SCI Silver Avenir : nouveau fonds immobilier basé sur le viager

Bonjour,

Je ne connais pas le rythme des investissements, mais cela continue. La dernière acquisition date d’une semaine.

Ce type d’investissement se fait à long terme. Je vous conseillerais donc de conserver.

Par ailleurs, Arkéa me semble être un gérant de qualité.

Bien à vous,
AaronBen

Marina, le 07/12/2021 a écrit :

La SCI Silver Avenir, après un démarrage fulgurant, stagne depuis plusieurs mois. Je l’ai acheté en juin 2021 donc je n’ai pas bénéficié du boom initial.

Fin mai je prévoyais un tassement de la performance pour la suite. Début août j’évoquais le risque dont vous parlez.

A ce jour, la majorité de la performance de l’année, les 2/3 pour être précis, a eu lieu sur les 2 premiers mois de l’année seulement. Cette performance n’a profité qu’à 23% de l’encours actuel. La majorité des personnes sont donc dans votre situation. Il est certain que les CGP ne manqueront pas de vanter la performance exceptionnelle de 10+% en 2021 pour convaincre leurs clients d’y investir en 2022.

Le dernier graphique illustre bien le décrochage entre collecte et investissement et l’absence d’améliorations 8 mois plus tard. Détenir 2/3 de cash pendant des mois a forcément un impact sur la performance actuelle et à venir. Il semble aussi irréaliste de parvenir à investir de tels montants en viager d’ici quelques mois, surtout que la collecte a peu de chance de baisser (sauf à la brider, ce qui n’est pas du tout dans l’intérêt de Suravenir car cette SCI leur évite de collecter sur les fonds €).

Je pense que la SDG a conscience de tout cela, et a choisi comme solution de secours de l’immobilier indirect hors viager. C’est sans doute mieux que rien, mais ce n’est pas du tout ce qui est vendu dans le discours commercial de la SCI. Enfin il est effectivement invraisemblable que la SCI investisse des dizaines de millions d’euro en immobilier indirect sans citer ne serait-ce qu’un exemple des produits investis.

Tout ceci illustre bien certains points faibles des SCI de manière générale : faible transparence et faible protection des intérêts des épargnants, les deux étant souvent liés d’après mon expérience.

Dernière modification par NicolasV (05/01/2022 16h59)

Je partage les inquiétudes suscitées.
J’y rajouterais les frais de gestion, de 1.6% HT, qui, s’ils sont justifiés pour gérer des biens en viager, le sont bien moins pour gérer des liquidités peu ou pas investies !

On ne peut que regretter que la SdG n’ait pas mis le hola pour calmer la collecte au regard des investissements en viager qui ne suivaient pas.

La question est de savoir si hausse il y aura encore.
Le dernier update de VL est en effet supérieurs aux autres (qui sont majoritairement de "l’effet temps"), peut-être la réévaluation annuelle des biens immobiliers ?

Je partage vos remarques. 

Effectivement investir dans ces OPCI provoque un empilement de frais et "d’argent mort", ce qui rend l’intérêt du montage discutable pour le souscripteur de la SCI. C’est peut-être mieux que rien, mais l’attitude responsable aurait été de freiner/fermer la collecte. Par ailleurs à la lecture du BT il semblerait que ce ne sont pas les parts institutionnelles des OPCI qui ont été investies… Enfin ces OPCI et leurs thématiques n’ont vraiment rien à voir avec la "promesse" initiale de Silver Avenir.

Schweizer, le 24/01/2022 a écrit :

Je partage les inquiétudes suscitées.
J’y rajouterais les frais de gestion, de 1.6% HT, qui, s’ils sont justifiés pour gérer des biens en viager, le sont bien moins pour gérer des liquidités peu ou pas investies !

Tout à fait.

Autres remarques :
- La SDG se réjouit d’avoir dépassé son objectif de performance de "4 à 5%", il a donc été revu à la baisse car jusqu’à maintenant il était question de 5 à 6%
- une partie du cash est désormais investi dans des fonds monétaires ou obligataires court terme. Peut-être qu’ils n’ont pas eu le choix mais c’est aussi un moyen de faire drastiquement chuter le % de liquidités. Il faut avoir conscience que cette poche a un rendement négatif.

J’avais envoyé un mail à la SDG avec certaines questions, je n’ai jamais obtenu de réponse.

Dernière modification par NicolasV (10/02/2022 02h13)

Sur le site club patrimoine, vous trouverez une interview de Zoe Bach de silver avenir. Elle revient notamment sur la forte collecte. Je n’arrive pas à vous mettre le lien, désolée.

Au cas où votre assureur ne vous aurait pas fait suivre l’information (je pense que ce souhait de limitation émane de la société de gestion et je trouve que c’est plutôt bon signe).

Mel d’information Fortuneo a écrit :

Avant le 28 février 2022 :
• Les versements, libres ou programmés sur ce support, restent possibles dans les limites actuelles (50 000 € et 30 % de l’encours total du contrat d’assurance-vie).

À compter du 28 février 2022 :
• Les versements, libres ou programmés sur ce support, au-delà de 10 000 € d’encours et 30 % de l’encours total du contrat d’assurance-vie seront impossibles.
• Si vous avez des versements programmés investis sur ce support, ils seront suspendus.

Le % de "liquidités" affiché est trompeur. A la demande des banques, la SCI a dû transférer une partie des 100+M€ de cash vers des fonds de placements. La gérante a fait le choix dans un 1er temps de fonds obligataires court terme (au rendement négatif mais très sûrs) et je vois maintenant qu’elle privilégie des contrats de capitalisation. Quoi qu’il en soit la quasi totalité de la poche mobilière est assimilable à des liquidités selon moi. C’est vrai que les choses s’améliorent, mais on est toujours qu’à 45% de l’ANR investi en viager.

Par ailleurs si la collecte avait été maitrisée depuis le début on aurait eu les premières années des perfs à 7-8%. Je ne suis pas sûr que 4,5% soit satisfaisant, le gain technique consistant très probablement à une simple avance de performance. Si le marché est plus réaliste que la table de mortalité de 2005, alors cette avance est en grande partie indue.

Rapport du T2 2022

Dernière modification par NicolasV (23/08/2022 01h54)

La précédente gérante avait indiqué qu’une hausse des loyers même sans baisse des prix impacterait la performance d’une sci viagère. Cela paraît logique car le prix d’achat est fixé en décotant des "loyers" sur la durée de vie estimée, "loyers" qui ne peuvent donc pas être réajustés par la suite. Pour le moment l’impact semble limité.

Lorsque les gestionnaires n’avait pas su gérer la collecte, ils avaient investi dans des OPCI grand public sans rapport avec la thématique. La gérante indique que cette poche (sans doute en MV, sans parler des frais d’entrée..) va être désinvestie, ce qui semble une bonne chose malgré tout.

ISIN FR0013526100.
Bonne performance du 31/12/2022 au 15/11/2023 : +5,53%.
C’est une des seules SCI éligible à l’assurance vie en collecte nette positive.
Encours : 806 M€.
Source : reporting mensuel

Parmi les risques qui pèsent sur Silver Avenir, je pensais aussi à la baisse des prix pour l’immobilier résidentiel. Je ne vois pas comment cette SCI pourrait y échapper.

Par contre, il y a un point que je ne maîtrise pas du tout : y a-t-il un risque de baisse soudaine de la valeur liquidative comme pour les SCPI, où cela se fait-il au fil de l’eau (par exemple à la revente des biens) ?

NB : je détiens (indirectement) des parts de Silver Avenir

La performance se maintient à un bon niveau : +5,23% sur 1 an, au 31/05/2024.
C’est dans les meilleurs résultats des SCI commercialisées dans l’assurance vie.
Il faut retrancher 0,50% à 0,90% de frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie.

Reporting mensuel