Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ?

J’ajoute que si vous n’avez pas de réponse, c’est peut-être aussi parce que vous ne vous êtes pas présenté. Vous devez vous présenter dans la section ad hoc du forum. Cf. Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux "8. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez"

Gg75 a écrit :

comme toute activité commerciale

Hum, mais encore ?
La qualification la plus logique d’un particulier qui loue un meublé, c’est LMNP. CF. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs Ce statut présente des avantages considérables, surtout si on opte pour l’imposition au réel. Manque de pot, il faut pour cela louer un "local d’habitation". Relisez bien ce qui est écrit dans mon long message ci-dessus.

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2016 19h23)

Je viens de le faire, à Paris, sans problème.

Il faut bien comprendre qu’il y a deux notions bien distinctes, l’usage, régi par un code, et la destination, régie par un autre code.

Pour ce qui est de l’usage, il n’y en a plus que deux: habitation et autre. Depuis des dizaines d’années, les pouvoirs publics à Paris limitent fortement le changement d’usage dans le sens habitation --> autre (le sens inverse, lui, est par contre bienvenu). Les limites sont de plus en plus strictes et coûteuses, les infractions de plus en plus lourdement sanctionnées.

Pour ce qui est des destinations, celle qui nous intéresse ici est l’"hébergement hôtelier". Le changement de destination n’est soumis qu’à une formalité légère, déclaration préalable. Il faut payer une taxe si l’on passe à  une destination supérieure dans la hiérarchie fiscale: stock, commerce, bureaux.

Dans mon cas, j’ai acheté des "bureaux", et demandé le changement de destination en "hébergement hôtelier"; comme fiscalement, je passe de bureaux (catégorie supérieure) à commerce (catégorie inférieure) je n’ai pas eu de taxe à payer. Si je devais repasser en bureaux, j’aurais une taxe à payer.

Le point crucial est de prouver à la Mairie que le local n’est pas à usage d’habitation. J’avais trois preuves à ma disposition: les actes de vente, le formulaire H2 du 1er janvier 1970 astucieusement conservé par les notaires, et l’annuaire téléphonique par rue de 1970. En général, c’est l’annuaire par rue que les gens utilisent (Bibliothèque historique des P&T, le proposé a l’habitude).

Ensuite, j’ai vérifié que le RCP permet l’usage (ici usage a le sens du français ordinaire) commercial. Ensuite je devais afficher la décision du Maire sur un grand panneau, lisible de la rue, pas facile à Paris. Je ne l’ai pas fait par crainte de l’opposition d’une copropriétaire querelleuse. J’avais fait mon enquête de façon rigoureuse, seul 1/3 des DP sont affichées, cela m’a rassuré sur le risque limité que je prenais. L’inconvénient de ne pas afficher la DP, est que cela allonge le délai de recours des tiers, il se prolonge jusqu’à un an après la déclaration d’achèvement. Je l’ai donc faite sans trop tarder, et j’ai eu la surprise de recevoir la visite d’un inspecteur de la Mairie, qui a vérifié que les travaux effectués étaient conformes aux plans déposés (cela s’appelle le recolement). J’ai obtenu un certificat comme quoi le Maire de Paris ne contestait pas ma déclaration d’achèvement/conformité.

Je n’ai plus qu’à attendre la fin du délai d’un an, et je serais totalement tranquille.   

En dehors de mon cas, je sais que la Mairie de Paris voit d’un mauvais œil le changement de destination des boutiques du RdC. Tout le monde peut le vérifier sur le site de la Mairie de Paris, on peut visualiser sur un plan toutes les demandes d’urbanisme, et l’on voit pas mal de refus sur les boutiques. On ne sait pas la raison. Mais la Mairie de Paris a voulu sécuriser juridiquement son hostilité en déclarant certaines rue "protection du commerce local". Mais cette modification du PLU a été invalidée par le Tribunal administratif.

Sur la fiscalité des locations courte durée, type AirBnB.

Je ne comprends pas que l’on se pose des questions. D’abord, la notion de LMNP n’existe pas vraiment ni dans le CGI, ni dans le BOFIP. C’est juste un terme marketing, histoire de faire simple. Dans la réalité, il y a le BIC qui est une catégorie d’IR et le formalisme allégé pour TPE appelé RSI (réel simplifié).  Ce qui distingue un loueur en meublé d’une autre activité de TPE, c’est d’abord le régime des amortissements des biens loués qui fait l’objet de restrictions  par l’article 39-C du CGI, et ensuite, et c’est l’unique mesure spécifique à la location de logements meublés (non professionnelle), l’impossibilité d’imputer des déficits sur les autres revenus (art 156 I 1°ter du CGI), . S’y ajoute, depuis peu, mais ce n’est pas fiscal, une affiliation parfois obligatoire à la SSI (ex RSI).
La meilleure preuve qu’il n’y pas vraiment de statut de LMNP, c’est que le BOFIP qui commente le 39-C prend l’exemple d’un particulier qui loue une voiture ! 
Donc, la location de meublés, que ce soit en courte durée ou pour un occupant qui en fait sa résidence principale, n’entrant pas dans la catégorie des revenus fonciers, elle rentre automatiquement dans la catégorie BIC. S’agissant de location (de voiture, de caravane ou de logement peu importe) les amortissements sont limités par le 39-C. C’est ça (+ art 156 I 1°ter) que pour faire simple, on appelle LMNP.
L’autre possibilité serait celle de service para-hôtelier (assujetti à la TVA), mais cela supposerait d’effectuer 3 parmi ces 4 services, accueil, linge, ménage régulier, petit déjeuner. Il faudrait donc ou servir le petit-déjeuner ou faire le ménage (et les lits) tous les jours pour qu’une location de type AirBnB entre dans cette catégorie.

Références: Article 39 C du CGI  BOFIP sur l’amortissement des biens loués    Art. 156 I 1°ter

Dernière modification par Ph75 (19/05/2019 09h56)

une arrêt récent de la CAA de Paris sur ce sujet Arrêt de la CAA de PARIS du 13 février 2020, n°18PA02688