Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

PierreP a écrit :

Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion organise elle-même le remboursement des parts si elles ne trouvent pas d’acquéreur. Dans ce cas, le prix de remboursement est inférieur à la valeur de reconstitution de celles-ci. La valeur d’expertise, elle-même, des biens immobiliers pourraient elle aussi être en baisse.

Hélas,  tout ceci est largement faux :
   - même pour une SCPI à capital variable, s’il n’y a pas assez d’acheteurs (quelques SCPI de La Française sont dans ce cas),  vous ne vendez pas vos parts (avant pas mal de mois, voire annees)…
   - quand il y a des acheteurs, le prix de vente est le prix d’achat des parts (fixé par la SdG, entre 90 et 110% de la valeur de reconstitution) moins les frais de souscription
   - sinon une AG peut décider de la création d’un fond de rachat (avec un certain montant), alimenté par du cash dédié  (par ex venant du produit de la vente d’immeubles par la SCPI), qui permet de racheter des parts (bien moins cher) et de les annuler. Mais si ce fond n’existe pas, les vendeurs attendent que des acheteurs se présentent…
   - dans les 2 cas précédents,  les vendeurs cèdent leur parts dans l’ordre d’arrivée de leurs ordres (et ça signifie qu’ils peuvent attendre "un certain temps").

Bonjour,

Pour EPARGNE FONCIERE, une bizarrerie est la date d’application publiée dans le BALO: le 21 septembre 2019.

[BALO] Conformément aux pouvoirs qui lui sont conférés, la Société de gestion a décidé de fixer
le prix de souscription des parts nouvelles émises à compter du 21 septembre 2019, à 810 euros.

Il est assez inhabituel d’annoncer une hausse du prix de la part 8 mois à l’avance.

Bonjour,

Merci loulou75015 pour cette information.

Concernant Epargne Foncière, la revalorisation risque d’être faible. La société de gestion a en effet le pouvoir d’augmenter le prix de la part de 20% si elle le souhaite. Mais il semblerait que sa stratégie soit plutôt de maintenir un prix de part dans le bas de la fourchette. Pour mémoire cette situation s’est déjà produite il y a un an et la revalorisation n’a été que de 1,25%. Donc ce sera en fonction de la prochaine valeur de reconstitution et de la volonté de La Française.

A suivre.

Bonjour
Le nouveau bulletin trimestriel est disponible. J’ai hâte de lire l’analyse des spécialistes du forum  notamment sur le TOF qui semble avoir bien diminué.
Il y a quelques explications la dessus à la fin de l’introduction du bulletin, la situation devrait s’améliorer mi 2020.

Dernière modification par CarolusM (31/01/2020 10h25)

DDtee a écrit :

Le président du C de Surveillance est un maxi cumulard avec plus de 30 mandats…

Vous devriez mettre vos chiffres à jour, ce sont plus de 40 mandats recensés

Votre analyse est critique mais fort juste, je n’ai pas vérifié les ventes récentes mais il me semble que le patrimoine de fond est plutôt qualitatif, dans le sens bureau ancien et bien placé. Certes il faut entretenir ce parc.
J’ai regardé cette histoire de distribution supérieure au résultat :

Source : SCPI Epargne fonciere : Analyse du rendement | Demandez l’avis d’experts
C’est vrai et d’autant plus troublant que le RAN ne cesse de monter durant cette période.
Il faudrait une analyse plus aprofondie pour savoir si c’est la combinaison de la collecte et distributions de plus-values …

Woyal a écrit :

Pas d’info sur cette "réserve", il semblerait qu’ils distribuent quasiment tout, dans les comptes (p33), on retrouve juste dans "Plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles et de titres financiers contrôlés" on retrouve juste un montant initial de 29 337,20€ et final de 115 893,39€ soit 86 556,19€ crédités.

Ce ne sont pas ces petits montants qui expliquent quoi que ce soit. Je rappelle qu’à fin 2018, le nombre de parts de Epargne Foncière était supérieur à 2,8 … millions !
Tous les chiffres de ce tableau sont à diviser par ce chiffre ou du moins le nombre moyen de parts en jouissance.
On retrouve les 13€ de RAN/part car le RAN est de 32,39M€ (toutes les parts n’étaient pas en jouissance en cours d’année).

Vous faites une erreur de raisonnement : il faut se garder d’additionner des montants "par part" (comme le RAN/part, le résultat/part, le montant distribué/part) car ça ne donnera pas un résultat cohérent, dès lors que le nombre de parts varie.
Les seules additions qui ont un sens sont celles au niveau de la SCPI dans son ensemble, et on doit bien y retrouver que "RAN en début d’exercice" + "resultat de l’exercice" - "distributions de l’exercice" = "RAN en fin d’exercice".

Il faut noter que, pour cette SCPI, comme pour un certain nombre d’autres (qui ont voté en AG le même dispositif affectant une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN), la collecte ne dilue pas systématiquement le RAN (elle est neutre à l’égard du RAN/part, aux éventuels impacts du délais de jouissance prêts, et peut-être de l’impact des retraits de parts), ce qui permet comptablement de majorer le montant distribuable (ou le RAN à distribution donnée), et permettrait même un jour de distribuer des €uros venant des primes d’émissions payées par des associés pour acquérir des parts (ce que certains pourraient considérer comme un "problème").
Ça ne rend pas les additions de montants "par part" plus justes pour autant.

AMF: associé (usufruitier) de cette SCPI (un peu contraint et forcé par la banque qui me prête…)

Oui mais on ne paye plus d’impôts dessus quand il est redistribué ensuite (pour maintenir le rendement). De plus, j’imagine que ce RAN est compté dans la valorisation de la SCPI (valeur de réalisation) donc influe sur le prix de la part. 
D’ailleurs on a dans les bulletins le RAN retenu de l’année, mais a-t-on quelque part le RAN accumulé total dans la SCPI ?

Les commentaires étant peu encourageants à devenir associé, quelles seraient vos alternatives pour créer un fond de portefeuille stable, Immorente peut-être ? D’autres idées ?

Patience, laissez le temps aux commerciaux de vendre des parts avec comme argument une augmentation imminente. Elle viendra.

Carolus, Immorente oui pourquoi pas mais vous ne pouvez pas passer de Epargne Foncière à Immorente, l’une privilégie les bureaux et l’autre le commerce, du coup ça parait étrange. Certes Immorente s’est diversifiée mais c’est à vous de cibler des objectifs et analyser plusieurs SCPI.

Ca peut intéresser dans l’absolu mais surement pas dans cette discussion qui a pour objet de parler de Epargne Foncière. Vous pouvez créer une file avec votre portefeuille ou en faire mention dans votre présentation, c’est fait pour cela.

Voici les analyses de la Française sur l’impact du Covid pour ses SCPI, dont Epargne Foncière : Impact Covid19 LA Française