Traknet [79] : étude de cas immobilier (colocation en SARL de famille à l'IR)

Bonjour, beau projet.

Pouvez-vous exposez vos calculs pour que le micro bic soit plus intéressant. Il faut prendre en compte l’IR dans ce cas.

La vacance locative me paraît faible pour de la colocation, je suis entre 5 et 10% dans une ville avec forte demande, il faut prendre en compte que les colocataires ne partent pas tous à des périodes favorables. Les 2% sont tirés de votre expérience avec votre premier bien? Si oui je vous souhaite que cela dure mais cela me paraît quasi impossible à tenir sur un longue durée en colocation.

Votre prix d’achat est très faible pour un T4, dans quel département ou ville investissez vous?

Je comprends que l’intérêt de votre SARL de famille étant d’investir à plusieurs. Par contre pourquoi faire du LMNP micro bic au lieu du LMNP réel, avez vous fait le calcul entre les 2 pour prendre le statut le plus avantageux? Vous pourriez ne pas avoir d’impôt sur le revenu pendant plusieurs années (à calculer selon prévisionnel)

Concernant les photos, l’appartement est propre mais à reprendre du sol au plafond comme vous prévoyez. L’idée de la 3ème chambre est bonne (j’ai fait la même chose), c’est ce qui augmente la renta sans travaux complexe.

Niveau électrique le tableau semble très ancien, il ne semble pas y avoir de disjoncteur 30mA, qu’en est-il des prises de terre et section des câbles.  Pour ma part j’ai du refaire toute l’électricité dans un T4 des même année que vous, que dit le diagnostic électrique?

Dans votre prévisionnel, il faut calculer le résultat comptable pour se faire une idée. Ci dessous un lien avec les explications pour creuser le sujet:

LMNP

L’amortissement du bien (85% du prix du bien) se rajoute aux charges (TF, charges copropriété, CFE, intérêt d’emprunt,comptable et entretien divers…). Vous devriez avoir un résultat comptable à 0 pendant plusieurs années et un IR à 0 également, c’est tout l’intérêt du LMNP réel.

Le comptable est également déductible au 2/3  de vos impôts sur le revenu, le coût final est plutôt de 220€ annuelpour 1 bien,  270 pour 2 bien…

Concernant l’électricité dans le T4, nous avons tout refait pour 1200€ en prenant du matériel de marque ( Hager et Legrand) mais en faisant tout nous même y compris retirer tous les câbles.  Pour les diagnostics électrique il fait au minimum un disjoncteur 30mA s’il n’y a pas de prise de terre uniquement dans les chambre ou salon. La prise de terre dans la cuisine et la salle de bain est un minimum. Quitte à faire des travaux autant tout remettre aux normes une bonne fois pour toute. La lecture du diagnostics électrique en détail vous éclairera sur ce point s’il a été bien fait.

Si je reprends ce calcul afin de calculer l’amortissement du bâti:

Eldoradoimmo a écrit :

Amortissement sur 20 ans : (180 000 - 15% foncier)/20/12 = 637 €/mois

Prenons ici 50 000€ en valeur vénale ; ((50 000*0.85)/20)/12 = 177€ / mois soit 88.54€ à 50%.

Une fois les nouvelles données entrées dans le tableau, le calcul au réel est encore plus désavantageux. Vous partez du principe, malgré le cashflow moins important sur le prévisionnel au réel, que faire passer en charges/amortissements les frais d’agence, frais de notaire, travaux et meubles, le résultat comptable serait alors négatif les premières années ? C’est à dire les premières années ? 3 ?

Coût du comptable annuel ajusté. Je partage votre opinion sur la partie travaux.

Les loyers ne sont pas plus élevés au réel qu’au micro-bic. C’est seulement qu’au micro-bic les charges (2340€ annuels par les 3 colocataires) sont intégrées dans le calcul de l’IR et des cotisations sociales. Alors qu’au réel les charges sont directement intégrées dans le loyer. Pour que ce soit plus lisible, j’ai réintégré les charges imposables payées par les locataires directement dans le calcul de l’IR et des CS sur chaque tableau. L’écart semble encore davantage progresser en faveur du micro-bic.

Dernière modification par Traknet (22/09/2021 15h54)

Je vous remercie pour votre intervention. Je me suis mal exprimé, dans mes calculs, c’est bien le montant de toutes les charges payées par le locataire qui sont prises en compte (voir B65 et B66). Ici, (65*3)*12 = 2340€ par an.

J’ai bien conscience des différentes composantes de l’amortissement. Cependant, je ne pense pas que le "surplus" d’amortissements les premières années arrivent à inverser le bénéfice comptable bien plus important ici au réel.

Par ailleurs, un comptable m’avait à l’époque affirmé que si le prêt étudiant est utilisé afin de financer l’achat d’un bien immobilier, les intérêts du prêt étudiant peuvent être déduis du bénéfice comptable de l’activité. Cela vous paraît-il cohérent ? Je vais tout de même reposer la question à mon ec.

Dans votre prévisionnel, l’amortissement serait plutôt de 850€ (module l’amortissement par composant)  au lieu de 85, mais vous avez raison dans votre cas le micro bic est plus intéressant, le résultat comptable est plus bas.