Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

ArnvaldIngofson · #576

@Brainman : Pour visiter les centres commerciaux d’U-R-W, il faut beaucoup se promener dans de nombreux pays d’Europe et aux USA …

Leur approche "Le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination" est crédible :

URW a écrit :
Nous nous différencions en offrant la meilleure expérience client grâce à des services exceptionnels, un marketing digital audacieux, un design unique, des enseignes premium et des événements inspirants. Nos centres de shopping sont des lieux de rencontres uniques où l’expérience est constamment renouvelée. Avec une offre de restauration et de divertissement hors du commun, chaque visite dans nos centres de shopping devient un moment mémorable.

La fusion avec W dégage des "synergies au-delà des objectifs".

L’ANR EPRA triple net par action est de 210,80 € (+5,1% sur 2017) soit au cours actuel une décote de 36 %.
Le rendement est de 8 % avec une stabilité du dividende attendue les prochaines années.
Et ça, j’achète …

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (01/06/2019 10h34)

Attercap · #577

Et que penser de l’impact écologique et social désastreux du e-commerce ?
Des camionnettes vides conduites par des dingues sous pression et précaires. Le rêve !

Qui sait, peut-être que la société évoluera positivement, et comprendra que recevoir ce truc demain ou dans quelques jours n’a pas une grande importance.

Sur le fond, je n’ai jamais compris ce type d’assertion :

Cricri77700 a écrit :
Personnellement ; j’ai appris une chose en bourse , les entreprises qui sont décotés ou qui versent un dividende important est plutôt une perte qu’autre chose .

Ce ne sont pas les deux faces d’une même pièce ? Le rendement est important car la société est décotée. Elle est décotée car de nombreux doutent subsistent : absorption de Westfield, endettement, e-commerce.

A nous de voir ensuite si c’est bien fondé.

cricri77700 · #578

@attercap : tout à fait.

J’ai beau relire mon message , je ne comprends pas les points de réputations pour simouss on parle de recadrage ( carement ! ) , de faute d’orthographe ect … me concernant.

Je pense avoir exposé une idée qui va à l’encontre de certain et alors ?

Rassurer moi , on est bien sûr un forum ou on peut échanger et éventuellement se tromper ou admettre qu’on a tord ?

Du coup j’ai même plus envie de débattre c’est stérile dommage.

Bref je sors mais sans rancune
J’aime pas jouer à celle qui a la plus grosse .

Dernière modification par cricri77700 (01/06/2019 18h11)

leportois · #579

ArnvaldIngofson a écrit :
L’ANR EPRA triple net par action est de 210,80 € (+5,1% sur 2017) soit au cours actuel une décote de 36 %.
Le rendement est de 8 % avec une stabilité du dividende attendue les prochaines années.
Et ça, j’achète …

Si on essaie de valoriser l’action, je suis à 100% d’accord avec cet avis, qu’il faut opposer à celui de cricri qui dit qu’il n’y a pas de fumée sans feu et que le cours baisse pour une raison. Cricri malgré les mauvais échos que vous avez eu vous devriez rester sur la file, juste pour voir au fil des mois à venir si votre hypothèse s’avère la bonne. Comme vous le dites nous sommes sur un forum d’échange, et si tout les intervenants ont le même avis cela devient complétement inutile. D’autre part, vos résultats passés vous donne une certaine légitimité.

Tssm · #580

La NAV est gonflée à bloc, surtout les actifs US dont le taux de capi a une marge (de mémoire) de 120bp
C’est (à mon avis), notoirement insuffisant mais il est compliqué pour le management de déprécier les actifs US payés si cher peu après leur acquisition
Donc j’ai fait comme Cricri que tout le monde prend pour quelqu’un qui ne comprend rien, j’ai acheté à 130e pour la nouvelle année et j’ai vendu du à 155e avec la publication des résultats calamiteux …
Et je n’exclus pas de racheter à 130e. Mais je ne suis pas porteur à LT de ce titre pour toutes les raisons mentionnées précédemment

WhiteTiger · #581

Et, c’est sans compter que la décote de holding !

Surin · #582

Je n’ai rien compris au sens de la dernière phrase, pourriez-vous l’expliquer svp ?

ArnvaldIngofson · #583

Tssm a écrit :
avec la publication des résultats calamiteux

Je n’ai pas la même lecture des Financial information as at March 31, 2019
En conclusion

URW a écrit :
Outlook 2019
The Group confirms it expects its 2019 Adjusted Recurring Earnings per Share to be in the range of €11.80 - €12.00

La vente de la tour Majunga à La Défense est également positive.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

cricri77700 · #584

URW vise en 2019 un résultat net récurrent par action ajusté (RNRPAA) compris entre 11,80 eu 12 euros.

En 2018, ce RNRPAA est ressorti à 12,92 .

Donc URW vise plutôt une baisse !

Malgré ces cessions supplémentaires et un résultat net récurrent par action attendu en baisse cette année, le groupe entend maintenir son dividende par action à un minimum de 10,80 euros, qui sera aussi le montant versé au titre de 2018.

"On maintiendra ce dividende en dépit d’un résultat net récurrent par action qui sera plus faible en 2019 du fait de ces cessions. On entend garder a minima ce niveau de 10,80 euros en tout état de cause", a déclaré Christophe Cuvillier, le président du directoire d’Unibail-Rodamco-Westfield.

Mouai!
Encore une fois on nous aveugle avec le dividende.

Donc ce qui ressort concernant les arguments :

Augmentation du dividende , qu’on a toujours besoin de centre commerciaux Et ?

Avec les questions : on vient de toucher un points bas , c’est le moment d’investir ?

Le marché a souvent raison , une baisse aussi importante sur cette société doit être comprise.
Et franchement, les couteaux qui tombent sont jamais bon à rattraper.

Je ne dis pas que c’est un couteau qui tombe car je ne suis pas compétent pour juger un business aussi important.
Mais mettre beaucoup de son patrimoine sur cette societé car le dividende est elevé et le comparer au SCPI ( qui lui , de maniere générale , augmente la valeur de sa part ses derniers années ) est à mon sens pas un argument d’achat également. ( je dis ça comme ça je ne suis pas du tout pro scpi ).

simouss · #585

Vous vous plaignez de l’avis des autres forumeurs mais ils ont le droit d’attendre un minimum de réflexion, et d’interprétation des lectures et analyses des précédents échanges.

Vous les négligez et déblatérez sur les différents types de decotes avec l’avis habituel très tranché qui est le votre (cf vos multiples avis sur la paresse des gens en nous expliquant parallèlement dormir sur votre lieu de travail à l’hôpital (avant)).

Vous avez lu un des rapports d’urw + ?

Penchez vous d’abord sur vos comparaisons de décotes, elles sont incompréhensibles (Renault, mpi, unibail.. ?)

J’ai orienté la reflexion sur les axes importants (en particulier qu’il n’y a aucune comparaison possible d’un actionnaire avant fusion et d’un post fusion (et -40%)) mais vous n’en avez cure.

Cession d’actifs = baisse des revenus (multiples évocations sur la file). Donc avec un taux de distribution équivalent baisse du dividende. Et bien ici baisse de l’eps mais dividende conservé. Car le paye out le permettait.

Fusion antérieure rendant délicat les comparaisons et en particulier sur le périmètre. Par contre valorisation au moment de la fusion ? Bien plus important que les synergies attendues. J’ai déjà donné mon avis sur le prix de westfield.

Négligence sur les 2 aspects primordiaux du locatif : emplacement, emplacement, emplacement et rendement. Le dernier point découlant du levier et de l’environnement des taux. Surprenant venant d’un ancien investisseur immobilier.

Ce qui me choque, personnellement, c’est votre aplomb concernant ce type d’investissement (les actions) alors que depuis 4/5 ans vous n’avez aucune ligne claire d’investissement sur ce support.

In fine concernant votre attaque personnelle sur ma sous performance, je reste malgré une année 2018 désastreuse à un tRI annualisé de +15% depuis 2012. C’est un peu plus que le mcsi world, ne vous en déplaise.

Mes derniers apports sur la file avec un autre forumeur m’ont privé de la possibilité de mettre des -1, tout comme lui, mais la faiblesse de vos apports devrait vous amener à limiter votre rancoeur envers les autres intervenants.

cricri77700 · #586

Quand on voit vos messages qui parle de rancoeur ? C’est vous qui attaquez direct pas moi.
Quand quelqu’un ne maîtrise pas l’immobilier, je ne me permet pas de parler de "faiblesse " ou autre.
Vous faites le malin tout les mois quand votre portefeuille se portait bien mais ses derniers temps silence radio et des messages comme ça ?
Sérieusement ?

Pour les attaques plus personnel :

Vous dites : "Négligence sur les 2 aspects primordiaux du locatif : emplacement, emplacement, emplacement et rendement. Le dernier point découlant du levier et de l’environnement des taux. Surprenant venant d’un ancien investisseur immobilier."

Il est vrai dans les croyances populaires et je me suis pas enrichie comme ça… je suis aller plutôt contre les croyances populaire de l’immobilier.
Mais bon je vois que vous aller m’apprendre l’immobilier maintenant.
Et mon questionnement sur mon portefeuille est un questionnement pour s’améliorer et petit à petit je trouve ma stratégie et affine mon patrimoine , il est ou le problème ?
Car on se cherche on peut pas avoir d’avis?

Pour le reste il y a des MP.

Et puis OUBLIER moi simouss je vous trouve vraiment pas intéressant ( et je ne vais pas m’amusé à ressortir des arguments immatures comme vous faites avec tout le bien ( ironique ) que je peux penser de certaine de vos interventions également ) et cela semble réciproque donc … tant mieux.

Pour revenir au sujet :

Justement je le dis ouvertement que c’est difficile à comprendre et beaucoup sont aveuglés par le rendement avec une analyse faible ( comme j’ai pu faire et même encore aujourd’hui ).

L’objectif de mes messages justement c’est de temporisé ceux qui croient faire une bonne affaire car le rendement est élevé pour des actif de qualité et une décote importante sur ANR …

delta · #587

Vous semblez oublier une spécificité des foncières : les sociétés foncières (ex: Unibail-Rodamco, Klepierre, Gecina, Mercialys) qui optent pour le statut SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont pas amputés de l’IS avant d’être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes. En contrepartie de ce statut fiscal favorable, les SIIC ont l’obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.

En ce qui concerne la diminution du RNRPAA, le groupe URW l’a expliqué et détaillé dans la note d’information relative aux résultats annuels 2018 du Groupe Unibail-Rodamco-Westfield disponible ici : cet impact négatif est lié 1/ au programme de cessions réalisé en 2018 (2 Mds d’euros) et programmé en 2019 (4 Mds d’euros) pour un montant de -0,90€ et 2/ à certains décalages de projets, à l’environnement commercial et politique aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, à la moindre capitalisation des frais financiers et à des taxes légèrement supérieures par rapport à la prévision initiale pour un montant de -0,40€.

Pour le directoire du groupe URW, la réduction de l’endettement est maintenant devenu prioritaire : le ratio d’endettement cible est abaissé à 30-40% (contre 35-45% précédemment) et cela se réalise concrètement via un important programme de cession d’actifs.

En parallèle, le groupe URW possède évidemment un important portefeuille de projets diversifiés à des stades plus ou moins avancés d’étude / construction / livraison. Des informations détaillées sur les planning de ces projets sont disponibles dans les présentations Investisseurs sur le site Unibail-Rodamco-Westfield.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par delta (02/06/2019 19h25)

ArnvaldIngofson · #588

cricri77700 a écrit :
L’objectif de mes messages justement c’est de temporisé ceux qui croient faire une bonne affaire car le rendement est élevé pour des actif de qualité et une décote importante sur ANR …

Noble objectif !

Pour revenir à cette histoire d’ANR, ne pas perdre de vue que même avec W, URW est essentiellement européen, et seulement à 24 % aux USA.
En Valeur Brute de Marché (VBM) : 15,8 Md€ sur un total de 65,2.

Donc même avec une révision drastique des ANR US (ça s’est vu pour certaines REIT) on aurait toujours une décote globale importante.
C’est de plus peu probable : ce sont essentiellement (83 % de la VBM) des centres commerciaux dits « Flagships »
(actifs d’une certaine taille et/ou recevant au moins 10 millions de visites par an, disposant d’un fort potentiel de croissance pour le Groupe grâce à leur attractivité pour les enseignes et les clients, d’une architecture remarquable et d’un fort impact dans leur zone de chalandise)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (02/06/2019 17h00)

AleaJactaEst · #589

WhiteTiger a écrit :
Et, c’est sans compter que la décote de holding !

Vous appliquez des décotes de holding pour des SIIC ?

WhiteTiger · #590

Bien-sûr, pas vous ?

InvestisseurHeureux · #591

Nous avions déjà abordé le sujet de la décote de holding d’une foncière ici : Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ?

En pratique, il y a des tas de foncières qui cotent au-dessus de leur NAV (ex : Realty Income ou bcp de foncières industrielles), ce qui montre bien que cette décote de holding n’existe pas chez les foncières.

Pour en revenir à Unibail, il faut laisser le temps au temps, et simplement ne pas abuser des foncières de commerce et centres commerciaux, même si les rendements sur dividende sont alléchants.

Par contre, rétrospectivement on se dit qu’on aurait pu se passer de la fusion avec Westfield. Simon Properties Group n’a fait aucune opération de M&A, et se porte très bien.

Maintenant, il faut garder mesure. Dans le secteur de l’énergie, quand Royal Dutch Shell a fusionné avec BG Group et que le cours des matières premières s’est effondré, RDS a plus souffert que les autres en bourse, puisqu’elle devait gérer à la fois la fusion et le contexte difficile. Mais quand le cours du pétrole est remonté, il s’est avéré que cette fusion était pertinente et aujourd’hui RDS fait bien mieux qu’ExxonMobil.

Il en sera peut-être de même pour Unibail vs Simon Properties Group ou Klepierre.

RVtrader · #592

Je ne sais pas si cela a été relevé mais Fabrice Mouchel , CFO, a vendu 39223 actions le 20 mai à 141.35 soit tout de même pour plus de 5 millions et demi d’Euro…

Je suis un peu étonné, s’agit-il d’une transaction "prévue" ou mentionnée dans une quelconque communication officielle ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

maxlille · #593

Réponse officielle, je n’arrive pas à trouver la notification AMF de l’acquisition:

Hi XXX,

It is purely a restructuring of the holding, he bought the same amount of shares back the same day (please see the AMF fillings).

Best,

Maarten OTTE
Senior Investor Relations Analyst

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par maxlille (03/06/2019 16h57)

WhiteTiger · #594

InvestisseurHeureux a écrit :
Nous avions déjà abordé le sujet de la décote de holding d’une foncière ici : Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ?

Voila une belle façon de fermer la discussion !

InvestisseurHeureux a écrit :
En pratique, il y a des tas de foncières qui cotent au-dessus de leur NAV (ex : Realty Income ou bcp de foncières industrielles), ce qui montre bien que cette décote de holding n’existe pas chez les foncières.

Cela ne démontre rien du tout. Ce n’est pas parce qu’une foncière surcôte sa NAV qu’il n’existe pas une décote de holding. Cette décote peut tout à fait être compenser par d’autres facteurs…

Toute analyse sérieuse d’une foncière ne se résume pas (ou ne devrait pas se résumer) à la comparaison de la côte par rapport à la NAV "brute". Pour plein de raisons que j’ai déjà en parti expliqué sur ce forum, cette valeur est à considérer avec "précaution".

InvestisseurHeureux a écrit :
Pour en revenir à Unibail, il faut laisser le temps au temps, et simplement ne pas abuser des foncières de commerce et centres commerciaux, même si les rendements sur dividende sont alléchants.

Là, on est d’accord. Une foncière est d’abord une société immobilière. Le temps de l’immobilier est beaucoup plus long que le "temps moyen" des forums. En l’occurrence, on parle en années ! Et, c’est cette durée qui implique aussi un risque… Risque qui doit être considéré … et intégré dans la décote de holding. cqfd.

RVtrader · #595

+2.25% Goldman passe acheteur TP 161

J’ai un programme d’achat régulier depuis 2 mois, objectif 10% de mon patrimoine net hors résidence principale. Ma seule ligne d’action à 6 chiffres

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par RVtrader (04/06/2019 10h50)

kiwijuice · #596

Tssm a écrit :
La NAV est gonflée à bloc, surtout les actifs US dont le taux de capi a une marge (de mémoire) de 120bp
C’est (à mon avis), notoirement insuffisant mais il est compliqué pour le management de déprécier les actifs US payés si chers peu après leur acquisition
Donc j’ai fait comme Cricri que tout le monde prend pour quelqu’un qui ne comprend rien, j’ai acheté à 130e pour la nouvelle année et j’ai vendu du à 155e avec la publication des résultats calamiteux …
Et je n’exclus pas de racheter à 130e. Mais je ne suis pas porteur à LT de ce titre pour toutes les raisons mentionnées précédemment

Cher TSSM, vous me semblez trop pessimiste.
La plupart des actifs sont des trophy assets qui continuent de délivrer croissance du traffic et des loyers.

Le titre suit l’expérience de la fusion Unibail et Rodamco en 2007. Baisse forte du titre concomitante avec la fusion.
Si on compare:
2008: taux de capi de 4.6%, 5.5% vacancy rate (Retail et offices),
2018: taux de capi de 4.2%, 2.4% vacancy rate pour le retail, 4.4% pour les bureaux et c’est vrai 8% pour les US et UK.

S’ils arrivent à sortir les actifs moyens du périmètre, nous auront une belle société pour 12x les CFs.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

RVtrader · #597

Un élément intéressant à intégrer dans l’analyse concerne le coût de la dette et l’environnement actuel de taux d’intérêt plus que favorable.

Situation d’endettement actuel via des obligations c’est à dire sans tenir compte des lignes de crédit à court terme d’environ 4 milliards :

Encours actuel de la dette : 24 milliards
Taux de coupon moyen : 2.29%
Maturité moyenne pondérée : 7,56 années

Raisonnement simpliste -> Unibail renouvelle aujourd’hui l’intégralité de ses obligations aux conditions actuelles de marché :

Encours de la dette : 24 milliards
taux de coupon moyen : 0.70%
Maturité moyenne : 7,5 ans

Gains -> (2.29-0.7) * 8% * 24 = 3 milliards soit environ 21€/action

Evidemment le raisonnement est purement théorique mais permet d’apprécier l’environnement favorable -> Merci Mario Draghi

Autre raisonnement simpliste :
Le rendement sur le cours actuel est de 8%
A supposé que le dividende ne bouge plus pendant X années et considérons une obligation fictive qui verse un coupon de 8% par an et serait remboursée à 100 in fine l’année X.
Quel serait le prix actuel de cette obligation ?

Unibail est noté A par Standard and Poors et A2 par Moody’s qui sont d’excellentes notes.
La société emprunte avec une marge d’environ 50bps au dessus du taux de swap

Prix aujourd’hui de l’obligation :

pour X = 5 ans, prix = 138€
pour X = 10 ans, prix = 170€
pour X = 15 ans, prix = 197€
pour X = 20 ans, prix = 222€

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Passion · #598

Sur un autre sujet du forum, Unibail est cité en exemple comme " plus intéressant d’investir actuellement sur des SIIC que des SCPI vu le rendement ).

Je vois dans cette file d’échange beaucoup de craintes sur cette foncière liées à différents arguments mis en exergue.

Ma question, même si je me doute qu’il n’y a pas de réponse certaine et que personne lit l’avenir et ne peut donner de conseil d’investissement, est-il dangereux et inconsidéré selon vous de prendre une petite ligne actuellement, ou bien sur le long terme il y a quand même des perspectives et solutions à la problématique actuelle des centres commerciaux?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

cricri77700 · #599

Bien sur qu’il peut y avoir des solutions sur le long terme.
Une petite ligne peut paraître censé si on prend en compte certain facteur comme la décoté sur ANR.

Mais exposé son portefeuille à plus de 10/15% sur cette société peut paraître dangereux vu les incertitudes !

LaurentHU · #600

Sans vouloir relancer la querelle, je ne comprends toujours pas la thèse bear pour les centres commerciaux de classe A. Le commerce en ligne n’empèche pas les gens d’aller dans les très beaux centres commerciaux, surtout ceux avec une zone de chalandise primaire incroyable du genre URW ou SPG aux US. Les commerces doivent se transformer un peu, certes, et cela cause parfois quelques frais pour les proprios, mais on voit bien dans les rapports trimestriels que les loyers continuent à augmenter, et les centres sont pleins. Le marché croie donc à quelquechose qui ne se passent pas pour l’instant. Quel élément me manque?
Que ce soit à Velizy 2, la Défense pour URW, ou ici à Houston dans les centres "upscale" et l’outlet pour SPG, de visu et subjectivement ça va de mieux en mieux!

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#576 01/06/2019 10h33

URW a écrit :

#577 01/06/2019 10h35

Cricri77700 a écrit :

[+1] #578 01/06/2019 18h10

#579 02/06/2019 09h03

ArnvaldIngofson a écrit :

#580 02/06/2019 09h40

#581 02/06/2019 10h35

#582 02/06/2019 11h05

#583 02/06/2019 12h37

Tssm a écrit :

URW a écrit :

[+1] #584 02/06/2019 14h27

[+2] #585 02/06/2019 15h46

[+1] #586 02/06/2019 16h11

#587 02/06/2019 16h20

#588 02/06/2019 16h57

cricri77700 a écrit :

#589 02/06/2019 17h26

WhiteTiger a écrit :

#590 02/06/2019 19h07

#591 02/06/2019 19h22

#592 03/06/2019 15h48

[+1] #593 03/06/2019 16h40

#594 04/06/2019 10h49

InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

[+1] #595 04/06/2019 10h50

#596 04/06/2019 15h48

Tssm a écrit :

[+2] #597 07/06/2019 10h50

#598 07/06/2019 13h27

#599 07/06/2019 13h41

#600 07/06/2019 14h23

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