Optimisation patrimoniale du rentier bricoleur : quel statut ?

Ami bricoleur bonjour.

Bravo pour votre parcours.

Hé oui, les journées d’un rentier bricoleur sont longues…

Pour la retraite et la protection sociale, je vous conseille de trouver une activité annexe en autoentrepreneur qui vous permettra de cumuler des trimestres et avoir la cmu. Mais activité autre que bricoler vos biens. Sinon vous pouvez passer en LMP.

Pour la refacturation à vous même, ce n’est pas légal.  Donc ce n’est pas une possibilité d’alimenter votre petite entreprise.  Par contre, vu les factures de matériaux que vous avez, vous pouvez noyer un peu de matériel tant que c’est raisonnable.

Pour les remises, certes vous ne pouvez présenter de kbis, mais j’ai négocié le même niveau de remise que les pros lors d’achats cumulés. Ensuite vous êtes en compte, vous aurez les avantages sur les prochaines commandes. Par contre, chez les grossistes, vous n’avez pas des prix nettement inférieurs aux gsb. J’ai par exemple 20% chez tollens. La peinture coûte 2 fois plus cher qu’en gsb mais qualité incomparable. Une seule couche suffit. C’est là où je fais le gain.

Qu’entendez vous par assurance? Vous devez souscrire une pno par bien. A titre personnel, il est conseillé de souscrire une complémentaire.

Les outils, si leur achat est justifié (attribution d’un chantier précisé), peuvent effectivement être comptablement intégrés à votre bilan LMNP.

Pour l’achat d’un véhicule utilitaire, je ne sais pas, par contre vous pouvez vous rembourser des indemnités carburant pour un véhicule, quel qu’il soit, pour vos déplacements pour aller sur le chantier ou approvisionner celui-ci BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomètre - Barèmes applicables pour l’année 2016 (attention de ne pas prendre les indemnités kilométriques, non admises en BIC, avec de nombreux cas de redressement)

Concernant l’approvisionnement en magasin pro, j’ai toujours obtenu les remises pro (sans doute plus celle d’un artisan que celle d’une grosse boîte) en présentant mon numéro de siret. Cela permet aussi d’obtenir le payement en fin de mois avec facture unique donc moins de lignes comptables. Selon les produits, c’est parfois beaucoup plus intéressant que les GSB ou pas du tout !

N’étant pas professionnel, j’ai un gros doute sur la possible couverture de vos travaux et l’éventuel coût si cela s’avérait possible. Vérifiez malgré tout l’étendue de votre couverture en cas d’accident : mutuelle…

A mon opinion cotiser pour la retraite serait intéressant si il vous manquait quelques trimestres mais pas dans votre cas. La retraite totalement privée par de nombreux logements financés me semble offrir un bien meilleur rendement. A partir de ce patrimoine constitué plusieurs options seront envisageables, location en direct, en délégation, vente en viager libre ou occupé, vente pour aller sur un autre support… selon votre situation du moment. Un peu de diversification avec le CF serait sans doute une bonne idée.

NB : j’ai oublié la possibilité des frais de restauration chaque fois que vous êtes sur un chantier ou faites des visites.

Après avoir vérifié sur plusieurs sites, le matériel semble pouvoir passer en charge. Je pense qu’il fait rester prudent et raisonnable.

FAQ LMNP / Charges et amortissements déductibles au réel Je déclare mon meublé

Pour l’assurance sur les travaux, je pense que ce n’est pas possible (il faudrait cotiser à une assurance décennale qui ne servirait à rien puisque vous ne pouvez pas facturer). Donc vous avez intérêt à prendre toute précaution pour éviter un souci. Imaginons que vous refaites cabine de douche et qu’il y a un dégât des eaux, c’est l’assurance de votre locataire et du sinistré qui vont régler cela. Il n’est pas improbable qu’un expert passe et vous mette en cause en voyant une malfaçon. Donc prudence…

Étant propriétaire d’un immeuble, j’ai déjà gèré ce genre de souci. J’ai réparé le dégat des eaux sans faire intervenir les assurances.

Pour la déduction des frais km et repas, je me limite à 1 note de repas avec mon ec par an.

A combien vous revient fibre+résine pour une douche?

Je vais rester avec mon kit étancheïté de chez bricot dépot à 40€.

Il ne faut pas forcément croire ce qu’on peut lire sur un blog internet (d’autant qu’on peut lire le contraire sur d’autres,  y compris de la plume d’avocats inscrits au barreau). La "realite" est parfois un peu différente et complexe.

Un décret ne peut pas changer une loi.
Il faut donc attendre la prochaine loi des finances.

De plus le 8 février c’est bien beau , mais je ne vois pas comment on peut être LMNP 1 mois et 8 jours puis LMP le reste de l’année ?
Si une vente se fait en mars , se sera sous le régime des particuliers.

Vous voyez , il y a encore beaucoup d’incohérence.
Sur le bofip, l’inscription au RCS est encore noté et on peut se défendre sans problème avec le bofip.

@francois136: l’auteur de ce blog avait déjà écrit LMNP/LMP: les conséquences fiscales castrophiques du décès de l’investisseur, voir la discussion sur le forum ici J’ai l’impression que cet auteur a surtout envie de faire du buzz.

Cdt

Bonjour,

Je ne veux pas jeter de l’huile sur le feu, mais il est pourtant tout à fait juste que la suppression du critère d’inscription au RCS aura pour conséquence le passage en LMP de nombreux LMNP actuel.

J’engage ceux qui pense être dans ce cas de se rapprocher de leur conseils.

Je vais faire une note à mes clients en ce sens.

Pour info, une communication complète est en train d’être faite dans les conseils de l’ordre régionaux des experts comptables.

Toutefois, le caractère LMNP ou LMP se détermine une fois par an au 31/12/N
Il est possible de passer de l’un à l’autre d’une année sur l’autre…
Enfin pas de stress aujourd’hui, nous avons jusqu’au 31/12 pour completer notre savoir sur le sujet.

D’après mes souvenirs le LMP induit des particularités comme la cotisation sociale par contre il permet l’exonération de plus values sous certaines conditions.
Il y a aussi l’aspect des biens qui rentrent dans le cadre de l’IFI ( ex ISF )

De fait je ne vois pas très bien comment il serait possible de passer d’un statut LMP ou LMNP en fonction des recettes annuelles.

La fiscalité immobilière n’a pas été concerné par le pacte de simplification fiscal visiblement.

Quand à vouloir se précipiter vers d’autres solutions comme SASU , je pense Cricri qu’il prendre le temps de la mesure car la SASU probablement IS à aussi largement ses inconvénients.

La problématique tournant autour de LMP devenant obligation concerne la partie de cotisations sociale qui devient confiscatoire sur des projets en rentabilité faible.

Passez l’ensemble des logements en nue conduirat à une hausse de la CSG à payer et des impôts une fois les déficits fonciers écoulés et cela contribue à perdre l’avantage de l’amortissement.

Quel que soit la manière dont on tourne les choses , on est coincé par les cotisations , la CSG , l’IRPP.

La création d’une société , même de type SASU induit que le dirigeant dispose d’un salaire minimum conduisant à des cotisations au regard des dividendes qu’il peux se verser.
Le mythe du tout en dividende n’est pas tenable comptablement  , je me suis renseigné auprès de mon comptable.

A ce jour , je suis partisan d’attendre pour voir l’évolution ( la régression ) fiscale.

Pour moi la meilleure option que je développe aujourd’hui consiste à investir par des apports dans des SCI IS pour disposer d’un retour en CCA sans aucune fiscalité.

Pour cela bien entendu il faut disposer de fonds personnels , ceux ci sont issus de la vente de bien acquis il y a plusieurs années et remboursés à ce jour.

Pour ceux qui débute il est possible d’investir dans des petites surfaces puis de monter en dimension en terme de lot et de surface avant d’avoir des problèmes de "riches"

Philippe

Bonjour,

Je me permets de poster sur ce fil de discussion:

Philippe30 a écrit :

Quel que soit la manière dont on tourne les choses , on est coincé par les cotisations , la CSG , l’IRPP.

et:

cricri77700 a écrit :

Je pourrai ouvrir d’autre SCI mais je compte être de plus en plus passif avec le temps.

Voilà, à vous deux vous avez tout résumé:
On est cerné par les impôts, de façon encore jamais atteinte, que ce soit en terme de taux de prélèvement ou de création de nouvelles taxes (ou de changement des règles fiscales telles qu’évoquées précédemment sur le statut de LMNP/LMP).

On tente de développer et mettre en place telle ou telle stratégie pour échapper un tant soit peu à l’impôt, et l’on s’aperçoit ensuite que tout est remis en cause via un changement fiscal.

Philippe30 a écrit :

A ce jour , je suis partisan d’attendre pour voir l’évolution ( la régression ) fiscale.

L’état Français est en faillite, et ça n’ira pas en s’arrangeant: dès lors, les services fiscaux prennent l’argent où il est:

- Les pauvres n’en ont pas,
- Les vrais riches se sont déjà expatriés fiscalement depuis un moment.
- Reste la classe moyenne sup’, trop pauvre pour quitter la France, et assez riche pour payer plein pot plein d’impôts.

Payer des impôts est normal si l’on en a les moyens, mais force est de reconnaître que l’on arrive à un point de saturation: ainsi, "on" tue l’esprit d’entreprise et d’investissement des entrepreneurs qui préfèrent réduire la voilure plutôt que de développer leurs activités et se faire canarder ensuite sur les gains réalisés.
Trop d’impôts tue l’impôt…

Plutôt que de me lamenter en phosphorant sur le montant des impôts,  je préfère me concentrer sur ce qui reste dans ma poche après impôts.

Et alors, avec une société à l’IS, on réalise qu’après l’IS et le PFU, il reste encore un peu plus de 50% de la valeur créée dans la société, dans le pire des cas (distribution maximale de dividendes, IS à 28%), et si un investissement tourne mal on ne subit en general aussi qu’un peu plus de 50% de la perte (le fisc étant un peu notre "associé obligatoire"). Dans d’autres cas (par ex IS 15% ou capitalisation) ou d’autres schémas,  il reste encore un % un peu plus élevé.

Ceci devrait faire relativiser un peu ceux qui prennent le poids de la fiscalité comme excuse/motif pour s’abstenir ou attendre ou même se limiter.