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[+2]    #226 30/09/2017 16h02

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Bonjour,

Comme chaque année on reçoit cela à cette période (avec une date au 2 janvier !). On a déjà eu l’occasion d’en parler sur le forum (tax corr) sans forcément avoir de réponses très précises.
Perso, selon les années je n’ai pas eu un retour sur les mêmes titres, pour 2014 j’ai eu HCP, Realty Income et ARCP, en 2015 je n’avais pas le détail, et donc pour 2016 également HCP et Realty Income.

Pour HCP effectivement le montant correspond au "remboursement" de la taxation indue du spin-off qui en fait a été fait sous la forme d’un versement de dividende exceptionnel qui était un remboursement de capital comme nous l’avons sur certaines de nos SIIC françaises lors du versement du dividende.
A force de ne pas trop comprendre, j’ai poussé un peu les recherches et trouvé un document expliquant tout cela qui me permet d’écrire le paragraphe ci-dessus. Comme vous le verrez les raisons de l’ajustement peuvent-être multiples.

https://www.ameriprise.com/content/file … CATION.PDF

Donc les REIT US font également du versement de dividende avec remboursement de capital pour une partie (donc avec 0 taxes) qui devrait en toute grande théorie se traduire par une baisse du PRU et donc par la suite à la revente une plus-value plus importante (et la taxation qui va avec ! smile)


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#227 01/10/2017 20h59

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Ledep a écrit :

Pour HCP effectivement le montant correspond au "remboursement" de la taxation indue du spin-off qui en fait a été fait sous la forme d’un versement de dividende exceptionnel qui était un remboursement de capital comme nous l’avons sur certaines de nos SIIC françaises lors du versement du dividende.

Négatif puisque j’ai aussi reçu la "tax correction" alors que je n’étais pas actionnaire de HCP au moment du spin-off.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#228 01/10/2017 21h25

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Bonsoir,

OK Gap merci de l’info, n’ayant pas de suivi de votre portefeuille, pouvez-vous nous préciser le nombre d’actions ainsi que la date d’achat et la correction tax qui vous a été versée s’il vous plait.


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#229 02/10/2017 09h18

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ENFP

J’aimerai bien savoir à quoi ça correspond aussi.
J’ai eu des "tax corr" pour HCP, washington prime group,wp glimcher, silver bay, cys et annaly,

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


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#230 02/10/2017 09h46

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INTJ

J’avoue qu’à vous lire la fiscalité parait très opaque et n’engage pas à utiliser les REITs . Au total , vous faites bcp mieux que les foncières francaises ?

ps : je sais que je parle à des convaincus smile


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#231 02/10/2017 10h56

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@jctrader, les corrections sur les Reits sont toujours dans le bon sens, remboursement d’une partie des 15% prélevés par le fisc Américain, donc même s’il s’agit d’une surprise fiscale, elle est bonne, et augmente en fait le rendement.

En théorie, toutes les entreprises US sont susceptibles d’être sujettes à ça, mais en pratique seules les Reits en tirent partie.

Quand à savoir si c’est beaucoup plus rentable qu’une foncière Française, les yelds des dividendes sont en général nettement plus attractifs (eg WPG 12%), mais cette année, le cours de bourse a été pas mal bousculé, et la baisse du $ n’aide pas.
Les distributions trimestrielles voire mensuelles (pour Realty income) sont aussi plus agréables qu’une distribution annuelle.

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#232 02/10/2017 21h48

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HCP est plombe par le downgrade d’UBS ce jour: HCP’s Near-Term Outlook Is Worse Than You Think - a cette heure -3.75% a $26.78
Moi qui comptait me renforcer, il y apparement encore de la marge a la baisse avant de proceder.

Analysts at UBS turned bearish on HCP, Inc. (NYSE: HCP) as the Street is "underappreciating" negative headwinds that will impact the stock moving forward. The firm’s Nick Yulico downgrades HCP’s stock rating from Neutral to Sell with a price target lowered from $30 to $25.

Of particular concern is the healthcare REIT company’s fiscal 2018 funds from operation dilution stemming from ongoing asset sales and a tough housing trend among seniors, Yulico explained. While consensus estimates are assuming a 1-percent year-over-year FFO growth in 2018 the analyst is modeling a 4-percent decline.

Yulico attended the NIC Seniors Housing industry conference, which may have contributed to the downgrade for two reasons. First, the analyst is now more cautious on same-store net operating income growth in fiscal 2018, and second, additional Brookdale asset sales will reduce exposure to the "challenged" operator to 27 percent of NOI. The company plans to reduce its Brookdale exposure to below 20 percent of NOI, which could add to further dilution in fiscal 2018.

2018 will prove to be another "difficult" year for HCP, and 2019 will only bring "some relief." As such, a bearish stance on the stock is justified; the market is "underappreciating" the company’s exposure to elevated supply, additional asset sales and poor "deteriorating" Brookdale results in the Seniors Housing portfolio. These factors all "detract" from the company’s stronger medical office and life science assets.

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Dernière modification par TyrionLannister (02/10/2017 21h50)


A Lannister always pays his debt.

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#233 02/10/2017 22h35

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Ledep a écrit :

Bonsoir,

OK Gap merci de l’info, n’ayant pas de suivi de votre portefeuille, pouvez-vous nous préciser le nombre d’actions ainsi que la date d’achat et la correction tax qui vous a été versée s’il vous plait.

Bonsoir,

Je veux bien vous donner les infos mais ça va être casse-tête car en 2016 j’ai fait plusieurs mouvements sur HCP (ce n’est pas spécialement dans mes habitudes mais là j’ai voulu surfer un peu les variations de cours et éviter QCP) :
* 100 titres au 01/01/2016
* +110 le 10/02
* -85 le 05/07
* -125 le 10/08 => 0 titre au moment du spin-off QCP
* +110 le 02/11
Avec tout ça j’ai eu 133,74€ de Tax correction

J’ai également eu une Tax correction pour LXP, mais minuscule.

Cordialement

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#234 03/10/2017 00h05

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Bonsoir,

Merci Gap de vos précisions, cela m’a permis d’aller bien plus loin dans mes recherches pour essayer de donner un peu plus de rationnel à tout cela !

Donc nous avons peut-être sans doute raison tout les 2.
L’avantage c’est que vous avez bénéficié de ce montant, sans raisons valables peut-être, mais grand bien vous en fasse, confirmez-vous que vous n’avez pas nous plus été prélevé pour "FMV Taxation HCP - Quality Care spin-off" en décembre ?

Donc pour faire simple une page du site HCP explique cela: Tax Treatment of the Common Stock Dividends | HCP

On voit qu’on a reçu par titre en 2016 selon le site 8.265$ sur l’année réparti en 3 dividendes de 0.575$ + 1 dividende de 0.37$ et une taxation 15% sur 6.17$ (FMV…).
La répartition de la taxation selon HCP est donc de 1.556132$ de Taxable Ordinary Dividend et 6.708868$ de Nontaxable Distribution soit 8.265$.
Donc nous avons payé des taxes US de 15% sur 6.708868$ que nous n’aurions pas dû payé donc on nous rembourse.

On voit bien que les années précédentes les montants sont plus classiques hors évènements spin-off.

Pour rassurez les réfractaires REIT Vs SIIC ou se dire qu’en France ce n’est en rien différent il suffit de regarder la page dividende de FDR qui explique cela également très bien sauf que c’est fait sur le moment avec le broker et pas en rétroactif.

Voilà qui et un peu plus en lumière ce post du coup, quelle belle ingénierie financière tout de même…

Je reconfirme donc que pour 1 titre HCP, il nous a été versé 6.17$ de dividende sous forme de titre QCP à raison de 5:1 et que ce dividende était non-taxable (donc taxe remboursable ensuite), mais bon, on s’est bien fait avoir ensuite sur la valeur du titre qui ne valait pas la moitié de cela et qui l’est encore pour ceux qui ont conservé…


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#235 03/10/2017 00h23

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Bonsoir !

J’ai eu 1900 € de "Tax corr. 2016" sur trois foncières. Je m’y attendais. Par contre, je me demande quel sera le traitement fiscal que Binck.fr va réserver à ces montants…

(en fait, vont-ils s’en servir pour diminuer le crédit d’impôt ?  Et comment savoir, vu que l’IFU ne contient aucun détail des calculs ?)


M07

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#236 03/10/2017 00h45

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Puisque c’est un remboursement de taxes, la théorie voudrait que le broker retire cela des taxes locales payées et que le PRU soit diminué d’autant s’il s’agit de remboursement de capital, la taxation devant donc intervenir sur les futures plus-values plus importantes de fait.

La réalité c’est que Binck semble considérer cela comme un dépôt de cash /type: virement (tel un rompu)…

Pour le comment savoir, on en revient au point d’échange avec Evariste sur la file Binck…


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#237 05/10/2017 14h19

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Ledep a écrit :

confirmez-vous que vous n’avez pas nous plus été prélevé pour "FMV Taxation HCP - Quality Care spin-off" en décembre ?

Non en effet (pour le coup là j’aurais tout de suite vu l’erreur)

Tout cela est bien compliqué et ne fait que renforcer mon opinion: nul n’est censé ignoré la loi, mais si la loi est incompréhensible c’est qu’elle est mal faite.
Quand le président de la commission des finances à l’assemblée, Mr Carrez, triche se trompe sur sa déclaration d’impôts…

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Dernière modification par Gap (05/10/2017 14h19)

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#238 08/01/2018 10h57

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Bonjour,

Possédant quelques actions HCP (27, je débute) je vois que le cours a baissé depuis mes acquisitions. Dans le cas des foncières côtées est-il judicieux de renforcer lorsque le cours baisse? Je comptais en reprendre un peu et faire baisser mon PRU.
Dans mon tableau de suivi mes 2 indicateurs sont activés (Proche de son seuil bas et prix inférieur à mon PRU)

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#239 08/01/2018 22h32

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Bonsoir !

AMHA, lorsqu’on investit dans les REITs, c’est souvent dans une optique "dividendes". Et, de ce point de vue, acheter moins cher offrira un meilleur rendement. Donc, perso, je réinvestis les dividendes dans mes REITs qui ont le plus baissé.

Ceci dit, cette façon de faire est plutôt anti-diversification.

Et puis, je donne trop souvent de mauvais conseils pour que l’on suive aveuglément ma conduite.


M07

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#240 09/01/2018 08h08

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Bonjour,

Pour information (étant donné que vous débutez), le cours d’HCP a beaucoup baissé depuis 3 ans. De plus, HCP ne fait plus partie des Dividend Aristocrats.

Je pense que c’est à prendre en compte dans une stratégie long terme.

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#241 09/01/2018 11h21

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Merci pour vos retours. Je vise effectivement une stratégie dividendes. J’ai repris 24 actions à l’ouverture de la bourse. Je pense que sur cette ligne je resterai à ce niveau là (1000 euros investis). J’ai encore beaucoup de lectures à faire sur les foncières côtées et je dois encore diversifier mon portefeuille.

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#242 13/01/2018 10h50

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Concernant HCP, il faut remarquer que la société est maintenant relativement éloignée de ce qu’elle était au début de la discussion.

Le spin-off de Quality Care Properties + les transactions en cours et prochaines avec Brookdale + la cession prochaine des actifs (relativement marginaux toutefois) aux UKs repositionnent le portefeuille d’actifs autour des immeubles médicaux/sciences de la vie et des logements pour personnes âgées aux USA.

L’année 2018 devrait donc encore (!) être une année de transition.

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#243 13/01/2018 12h44

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Vous estimez la NAV de HCP a quel niveau aujourd’hui?

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#244 13/01/2018 13h31

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Je n’ai pas d’avis, mais le consensus est autour de $27-28 par action (source).

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#245 10/02/2018 14h08

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Un rapide point sur les big 3.

Welltower n’a pas annoncé de hausse de son dividende (alors que c’était, normalement, prévu). A vérifier lors des résultats s’il s’agit d’un simple décalage sur 2018 ou d’un changement de stratégie. La société privilégie la baisse de son endettement depuis quelques années.

Ventas a publié ses prévisions pour 2018 et, du fait de ventes d’actifs (JV,…) la société anticipe une baisse de ses FFO. C’est un choix stratégique : diminuer encore l’endettement (à 5.5 x l’ebitda), augmenter la maturité moyenne de sa dette. Et surtout, dégager des marges de manoeuvre pour investir massivement s’il devait y avoir une remontée sensible des taux de capitalisation.

Les deux jouent défensifs et sont dans un positionnement contra-cyclique. C’est exactement ce qu’on attend d’eux, je ne suis donc pas du tout contrarié par une stagnation éventuelle et temporaire des résultats du fait de ce positionnement défensif.

HCP, qui a le plus mauvais WACC des 3, sera à surveiller de plus près. Certains analystes commencent à parler de M&A…

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#246 20/03/2018 09h35

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InvestisseurHeureux a écrit :

Concernant HCP, il faut remarquer que la société est maintenant relativement éloignée de ce qu’elle était au début de la discussion.

Le spin-off de Quality Care Properties + les transactions en cours et prochaines avec Brookdale + la cession prochaine des actifs (relativement marginaux toutefois) aux UKs repositionnent le portefeuille d’actifs autour des immeubles médicaux/sciences de la vie et des logements pour personnes âgées aux USA.

L’année 2018 devrait donc encore (!) être une année de transition.

D’après la dernière présentation aux investisseurs, le détail du portefeuille d’actifs visé en 2018 :



On remarque que la partie triple net ne représentera plus que 22% des actifs.

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#247 07/05/2018 14h07

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Un an et demi après son spin off de HCP, la foncière Quality Care Properties est rachetée par Welltower.

Amusant de voir que ce que ne voulait pas HCP est racheté par la plus grosse foncière de santé US (dans l’ordre : Welltower, Ventas et HCP).

Pour ceux qui avaient conservé le spin off, cela fait une sortie inattendue et plutôt heureuse :

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#248 24/06/2018 11h35

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Bonjour à tous,

Ces derniers jours j’ai jeté un oeil sur les REIT dans le domaine du médical et en particulier HCP.

- Elle est sur ces plus bas même si le prix/FFO reste assez élevé à 13.

Apparemment le titre à été secoué ces dernières années après les baisses du dividende et la sortie de la liste des aristocrates. Le rendement actuel est à 6%.

Une échéance des baux autour de 5,5 années avec un taux d’occupation à 93%.

Je n’ai pas trouvé si le management était internalisé ou non mais il semblerait que oui.

Je n’ai pas trouvé non plus le FFO payout ratio mais selon mais calcul il devrait tourner autour de 80% en prenant les chiffres de Q1 2018.

Un bêta très faible de 0,27

En plus de la valorisation qui me semble élevé malgré les plus bas, la dette me semble être aussi un point d’attention:

- Dept ratio entre 40 et 45%
- Dept/EBITDA entre 7 et 11 selon les sources
- Une maturité moyenne autour de 5,7 années
- Une Dept rating BBB
- Et surtout, de ce que j’ai pu trouver dans le rapport Q1 moins de 4% de la dette est à taux fixe.

Qu’en pensez-vous au prix et dans un contexte de taux actuel ?

Par ailleurs je suis aussi intéressé par Ventas, Medical Properties, Omega, Hospitality et National Health. Y a-t-il selon vous des contres indications pour certaines ou à l’inverse des recommandations ?

Dernière modification par Ribeiro (24/06/2018 11h51)


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#249 24/06/2018 22h45

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InvestisseurHeureux a écrit :

Un an et demi après son spin off de HCP, la foncière Quality Care Properties est rachetée par Welltower.

Amusant de voir que ce que ne voulait pas HCP est racheté par la plus grosse foncière de santé US (dans l’ordre : Welltower, Ventas et HCP).

Qui sait peut-être qu’un jour on aura la même chose avec les malls B dont personne ne veut… pour l’instant. Ça ressemble aussi à ce que fait DDR qui se sépare de certains de ses actifs, dont ceux situés à Porto Rico. Tout est question de prix en fait. Si la maison mère, tel un investisseur perdant ses nerfs, bazarde à vil prix pour passer à autre chose, alors une bonne affaire est peut-être à portée de main.

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[+1]    #250 25/06/2018 12h07

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Ribeiro a écrit :

Je n’ai pas trouvé si le management était internalisé ou non mais il semblerait que oui.

Oui.

Ribeiro a écrit :

Je n’ai pas trouvé non plus le FFO payout ratio mais selon mais calcul il devrait tourner autour de 80% en prenant les chiffres de Q1 2018.

Il sera plutôt de 90% quand les ventes d’actifs prévus cette année auront eu lieu (mais la société sera également moins endettée).

Ribeiro a écrit :

Par ailleurs je suis aussi intéressé par Ventas, Medical Properties, Omega, Hospitality et National Health. Y a-t-il selon vous des contres indications pour certaines ou à l’inverse des recommandations ?

Vous avez un bon résumé de la situation actuelle dans cet article :
Negative Prognosis for Healthcare REITs - Chilton Capital Management

Et surtout, l’exposition aux différentes propriétés de santé pour les principales foncières :


Des trois grosses foncières de santé diversifiées, HCP me semble à présent la mieux positionnée, avec une forte présence dans les immeubles de bureaux médicaux (29%) et science de la vie (26%).

La situation me rappelle un peu BP après la marrée noire de 2010 : BP a été forcé de céder des actifs et finalement a ajusté son portefeuille d’actifs en avance de phase. Ainsi, pour réduire son exposition au locataire HCR ManorCore, HCP a également cédé (ou en cours de cession) une partie de son portefeuille de maisons de retraite et du coup son exposition au secteur est maintenant la plus réduite entre Welltower et Ventas.

Or, il apparaît qu’il y a présent une sur-offre en maisons de retraite, malgré le vieillissement continu de la population.

Au niveau de la valorisation, ça et là j’ai pu lire que la NAV de HCP serait autour de $26-31 par action.

Concernant l’exposition à la hausse des taux, comme toutes les foncières endettées, il y a une corrélation négative, mais elle est normalement bcp moins forte que le passé, car la durée des baux du portefeuille d’immeubles de HCP s’est significativement réduite.

Ce que je trouve amusant, c’est qu’il y a à peine quelques années, les foncières de santé étaient considérées comme un havre de paix cumulant stabilité, croissance et rendement. Aujourd’hui la narration est plutôt négative.

2018 est encore une année de transition pour HCP, avec beaucoup de cessions et je suppose que cela continuera à peser sur le cours de bourse. Mais la société me semble bien positionnée pour l’avenir.

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