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Immeuble de rapport : 2e achat !

Investissement immobilier locatif : stratégies, risques et fiscalité

Cette discussion porte sur l'investissement immobilier locatif, notamment l'acquisition d'immeubles de rapport. Un membre, Freesas, envisage un deuxième achat après une première acquisition réussie, générant un cashflow positif. Il sollicite des conseils sur la gestion de plusieurs biens, notamment concernant la création d'une SCI et la gestion du risque lié à la présence de locataires âgés ou sous tutelle. Les participants abordent la complexité de la fiscalité liée aux revenus fonciers, soulignant l'importance du régime d'imposition (réel ou micro-foncier) et l'impact de la CSG sur les revenus locatifs.

Plusieurs points essentiels sont débattus : l'absence de compteurs individuels dans un immeuble est identifiée comme un risque potentiel. La question de l'assurance PNO (protection juridique) ainsi que la mise en place d'une garantie de loyers impayés (GRL) sont examinées pour gérer les impayés et les risques liés aux locataires. L'impact du nombre de biens sur le niveau d'imposition est aussi un thème central de la discussion, avec une analyse des implications fiscales liées au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel), soulignant la complexité de la diversification du patrimoine.

Les membres partagent leurs expériences concernant les délais de procédure en cas d'impayés, la durée des procédures pouvant aller jusqu'à deux ans et les coûts associés pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros. La discussion évolue vers les aspects pratiques de la location, incluant la négociation des loyers, la gestion des charges et l'importance de la relation avec les locataires. Les participants insistent sur la nécessité d'une approche professionnelle, soulignant l'importance de bien connaître la législation et de rédiger des baux clairs et précis afin de limiter les risques.

Enfin, la discussion aborde le cas de la location de chambres à des étudiants, ainsi que la rentabilité des investissements immobiliers à court et long terme. L'évaluation du mobilier dans le cadre d'un investissement locatif meublé et l'impact de cette évaluation sur l'effort d'épargne de l'investisseur sont également soulevés. Les participants mettent en avant l'importance de la négociation pour optimiser la rentabilité, tout en maintenant une approche prudente face aux risques inhérents à l'investissement immobilier locatif.

Le choix entre le statut LMNP et LMP est discuté, ainsi que l'impact fiscal des travaux de rénovation sur les revenus imposables. La recherche d'une assurance PNO efficace et abordable est également un point clé de la discussion, ainsi que les démarches à suivre pour sécuriser financièrement une acquisition.


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#26 23/11/2012 22h28

Membre (2011)
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Freesas a écrit :

Merci pour les précisions, loin de moi l’idée d’abuser d’un locataire, j’ai souvent entendu des bailleurs arguer le fait d’avoir pu mettre de dehors un locataire indélicat que je me demandais juste si c’était grace au bail mais il semble que cela soit simplement par rapport de force.

Effectivement c’est souvent du rapport de force et ce rapport de force s’initie à la première rencontre.
Il faut mieux être ferme et intransigeant au début sinon vous allez vous faire "bouffer"
Il faut bien connaitre la loi et ne pas risquer de vous faire prendre en défaut sur les rapports entre bailleur et locataires ( charges imputables , délai de régularisation , durée de préavis , dépôt de garantie ).
Vous devez être en mesure  d’expliquer le fonctionnement des baux à votre futur locataire si il pose des questions.
SI le chauffe eau tombe en panne   , si j’ai une fuite , si il y a un dégat des eaux au dessus ou en dessous , si je suis cambriolé et qu’il y a des dégâts etc …. qui paye ?

Freesas a écrit :

Sinon j’étais au peu près sûr d’avoir une remarque pour l’auberge de jeunesse comme vous le souligner il faut ’tenir’ le bâtiment. C’était plus dans l’idée d’avoir une ambiance agréable et de faire que les gens s’y trouve bien et qu’ils respectent leur environnement. Enfin c’est peut être une vision un peu utopique ;-)

Hélas oui c’est utopique , il faut être ferme mais savoir écouter si vraiment vous vous investissez vous verrez que parfois c’est presque du social que vous faites avec certains locataires alors qu’avec d’autres vous n’en entendrez jamais parler

Le seul conseil que je puisse vous donner , connaissez votre sujet , vous serez serein et c’est vous qui mènerez la barque 

Philippe

Quand le sage montre la lune l'idiot regarde le doigt Ce monde devient fou

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#27 07/05/2013 11h58

Membre (2011)
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Bonjour,

je relance ce post ayant trouvé un bien après plusieurs mois de visites qui sort du lot.(les temps sont durs…)
Immeuble en TBE, 2 studios + 2T2 +un local avec garage et cave pour la modique somme de 350K FAI. Revenus attendus avec rénovation/location du local : 33120e/an, Charges 1260/an, TF:1500e

Les travaux pour le local sont nécessaires pour la profession du futur locataire (sinon il est top, anciennement une crèche), le montant est estimé à 10K, négocié 50/50 avec l’ancien acquéreur.

Je n’ai jamais loué à un professionnel avec un bail commercial, y-a-t’il des erreurs à ne pas commettre?

En termes de travaux, en dehors d’un chéneau que l’assurance PNO prendra en charge je pense (j’ai noté une infiltration/moisissure dans un bas de mur à ce niveau), rien à prévoir pour défiscaliser fortement, peut etre la façade dans 2-3 ans.

Ci après ma simulation de base en détail:
Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Il y a un studio loué en meublé, l’autre bail 3a qui se termine en 2014. Ayant déjà 3 meublés est-ce que peux les "rassembler" et amortir aussi ces 2 là et optimiser fiscalement?

Il m’apparait que sans apport conséquent ce n’est pas rentable, une petite optimisation et négociation peut m’amener à l’équilibre, voir dégager un léger positif, qu’en pensez vous?

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#28 07/05/2013 19h46

Membre (2013)
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freesas a écrit :

Je n’ai jamais loué à un professionnel avec un bail commercial, y-a-t’il des erreurs à ne pas commettre?

Oui. Prenez rendez vous chez votre notaire.

En ces temps troublés, il faut trouver les clauses qui protègent suffisamment le propriétaire sans étrangler le locataire.

Pour votre simulation: 3% de frais d’agence, pfiou , ca négocie dur. Pas de PNO? Attention, vous ne prenez pas en compte de vacance locative.

Pour la négociation, les temps sont durs pour les propriétaires, donc à priori oui, sauf si vous pensez qu’il y a de la concurrence entre acheteurs où vous êtes.

Parrainage Enercoop : PARRAIN_qUaan , Parrainage lebara https://aklam.io/jgHf51

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#29 13/05/2013 17h12

Membre (2011)
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merci j’en parlerai au notaire je vais fouiner sur le net en attendant.

Sinon j’ai fait une simulation rapide suite à la visite, je vais faire une proposition en ne tenant pas compte du local commercial dans un 1er temps.

La PNO j’en cherche toujours une qui soit relativement peu onéreuse ET utile/utilisable…si vous avez des noms par MP je suis preneur merci!

le prix précédemment négocié est 340+10 d’agence, une bonne petite agence de quartier très correcte!

Question: existe-t-il un document permettant de rassurer l’acheteur sur le fait qu’on a les fonds/moyens pour investir?

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1    #31 14/05/2013 10h36

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freesas a écrit :

La PNO j’en cherche toujours une qui soit relativement peu onéreuse ET utile/utilisable…si vous avez des noms par MP je suis preneur merci!

Pas besoin de MP… autant que tout le monde en profite :

Perso nous sommes à la MAAF. Très compétitifs pour les immeubles, car à partir de 2 biens assurés à la même adresse, ils font 40% de remise.

Exemples :
- 435 € par an pour un immeuble de 8 logements : 5 < 45 m2, 3 > 45m2 - c’est par palier de surface (au sol, pas carrez) à la MAAF
- 195 € par an pour un immeuble de 2 logements de 75m2

Attention, cette remise ne concerne que les logements. Mais ils sont assez compétitifs également pour les locaux commerciaux :
- 242 € par an pour 2 locaux de 90 et 78 m2.

Au niveau des garanties, nous avons eu pour le moment à les faire intervenir pour des dégâts des eaux. Les recherches de fuite sont comprises (pour les canalisations encastrées), la remise en état des dégâts aussi (car problème dans logement vide - sinon c’est l’assurance du locataire qui prend en charge)

Sinon pas d’autres soucis pour le moment… on touche du bois

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#32 15/05/2013 01h13

Membre (2013)
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freesas a écrit :

Je n’ai jamais loué à un professionnel avec un bail commercial, y-a-t’il des erreurs à ne pas commettre?

Bonsoir,

Oui il y en a plein !
Nous ne saurions trop vous conseiller d’effectuer un bail notarié. C’est un coût, c’est vrai mais l’acte  notarié   vous donnera une priorité dans les créanciers en cas de faillite du locataire.
D’autre part, il existe de nombreuses subtilités dans la rédaction d’un bail commercial ( droit d’entrée, indexation sur ILC, charges, taxe foncière, durée, …).

Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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