2 avec chauffage gaz avec un compteur chacun

Le bien est situé à 10 minutes à pied d’une gare tout accès, 10 min à pied d’un grand centre commercial, 2 min d’une supérette et d’une école.

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#3 17/10/2015 17h17

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour Volthur,

Merci pour ce partage.

Quelques questions me viennent :

Connaissez vous la raison de la vente ?
En effet, c’est toujours intéressant de connaitre les raisons pour
lesquelles le propriétaire souhaite se séparer d’un bien (facilite la négociation).

Aussi, avez vous prévu un peu de capital disponible pour subvenir
à des travaux éventuels (partie commune) ?
Étant en pleine propriété sur un immeuble entier,
le moindre travaux peut vous coutez cher.

Et enfin connaissez-vous la date de construction de l’immeuble ?


Pascal, investisseur et blogueur immobilier.

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#4 17/10/2015 18h54

Membre (2015)
Réputation :   27  

Pour le motif de la vente : le propriétaire actuel a une opportunité de bon emploi dans une autre région. Donc il demenage et ne souhaite ni gérer un bien a grande distance ni passer par une agence.

Pour ceux qui est des travaux j’ai 30000 euros de liquidités disponibles et une capacité d’épargne de 1000euros par mois. 1200 apres cet achat.

J’ai demandé la date de construction au propriétaire mais il l’ignore. Les derniers documents et témoignages datent a 1945 mais le bâtiment était deja construit. Donc avant 1945.

J’ai recontacté le proprio pour une offre a 260.000 qu’il a accepté.
Dans le cadre d’une vente en direct il souhaiterait eviter de passer par un notaire pour la signature du compromis de vente. Est ce un problème ?

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#5 17/10/2015 19h57

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Bonjour Volthur,

je ne sais pas comment vous calculer votre rentabilité

Çà fait passer la rentabilité brute à 16%

Avec 260000 € FN inclus et 28.038 € de loyers annuels, c’est étrange…

A mon avis, c’est plutôt du 10% brute / 9% net après charges, et moins après PS et IR.
 
Cdt,
Frédéric


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#6 17/10/2015 20h00

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Bonjour,

il y a toute une floppée de diagnostics qui sont obligatoires et à la charge du vendeur : Diagnostics techniques immobiliers - Ministère du Développement durable

Je ne peux que vous conseiller de les demander et les obtenir avant le compromis de vente. Ca peut contribuer à éviter les mauvaises surprises et/ou à négocier le prix.

Une seconde visite avec un professionnel du bâtiment (par exemple une entreprise tous corps d’état) est utile aussi pour éviter toutes les surprises, en accédant si possible de partout (voir la structure, la toiture, les tableaux électriques, l’assainissement, etc.) De l’ancien sans rien à faire dessus, c’est rare.

D’ailleurs, vous dites : toiture à repeindre. Vous êtes sûr ? Il n’y a pas beaucoup de types de toiture qui se repeignent pour l’entretien !


Il faut que tout change pour que rien ne change

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#7 17/10/2015 20h10

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Oui il va me remettre tous les diagnostiques.

Je fais une contre visite la semaine prochaine avec mon beau père qui est artisan en rénovation de bâtiment.

C’était pas toiture pardon mais facade. La toiture a été refaite en 2008 je corrige

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#8 17/10/2015 23h35

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J’ai déjà signé un compromis sous seing privé sans notaire ; peu après, la venderesse à voulu se désister "votre papelard ça vaut rien" ; sauf qu’en 3 exemplaires dont 1 enregistrés aux hyppothèques (70 euros à l’époque), ben oui "ça vaut"…


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#9 18/10/2015 10h08

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volthur a écrit :

J’ai recontacté le proprio pour une offre a 260.000 qu’il a accepté.
Dans le cadre d’une vente en direct il souhaiterait eviter de passer par un notaire pour la signature du compromis de vente. Est ce un problème ?

Je ne comprend pas son intérêt de signer sous seing privé.

Entre particulier, il est tout de même plus sécurisant (surtout pour l’acquéreur) de signer le compromis ou la promesse chez le notaire.

Vous connaissez la motivation qui le pousse à signer sous seing privé ?


Pascal, investisseur et blogueur immobilier.

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#10 18/10/2015 10h11

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Il veut économiser des frais de notaire.

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#11 18/10/2015 10h23

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Étonnant puisque les émoluments du notaire sont payés par l’acquéreur.
Pour le vendeur, c’est transparent.


Pascal, investisseur et blogueur immobilier.

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#12 18/10/2015 11h11

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Les émoluments du compromis de vente étant effectivement payés par l’acheteur, je ne vois pas de raison non obscure pour le vendeur de vouloir se passer de notaire.
Un truc à cacher que vous ne verriez pas forcément dans les diags ? Soucis d’urbanisme comme une parcelle frappée d’alignement ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#13 18/10/2015 11h16

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Il va falloir que j’étudie la question en détail. Il m’a dit exactement qu’il n’était pas contre passer par un notaire si je le souhaitais mais qu’on pouvait aussi le.signer entre nous puis le deposer au tribunal pour economiser des frais

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#14 18/10/2015 11h25

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L’enregistrement d’une promesse ne vous protègera pas en réalité.
Personnellement, je me méfierais d’un propriétaire qui me propose ça
pour une raison financière (étant donné que pour lui cela ne change rien).

J’ai tendance à penser qu’il y a autre chose derrière.


Pascal, investisseur et blogueur immobilier.

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#15 19/10/2015 09h09

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Quelques commentaires pêle-mêle :

- vous avez un bon réseau pour les travaux de rénovation, pourquoi ne pas le solliciter et acheter un immeuble à rénover ?

- avez-vous vu les baux de location actuels ? de belles surfaces louées nues dans une ville de taille moyenne, il se peut que le proprio actuel ait signé une convention Borloo ancien. Dans tous les cas étudiez si cela peut être intéressant dans votre cas de les mettre en place à l’avenir

- je partage l’avis des autres forumeurs, vous n’avez aucun intérêt à signer un compromis à la va-vite sans passer par un notaire. A l’inverse l’insistance du vendeur à signer sous seing privé n’augure rien de bon… immeuble non cadastré ? servitudes ? problèmes qui seront mis en évidence dans les diagnostics ?

Sinon beau projet sur le papier, à vous de le "déverminer" en en étudiant tous les détails, quitte à vous faire aider par des professionnels si besoin.

NB : Quel avenir pour votre autre investissement locatif ? Avez-vous la possibilité d’en diminuer les mensualités d’emprunt par une renégociation et/ou par une augmentation de la durée ?

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#16 19/10/2015 12h58

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Je jetais justement un coup d’œil sur un immeuble à rénover quand je suis tombé sur celui la. un bref calcul m’a poussé à regarder d’avantage et à creuser un peu.

Je n’ai pas encore vu les baux, il doit me les ramener à la contrevisite samedi. Pour le Borloo faudrait effectivement que je vérifie les conditions. Peut-être que j’y ai droit. ça serait la cerise sur le gateau smile

Pour le compromis je pense effectivement passer par un notaire, quitte à payer un peu plus, ça sécurisera l’échange.

Pour mon 2eme investissement je viens de renégocier le taux du crédit de 3.2% à 2%. J’ai gagné 50€ sur es mensualités et surtout près de 15 mois de mensualité. le crédit est modulable à 20% donc je peux augmenter la durée si nécessaire, comme celui pour la SCPI également.

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#17 19/10/2015 13h34

Membre (2015)
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Bonjour,

Je vous confirme comme les autres intervenants de passer par un notaire est important. Il est là également pour défendre vos intérêts et pour vérifier l’historique et le futur du bien  (demande de préemtion de la mairie,….).

De plus, n’hésiter  de réclamer au vendeur les relevés de banque afin de savoir si tous les locataires sont à jours de leur loyers et si il n’y aucune procédure en cour.

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#18 20/10/2015 11h26

Membre (2015)
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J’ai eu le vendeur au téléphone . Alors que je voulais lui demander de passer par un notaire pour le compromis il m’a devancé et m’a demandé la même chose. Il était pas trop a l’aise de le faire sous seing privé. Ca c’est réglé

Contre visite samedi avec mon beau pere pour etudier plus en detail le bâtiment et les documents.

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#19 20/10/2015 16h11

Membre (2010)
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Juste pour le détail,

lors d’une vente d’un appartement je suis passé en seing privé pour la promesse de vente avec comme avantage c’est qu’avec un imprimante
la promesse de vente sous seing privé peut être réalisé en 1h à n’importe quelle heure du jour et de la nuit

Si vous signez une promesse de vente chez une agence c’est l’équivalent il n’y a pas de notaire.
De toute façon
1- la vente se fera chez le notaire
2- les délais légaux (de rétractation par exemple) démarre quand l’acheteur à reçut tout les documents
(à l’époque il y en avait moins)

pour moi c’est surtout un moyen de protéger l’acheteur.
SI je vous dit à Lundi on va signer chez le Notaire ou on signe maintenant
Lundi le vendeur peut ne pas venir car il a rencontrer un autre acheteur
Si il à signé un contrat le Vendredi c’est plus dur de sortir de la transaction.

l’acheteur lui même si il à signer peut envoyer un recommandé  pendant les 7 jours (voir plus si il manque des documents)

par contre comme je ne suis pas un expert, je l’ai fait avec des contrats "type" pour un appartement,

pour un immeuble entier peut être y-a-t-il plus d’information à renseigner

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#20 24/10/2015 18h08

Membre (2015)
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Contre visite effectuée aujourd’hui avec mon beau père  :

J’ai vérifié les baux ils incluent bien l’augmentation annuelle des loyers et les charges. Les baux sont sous loi 1989

Le bâtiment ne semble pas avoir de gros travaux a prévoir. Il y a une légère fissure sur un des murs extérieurs et un leger affaissement datant d’il y a plusieurs années d’un côté de la batisse.

Les menuiseries sont rénovées depuis 5 ans environ et de qualité întermediaire (ni premier prix ni bas de gamme)

Le bâtiment n’est pas divisé au cadastre mais l’est au niveau fiscal. Chaque locataire recoit sa taxe d’habitation après que le proprio ai rempli un formulaire pour les impôts.

J’ai vérifié les quittances de loyers il n’y a pas d’impayés au cours des 6 derniers mois. Par contre il me les a juste montré je pense lui demander un extrait de compte au cas où c’était falsifié.

Le propriétaire installe un portail electrique et des radiateurs neufs dans un des logement avant de vendre.

Je n’ai toujours pas pu visiter un des 4 apparts. Le locataire est en grand déplacement depuis 1 an. Il paie son loyer en temps et en heure mais est dur a joindre.

La toiture est propre mais je n’ai pas vu la charpente. Je n’ai d’ailleurs pas vu d’accès.

Sinon les apparts sont impeccables.
La location doit être facile je pense. Le bien est a 10 min a pied de la gare et d’une grande surface. 5 min d’une supérette boulangerie et boucherie. 2 min d’une école primaire. Plusieurs colleges lycées et universités dans la ville .accès facile aux autres villes de la région par la gare. Proximité egalement (environ 7 min en voiture) de l’entrée d’autoroute

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#21 24/10/2015 22h28

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Ca semble du tout bon. Bon courage et bonne chance pour la suite !

PS : le point faible semble être "Le bâtiment n’est pas divisé au cadastre mais l’est au niveau fiscal". Comme il semble y avoir prescription au bout de 10 ans, si vous finalisez effectivement cet achat, je vous conseille de vérifier que la division actuelle date de plus de 10 ans et d’obtenir du propriétaire actuel tous les documents qui tendent à prouver l’ancienneté de la division (factures des travaux, copies des déclarations "H2" et "R" effectuées aux impôts, etc.)

Dernière modification par Bernard2K (25/10/2015 12h25)


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#22 26/10/2015 11h24

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Je ne connais pas ces documents, qu’est-ce exactement et je dois les demander aux impôts ?

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#23 26/10/2015 14h07

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Cf ce fil de discussion :
Déclaration H2 et division d’immeuble…

Mon avis, c’était pas tant de demander quelque chose aux impôts ; mais de demander au propriétaire précédent de fournir avec la vente un maximum de documents sur les démarches et travaux effectués y compris en remontant loin dans le temps. Pour pouvoir prouver, au besoin, l’ancienneté de la division.

Mais je connais très mal le sujet, que j’ai découvert il y a quelques jours avec les explications de perecastor.

Dernière modification par Bernard2K (26/10/2015 14h11)


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