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#26 04/03/2024 13h18

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Bernard2K, le 09/01/2024 a écrit :

Je n’ai pas de notaire, il s’agit du notaire ayant réalisé la vente de la maison

Vous savez, personne ne possède un notaire rien qu’à lui. Quand on dit "mon notaire", c’est juste celui qu’on a l’habitude de faire travailler. wink

Si, si, j’espère bien que je le partage pas avec tous les clients..
petite boutade wink

@mart14000
Quelle est le fin mot de votre cave ?

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#27 04/03/2024 18h14

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Bonjour amoilyon
Pas de nouveau retour suite à mon dernier message du 25/02.
Juste que ma protection juridique a décidé d’ouvrir un dossier et de me financer selon un barème les frais d’avocat si cela irait en contentieux.

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#28 27/03/2024 00h24

Membre (2021)
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Bonjour à toutes et tous,

Petite mise à jour.

Le notaire vient de revenir vers moi car je l’avais interpellé sur la désignation du bien qui est différente entre l’acte original mentionnant la cave de la voisine sous ma maison (numéro 74) et l’acte que je me suis procuré auprès de la publicité foncière qui mentionne la cave de la voisine sous le numéro 76.

Il m’a dit que l’acte de la publicité foncière contenait une erreur et que cette situation ne changeait rien à ma situation. Cette erreur a fait l’objet d’un rectificatif auprès de la publicité foncière de sa part.

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#29 31/03/2024 15h42

Membre (2023)
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Bonjour,
Selon moi, il y a plusieurs soucis.
1) il n’est pas normal que l’acte de la publicité foncière soit différent de l’original. Il s’agit certainement d’une erreur de l’étude notarial à l’époque.

2) Sans division en volume ou état descriptif de division de cette partie de cave, il est normal que cela n’ait pas figuré dans l’acte de votre maison lors de votre achat récent.
Ce que je me demande c’est comment les notaires successifs ont pu indiqué que (ou copier coller) cette partie de cave appartenait à la maison voisine sans division en volume ou EDD.

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#30 07/05/2024 14h06

Membre (2021)
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Bonjour à tous,

Je vous écris car concernant cette situation de cave j’ai rencontré deux avocats spécialisés en droit de l’immobilier.

Le premier me déconseille d’aller en procédure car l’issue est plus qu’incertaine pour récupérer cette partie de cave (la voisine ayant un acte avec une cave sous ma maison). De plus cette situation ne datant pas d’hier, la voisine invoquera la prescription trentenaire.
Selonl lui, le notaire est difficilement attaquable même si l’acte original de la voisine soit différent de celui de la publicité foncière. Il me dit que je ne peux invoquer ce motif car cela concerne pas mon acte mais celui de la voisine (je suis que "victime indirecte").
D’après ce dernier, si je revends ça n’a pas l’air de poser problème tout dépend du notaire sur lequel je tombe (ce dernier me contraindra ou pas à faire une division en volume ou à un état descriptif de division).

Le deuxième me dit aussi que la récupération de cette cave est incertaine mais il me dit qu’il faut purger la situation via un état descriptif de division ou une copro. Je ne peux laisser en l’état en cas de revente.
De plus, pour lui la responsabilité du notaire est engagée car celui-ci était aussi un des notaires lors de l’achat de la voisine et lors de l’achat encore avant la voisine. Selon lui même si rien n’est inscrit dans l’historique de ma maison, il ne pouvait méconnaitre cette situation (bien que ce soit 20 ans après l’achat de la voisine et qu’aucun division en volume ou copro existe). Il y voit un défaut de conseil.
De plus, le notaire vient de procéder à acte rectificatif certainement pour se couvrir ce qui selon cet avocat n’arrange en rien la situation.

Plus ça avance plus la restitution de cette partie de cave semble compromise (du fait de son titre). Je me demande si ça vaut le coup d’aller en procédure pour demander un EDD ou une copro et/ou des dommages et intérêts au notaire.

Auquel cas, je viens de faire appel au médiateur du barreau de ma ville. A voir si jamais je mène une  procédure par médiateur et que même si ça n’aboutit pas, si cela peut me prémunir de problèmes avec le futur acquéreur plus tard en cas de revente.

Auriez-vous agi autrement ?

Merci d’avance

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#31 07/05/2024 15h44

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Pour ma part, j’ai toujours le même avis :

Bernard2K, le 31/01/2024 a écrit :

Votre notaire raisonne de façon moderne : "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", donc la seule façon de faire autrement est de faire une division en lots ou en volume. Or, ce raisonnement est faux.
La bonne façon de raisonner est : "la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de prescription acquisitive". Je n’ai pas inventé ce raisonnement : c’est celui de la cour de cassation que je cite deux lignes plus bas. Ainsi, un titre de propriété peut suffire pourvu qu’il soit suffisamment clair et probant.

Jurisprudence :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 mai 2015, 13-27.342 14-15.678, Publié au bulletin - Légifrance

Résumé : X est propriétaire d’une maison. Sous la maison de X est située une cave accessible depuis le jardin des YZ. La propriété de la cave par les voisins est mentionnée sur l’acte de propriété de X. Les X disent que la cave n’appartient pas aux YZ, que c’était un simple usage ; et que la propriété de cette cave par le lot voisin, mentionnée sur l’acte des X, n’est pas valable car les YZ ne sont pas parties à l’acte de propriété des X.

La Cour de cassation répond :

attendu que la présomption de propriété du dessous au profit des consorts X…, propriétaires du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; que la cour d’appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que les consorts Y… Z… étaient propriétaires de la cave litigieuse

Pour être bien clair : la cour de cassation dit que la propriété de la cave par YZ, telle qu’indiquée sur l’acte de propriété des X, est suffisamment probante. Elle précise bien : "un titre, quel qu’en soit le titulaire". Donc, la cave sous la maison des X appartient bien aux voisins YZ.

Notez bien aussi la notion de "confrontation des divers titres produits aux débats" : le juge va examiner l’ensemble des titres de propriété pour en déduire s’ils prouvent bien que la cave appartient au voisin. S’il y a contradiction dans les titres, il va juger "au mieux" l’intention qui s’en dégage.

Dans votre cas, entre le fait que le voisin a l’usage de la cave de longue date, et le fait que la cave soit bien mentionnée sur l’acte du voisin (et sur le votre aussi si j’ai bien compris), ça suffit à dire que le voisin est bien propriétaire. Peu importe que ce ne soit pas mentionné de façon "moderne" avec division en volume ou en lots. Le fait que l’acte mentionne que la cave est la propriété du voisin crée une division en volume de facto, même si elle n’est pas appelée comme cela.

Les erreurs matérielles sur les numéros de parcelle n’entachent pas le principe général : le juge recherche l’intention des parties telle qu’elle apparaît dans les différents tires. S’il est clair d’après les titres que, de longue date, la cave située sous votre maison est propriété de la voisine, cette cave est propriété de la voisine.

Donc, je pense que vous n’êtes pas propriétaire de la cave. Vous parlez de "restitution", mais il n’y a pas restituer quelque chose qui n’est pas à vous. Je pense que vous avez tout à perdre et rien à gagner.

D’ailleurs les deux avocats consultés pensent comme moi :

e premier me déconseille d’aller en procédure car l’issue est plus qu’incertaine(autrement dit : cause perdue)
Le deuxième me dit aussi que la récupération de cette cave est incertaine (autrement dit : cause quasiment perdue

Sur la nécessité ou non de faire une division en volume, j’aurais tendance à tenir le raisonnement suivant : la cour de cassation dit que "la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de prescription acquisitive". Le titre dit que la cave est à la voisine.
Ce même raisonnement continue à s’appliquer. Ce qui était vrai hier sera encore vrai demain. Je ne vois pas de raison d’aller faire une division en volume puisque le titre est suffisant pour établir cette propriété. C’est une situation inhabituelle mais qui dit "inhabituel" ne dit pas forcément "illégal" ni "à corriger".

Dernière modification par Bernard2K (07/05/2024 15h51)


Les vacances sont finies, au travail !

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#32 07/05/2024 18h00

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Merci Bernard2K pour votre réponse.
Dans le jugement que vous mentionnez, il était stipulé sur l’acte de X qu’une cave était accessible par le voisin sous sa cave. Or dans mon cas, je n’ai aucune mention ce qui semble être quelque peu différent.
Si je comprends bien selon vous si je laisse en l’état la situation (sans EDD, copro) je peux revendre sans même que l’on me cherche d’ennuis ou il faut quand même aller au bout des démarches afin de tenter d’obtenir cela avec le médiateur ?

Parfois mon inconscient me dit de vendre dans quelques mois (car situation boiteuse actuelle et même si ça débouche sur une copro) ça en fera fuir plus d’un. Après tout le bien me convient bien, ça m’empêchera pas de le louer. C’est comme si qu’en gros j’avais un locataire en dessous comme dans un appart.

Conscient que c’est très personnel mais auriez-vous songé à une vente?

Dernière modification par Mart14000 (07/05/2024 20h10)

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#33 09/05/2024 20h36

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Bonjour,

Personne pour répondre à ma question ?

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#34 10/05/2024 09h13

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ENTJ

Bonjour,

que comptiez vous faire de ce bien ?
En quoi la situation que vous définissez comme bancale est un frein à… ?

Etc

Mettez tout par écrit, soyez factuel et prenez VOTRE décision, c’est par correction que souvent le forum s’abstient dés que l’inconscient, le passionnel entre en jeux dans des affaires d’argent.

wink


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#35 10/05/2024 09h30

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Merci Iqce pour votre retour.
Ce que je compte faire du bien ? Justement c’est la question que je me pose. Étant à chaud et sans recul sur cette histoire, j’imagine le pire (un dégât des eaux, un incendie vu que la voisine stocké dedans sa machine à laver etc…).
Or quand j’en parle autour de moi, les gens me disent de relativiser que ce n’est pas gênant pour la location et que c’est comme si j’avais un appartement en dessous avec les risques afférents. Pour eux cela ne remet pas en cause l’achat car la maison est sympa, en cours de rénovation.

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#36 10/05/2024 10h12

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Mart14000, le 07/05/2024 a écrit :

Merci Bernard2K pour votre réponse.
… je peux revendre sans même que l’on me cherche d’ennuis ou il faut quand même aller au bout des démarches afin de tenter d’obtenir cela avec le médiateur ?

Mart14000, le 07/05/2024 a écrit :

Personne pour répondre à ma question ?

Bonjour Mart14000,
Je lis ce fil sur votre cas un peu particulier et intéressant.
je ne comprends pas bien quelle réponse vous attendez étant donné que vous avez obtenu une réponse très claire de la part de Bernard2K, qu’il vous a répétée en message #31 et dont vous venez de le remercier pour cela.
Qu’attendez-vous de plus ?


Parrain : Linxo, Grisbee, Revolut, Yuh (nd6441), Interactive brokers

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#37 10/05/2024 11h01

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Bonjour rylorin,

C’était concernant la question du dessous.
Bien que subjectif et personnelle c’était pour avoir votre avis si à ma place vous auriez songé à une vente car c’est la question que je me pose étant un peu perdu dans cette histoire.

Bien cordialement

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#38 10/05/2024 11h18

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Votre question dépend intrinsèquement de la destination que vous souhaitiez pour ce bien, du marché, du prix d’achat, de la rentabilité attendue…

Sans connaître votre marché - zone tendue ou non-, points positifs du bien, prix d’achat -vs prix du marché-, points rédhibitoires,… il est impossible de répondre à cette question.

Pour vous donner un exemple, j’ai signé un compromis pour un appartement, qui a été squatté 3 mois après. Le vente ne s’est pas encore signée, et je suis en réflexion pour l’acheter ainsi, ou abandonner l’achat.
Bien entendu que tous les points étaient cochés, selon mes critères : localisation, prix, rentabilité escomptée.
Maintenant, vous prenez le même appartement, de la même surface, au même prix et vous le mettez en fin fond de la Lozère, il n’a plus aucune valeur.

A vous de fixer vos points essentiels, vos points rédhibitoires, et les défauts que vous êtes prêts à accepter.
Prenons encore un exemple. Pour notre RP:
essentiel : 3 chambres, un bureau, un jardin, centre bourg.
rédhibitoire : sur la rue centrale (trop de circulation), accès dangereux à pied au centre bourg (enfants au collège dans quelques années, donc je veux qu’ils puissent rentrer seul en bus)
défauts prêts à être acceptés : travaux, extension possible, extérieur de petite taille, pas de garage ni de stationnement pour les voitures.

Mais chacun a ses propres critères ( et heureusement qu’on cherche pas tous la même chose wink )

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#39 10/05/2024 17h23

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Le but est de louer cette maison. Il s’agit d’une zone tendue où ce type de bien est demandé. Le bien me convient hormis cette situation de cave qui si je l’avais su avant, je n’aurai pas acheté.
Maintenant cela ne va pas m’handicaper pour la location hormis accident (dégât des eaux, incendie ou autres).
À la revente cela peut plaire comme ne pas plaire.

En espérant que le bien que vous convoitez ne soit pas dégradé du fait du squat.

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#40 10/05/2024 20h59

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Quel est le but de cet achat ? Louer.
Qu’est-ce qui empêche de louer ? Rien.
En quoi une revente serait-elle préférable ? En rien.

Vous vous êtes fait une montagne de cette histoire de cave. Or, les candidats à la location n’en ont rien à faire. Aucun ne va vous dire : "oh zut, j’avais besoin d’une plus grande cave". Ou encore : "ah c’est embêtant d’avoir ainsi la cave de la voisine qui est mitoyenne".

Les risques d’incendie ou de dégât des eaux : comme en copro, comme entre maisons mitoyennes. Chacun prend son assurance et basta.


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#41 16/05/2024 11h37

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Les derniers échanges m’inspirent les commentaires suivants :

- A ce stade, rester sur le statut-quo ne me semble pas poser de problème particulier. La probabilité d’un sinistre très grave ayant son origine dans la cave - dont la situation n’a pas forcément été communiquée à l’assureur - me semble très faible.

- En revanche, si on anticipe le coup d’après, c’est moins clair : en effet, en cas de mutation à titre onéreux (vente) ou non onéreux (donation / succession) de l’une ou de l’autre des maisons, les notaires vont ils accepter de rédiger les actes sans création d’une copropriété ou sans division horizontale avec les frais que cela implique, maintenant qu’ils connaissent le problème ? Même si un autre notaire est en charge de ces actes, le rectificatif peut attirer son attention. Vous ne serez pas à l’abri non plus d’un questionnement / contentieux (en fonction de votre présentation de la situation) avec un éventuel futur acheteur qui aura peut-être les mêmes réticences que vous.

- La demande d’une rectification profonde de l’acte d’achat de votre maison (avec création d’une copropriété aux frais du vendeur) me semble une hypothèse à creuser rapidement (pour éviter une éventuelle prescription).
Vous aurez certes une copropriété à gérer, mais le voisin pourra se lasser de payer une (petite) part des frais d’entretien des parties communes et vous vendre le lot correspondant. De même, en cas de cession de l’autre maison, l’acquéreur pourra ne pas être intéressé par la cave… Dans les deux cas, vous aurez l’opportunité de reconstituer la pleine propriété.
 
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (16/05/2024 11h44)

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