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Sens interdit 1    #26 19/12/2023 11h13

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En ce mois de décembre 2023, Openstone annonce que le livretP augmente son plafond. Il passe de 10000€ à 20000€. Il est même possible d’y déposer encore plus, mais les conditions sont différentes. Pour les sommes au dessus de 20000€, les fonds déposés ne seront liquides qu’au bout d’un an par tranche de 20000€.

Après un an et demi d’utilisation, je rend un avis positif sur ce système.
J’aime bien leur communication. Ils affichent à chaque fois qu’un nouveau bien est acheté et ils expliquent à chaque fois le processus d’achat (Peut-être enjolivé car en général c’est toujours une bonne affaire) , à combien était le bien, pourquoi ils l’ont sélectionné, Pourquoi ils ont pu faire baisser le prix, combien ils comptent en tirer. Ils indiquent même quelquefois les biens qu’ils ont loupé ou ceux qu’ils ont dans le viseur.

Par contre, on a pas de retour détaillé sur la vacance locative ensuite.

Lorsque je vois la « galère » dans l’immobilier fractionné à devoir sélectionner les plateformes, les biens… être le jour J à heure pile pour investir, les retours  de loyers impayés qui font passer un rendement prévu de 6 à 3 ou zero pourcent. J’ajouterai qu’en plus maintenant la majorité se fait sous la forme d’obligations (donc on ne peut pas sortir l’argent car pas de marketplace) et que chez Bricks en cas de revente il n’y a plus partage de la plus-value systématique.
Je me dis qu’un systéme simple, sans sélection par le client de chaque bien, sans les frais d’entrée et la durée de conservation d’une SCPI, c’est vraiment pas mal. 

Avec un peu plus de 6 % de rendement en intérêts sur l’année en ce qui me concerne, j’apprécie ce placement diversifié.  Je rappelle que les intérêts sont comptabilisé au jour mais qu’ils ne sont pas capitalisés car versés en fin d’année.

Bien sur, en SCPI, en cas d’augmentation de la valeur de part, dans 7 ans les 5000 € versés nous auront peut être rapportés 4 % annuels plus un retrait qui vaudra 5500€. Par contre si je met 5000 cette année et que je veux les retirer dans 3 mois ou 2 ans, je pourrai théoriquement le faire avec ce livret, j’aurai toujours mes 4 % annuels et mes 5000 seront toujours 5000, versus 4500 en SCPI à cause des frais de dépôt ou retrait. par contre, pas de délai de jouissance ici.

A noter aussi le club deal lancé à partir de 1000€/part , message 14 de la conversation sur l’immo fractionné.


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[+1]    #27 19/12/2023 12h45

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tikitoi a écrit :

Par contre, on a pas de retour détaillé sur la vacance locative ensuite.

Je me dis qu’un systéme simple, sans sélection par le client de chaque bien, sans les frais d’entrée et la durée de conservation d’une SCPI, c’est vraiment pas mal.

Je vous trouve excessivement optimiste / aveuglé.
On vous dit que ce placement est la prochaine arnaque qui sera révélée, la question n’étant que de savoir quand sera-t-elle mise au grand jour.
J’espère que quand ça viendra, vous serez tout aussi prolixe.

Vous vantez la simplicité du système, je confirme, vendre de l’immobilier à des investisseurs aussi peu regardants que quand bien même ils constatent que "Par contre, on a pas de retour détaillé sur la vacance locative", ils continuent d’y croire, c’est extrêmement simple.
Je me demande pourquoi je n’y ai pas pensé avant plutôt que de m’enquiquiner avec mes propres placements élaborés sur la base de mes fonds propres !

Pour rappel :

livret P sur son site a écrit :

L’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques :
▪ risque de perte totale ou partielle du capital investi ;
▪ risque d’illiquidité : la revente des Titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle,
voire impossible

C’est n’est pas un "livret" c’est de l’immobilier, sans que vous en soyez propriétaire mais vous subirez la baisse des revenus, la baisse de valeur en capital quand elle aura lieu et l’illiquidité quand les premiers pigeons réaliseront qu’il est grand temps de sortir.

Les promos du type taux boosté pendant x mois apauvrissent le fonds donc tout le monde en est de sa poche, c’est seulement un moyen pour eux d’attirer des souscripteurs, tout comme augmenter le plafond (pour entrer mais pas pour sortir, voici un indice …).


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#28 19/12/2023 14h07

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Ce n’est pas un livret, on le sait, cela a déjà été expliqué plusieurs fois. Même si le terme livret n’est pas règlementé.

Surligner en gras les risques de perte en capital, cela n’en fait pas non plus une arnaque. Tous les placements en bourse, obligations, opcvm.. ont ce risque.

L’illiquidité est aussi commune aux SCPI, aux fonds datés, à l’immobilier en général. En ce moment, plusieurs retraits ou arbitrages  son bloqués dans les scpi, est-ce des arnaques?
edit: En plus, SURIN, d’après votre file vous avez justement ces problèmes de retraits sur SCPI ;-)

Openstone est agréé CIF.

Je suis effectivement optimiste, mais je sais lire. C’est donc pour ça qu’à titre personnel celà ne représente qu’une partie de ma diversification.  Si j’avais mis 4000€ sur Sears, Orpéa, Unibail… je risquai la même perte en capital et on ne dirait pas que c’est une arnaque.

Je risque autant avec mes opérateurs immo qui mettent la clef sous la porte en crowdfunding.

Je ne m’attend pas non plus à avoir du 6% tout le temps. Autant en profiter, comme souvent les primos clients dans les neobanques, les services… bénéficient de primes, d’avantages qui se raréfient avec le temps.  Je suis assez réaliste de ce côté là.

Mes ajouts dans la file le sont aussi pour qu’un retour soit fait en bien ou en mal. Sur la méfiance engendrée j’ai l’impression de me retrouver à l’époque de la carte bancaire adossée à un crédit revolving qui proposait du cashback. J’adorai cette carte que j’utilisai sans crédit, qui me rapportait alors que 90% des gens payaient 130eur de cotisation pour leur CB, et pourtant tout le monde s’en méfiait, parlait d’arnaque, de risques. Depuis, le cashback est beaucoup plus courant et ma carte m’a rapporté pendant des années.

C’est très bien  que les membres alertent sur ce placement, mais il est aussi risqué que beaucoup d’autres qui pourtant sont mieux acceptés. Et l’on parle d’argent placé avec un sous jacent immobilier ; pas du vin, des oeuvres d’arts ou des manuscrits.

Je me demande si le tort principal de ce placement n’est pas d’avoir opté pour le nom "livret", qui semble cristaliser les critiques laissant penser que c’est du non risqué.

Dernière modification par tikitoi (19/12/2023 14h27)


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[+1]    #29 19/12/2023 14h44

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Probablement que ça joue, votre absence totale d’esprit critique aussi, bien que vous laissez ça et là quelques "indices" :

tikitoi a écrit :

J’aime bien leur communication.

Par contre, on a pas de retour détaillé sur la vacance locative ensuite.

Avec un peu plus de 6 % de rendement en intérêts sur l’année en ce qui me concerne, j’apprécie ce placement diversifié.  Je rappelle que les intérêts sont comptabilisé au jour mais qu’ils ne sont pas capitalisés car versés en fin d’année.

Vous aimez bien leur communication sélective. Soit.
Otez-moi d’un doute : vous avez eu 6 % d’intérêts sur 2023 mais vous les percevrez à la fin du mois ou en janvier ? Ou bien sont-ils versés mais sans capitaliser ?

Vous avez mis en avant la possibilité de sortir de ce fond après 3 mois ou 2 ans sans pénalité ou frais mais de mon côté je mets en garde les investisseurs : rien ne leur garantit qu’ils pourront effectivement récupérer leurs fonds à court-terme et encore moins sans perte.


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Sens interdit 1    #30 19/12/2023 15h41

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Le fonctionnement est déjà expliqué en message1.

Je percevrais donc mes intérêts en janvier, comme l’année dernière, et ceux-ci seront ajoutés à la somme que j’ai placé, donc capitalisés, comme dans le fonctionnement des livrets classiques.

Le fait de n’avoir aucune garantie de récupérer ses fonds à court ou moyen terme que vous soulevez est exact et non dissimulé. On en revient toujours à la même chose, c’est pareil sur les autres placements mis à part un livret A, un PEL, un fond euro (et encore, maintenant les frais de gestion peuvent grignoter le capital).

Je rappel quelques points "négatifs" pour ne pas être taxé de publicité déguisée.
-Pas de garantie en capital (Comme les sicav, les scpi, les actions, les obligations, le crowdfunding..)
-un taux qui peut évoluer à la baisse à tout moment (comme les livrets bancaires, les sicav monétaires, les scpi)
-Des intérêts versés annuellement (comme les livrets, sauf que le calcul ne se fait pas par quinzaine)
-Une société n’ayant pas encore 2 ans d’ancienneté (raison de se méfier, mais j’ai bien souscrit à des SCPI en tant que membre sponsor et elles ont zero ancienneté plus un délai de jouissance de 6 mois).
-Contrairement aux livrets bancaires type zesto ou  bourso, il n’y à pas à ma connaissance de protection du Fond de garantie sur  les dépôts.
-Pour le moment, pas de retour de openstone sur le rendement réel de leurs acquisitions (Mais est-ce que les autres fonds indiquent ce qu’ils gagnent versus ce qu’ils reversent?) alors qu’on peut plus facilement le savoir sur une scpi.
-Un taux de rendement qui ne fait pas profiter de l’éventuelle plus value à la revente (scpi et actions permettent de tirer profit dans le temps de l’évolution d’une part)
-Une liquidité non garantie de disposition des biens immédiate (une scpi aussi).
-Un taux affiché brut, donc soumis à la flat tax et peu intéressant si l’on reste sur du 4% et que l’on a pas déjà rempli ses livrets règlementés.


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[+2]    #31 19/12/2023 19h38

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