Analyse d'un montage financier complexe : SCPI, démembrement et effet de levier
Cette discussion porte sur un projet d'investissement ambitieux proposé par un membre, Despe44, visant à devenir millionnaire en 25 ans grâce à l'acquisition de parts de SCPI à crédit, en utilisant un montage complexe impliquant le démembrement de propriété et la création d'une SARL à l'IS. L'objectif principal est de tirer profit de l'effet de levier du crédit et des avantages fiscaux potentiels liés à l'amortissement de l'usufruit.
Despe44 détaille son projet, incluant l'acquisition d'un million d'euros de SCPI à crédit, en dissociant l'usufruit, détenu par la SARL à l'IS, et la nue-propriété, détenue par lui et son amie. Les calculs initiaux révèlent un déficit annuel, mais l'auteur considère cet effort d'épargne surmontable en raison de l'optimisation fiscale et de l'augmentation des revenus futurs. Les autres participants expriment des doutes quant à la faisabilité du montage et à la viabilité financière, soulignant le risque lié à la complexité du montage et à l'endettement élevé, ainsi qu'à la difficulté d'obtenir un financement bancaire pour un tel projet.
Les participants mettent en lumière plusieurs points critiques. Premièrement, la difficulté à obtenir un prêt aussi important, en raison du niveau d'endettement et de la nature du projet. Deuxièmement, la fragilité du rendement des SCPI, qui pourrait être impacté par la conjoncture économique, des baisses de loyers ou la défaillance d'une SCPI. Troisièmement, le risque lié à la non-liquidité de l'investissement en cas de besoin urgent de liquidité sur une durée de 25 à 30 ans. Enfin, plusieurs membres contestent les calculs et les hypothèses de Despe44, notamment le taux d'emprunt trop optimiste et l'absence de prise en compte de certains frais (comptabilité, taxes foncières...).
Les alternatives proposées par les membres incluent une réduction significative du montant de l'investissement, l'achat de parts en pleine propriété pour éviter un déficit initial, et une approche plus progressive, avec plusieurs petites opérations réussies, plutôt qu'un investissement unique et massif. La discussion explore également les avantages et inconvénients de la création d'une structure à l'IS, en soulignant les contraintes liées à la comptabilité, ainsi que les risques fiscaux potentiels liés aux changements de législation dans le futur. L'importance de l'analyse des rapports trimestriels des SCPI est également évoquée afin d'éviter les pièges tendus par les conseillers.
Les participants s'accordent sur la nécessité d'une approche prudente et d'une analyse approfondie des risques, notamment le risque de moins-value et la baisse des rendements des SCPI. La discussion met ainsi en avant la complexité de l'investissement immobilier et la nécessité d'une bonne compréhension des mécanismes fiscaux et financiers. Malgré l'ambition du projet initial, la discussion souligne qu'il est préférable de commencer modestement et d'augmenter progressivement ses investissements après avoir acquis une solide expérience.