Créer plusieurs EURL pour faire de la location meublée ?

cobra a écrit :

Vous considérez qu’une EURL qu’il créerait sera financée aussi facilement qu’un particulier ? Il pourra emprunter sur 20 ans, à un taux entre 1 et 1,3 %, et multiplier les opérations au fil des ans comme en rêve tout investisseur bailleur ? Vous êtes certain de cela ? Vous avez l’impression de lui donner un bon conseil ? Moi pas.

Oui, car quand on gagne 1500€, la problématique est la même que vous investissez via une EURL à l’IR  ou une SCI. Il s’agit juste de l’enveloppe qui va détenir le bien. mais pour la banque cela ne change rien, vu  que la caution personnelle des associés est demandée.

Je vous dis EURL vs particulier (particulier en nom propre, évidemment), vous me répondez EURL vs SCI. Ça, c’est de la mauvaise foi caractérisée. Ça veut dire "je préfère noyer le poisson plutôt que de reconnaître quand j’ai tort". A partir de là, le reste de votre propos est décrédibilisé.
Bien sûr qu’une banque finance plus facilement un particulier en nom propre pour de l’immobilier. C’est le plus classique, c’est une évidence, le conseiller vérifier seulement revenus en CDI et taux d’endettement et roule ma poule, emprunt à 1,1 % sur 15 ans ou 1,3 % sur 20 ans. Avec une EURL, de toute évidence, on change déjà d’interlocuteur ("ah là, il faudra rencontre mon collègue qui s’occupe des professionnels"), on va rencontrer des attitudes de type "ceinture et bretelles", etc.

En plus, votre explication "pour la banque, EURL et SCI c’est pareil", ça ne tient pas la route non plus. La première est une société de capitaux, la seconde est une société de personnes. La première n’a qu’un seul associé, la second en au moins deux. Rien que ça, ça fait des différences assez évidentes, sauf pour celui qui s’entête à dire que tout est pareil que tout (et réciproquement).

Tous les jours, les chefs d’entreprises galèrent pour obtenir des financements bancaires. Alors "EURL ou SCI, c’est pareil", vous irez racontez ces sornettes ailleurs.

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2020 14h16)

cobra a écrit :

En conclusion, je pense que vous ne comprenez rien au régime fiscale et comptable du meublé et encore moins celui de l’EURL. Mais comprenez qu’il est dommage d’appliquer vos propres limites intellectuelles aux autres.

Celle-là, je l’encadre ! Vous m’aurez au moins bien fait rire.

Je réponds sur les avantages, car cette partie de la réponse était plus qualitative et mérite une réponse.

cobra a écrit :

Bénéficier de l’article 151 septies et donc exonérer sa plus value totalement d’IR et de prélèvements sociaux au bout de 5 ans, si recettes inférieur à 90k€ HT. Vous avez mieux ?

Le LMP a les mêmes avantages. Le LMNP ne les a pas, mais il aura la PV du particulier, ce qui est pas mal non plus si on garde assez longtemps.

Même tarification comptable qu’une SCI

Mais plus cher qu’en LMNP. En LMNP, il n’y a que la compta, en SCI ou EURL, il y a le juridique, les déclarations, etc.

Vous bénéficier de l’amortissement

Comme un LMNP au réel.

Pas assujetis au RSI, si pas gérant ou bien gérant minoritaire.

Comment fait-on pour créer une EURL sans en être le gérant majoritaire ?

Possibilité d’opter pour le micro bic et le micro fiscal (intérressant si peu d’amortissement et de charges, mais beaucoup de recettes)

Le LMNP aussi.

Exonération d’IFI, comme pour le LMP.

Oui. Les jeunes actifs comme francisco ont rarement des problèmes d’IFI.

Ah oui et j’oubliais, comme il s’agit d’une société, possibilité de récupérer les frais km, loyer sièges social ect. En nom propre cela ne me parait pas possible.

Frais km et autres, oui en LMNP ou LMP au réel, puisque comptabilité d’entreprise. Loyer du siège social, non évidemment ; loyer de l’entreprise, ça ne semble pas complètement impossible mais ça serait tiré par les cheveux, donc à éviter.

Au total, l’exonération de la PV professionnelle, car entreprise de moins de 90000 € de CA, est le seul vrai avantage que je vois.

Vous n’avez pas parlé des inconvénients. Dommage. A mon avis ils dépassent les avantages.

cobra a écrit :

Bénéficier de l’article 151 septies et donc exonérer sa plus value totalement d’IR et de prélèvements sociaux au bout de 5 ans, si recettes inférieur à 90k€ HT. Vous avez mieux ?

Le LMP a les mêmes avantages. Le LMNP ne les a pas, mais il aura la PV du particulier, ce qui est pas mal non plus si on garde assez longtemps.

Réponse : Dois-je comprendre que vous comparez-une exonération totale de plus valu et de PS au bout de 5 ans seulement,  à une durée de 30 ans ?
Un peu de sérieux svp.
Par ailleurs, il est vrai, le LMP en direct, permet de bénéficier de l’article 151 septies.
Mais ! à conditions de ne pas dépasser les 90k€ de recettes, or cela va très vite si on multiplie les acquisitions et il serait dommage de ne plus investir et de ne pas augmenter ses loyers pour rester en dessous. Or, le grand avantage de l’EURL et qu’elle permet de bénéficier de cela "à volonté".
En effet, le plafond de 90k€ est apprécié "par"EURL sans tenir compte des recettes meublé en direct ou via d’autres structures. Or pour une entreprise individuelle, il sera tenu compte de l’ensemble des recettes, et même celle dans des SARL et EURL IR à hauteur des participations.

Même tarification comptable qu’une SCI

Mais plus cher qu’en LMNP. En LMNP, il n’y a que la compta, en SCI ou EURL, il y a le juridique, les déclarations, etc.

Réponse : Sur un site très connu, je viens de voir pour du LMNP : 549 € TTC / liasse fiscale + 100€ par bien supplémentaire, pour une gestion "en ligne"

Moi je paye 840HT à l’année pour une EURL. Avec un expert comptable que je peux voir physiquement. Le conseil à un prix. Mais je tiens à rappeler qu’il s’agit de frais déductibles.

Quand au frais bancaire, il y a quonto à 10€/mois avec CB, ou bien une banque physique traditionnelle (la mienne applique un tarif de SCI soit 7.90€/mois sans CB.)

Voyez que ce n’est pas bien plus cher, et que l’ouverture d’un compte à part est obligatoire, même pour du LMNP en direct. Qui voudrait mélanger les recettes locatives avec l’achat du pécu perso pour faire ses comptes ?

Vous bénéficier de l’amortissement

Comme un LMNP au réel.
Réponse : Oui.

Pas assujetis au RSI, si pas gérant ou bien gérant minoritaire.

Comment fait-on pour créer une EURL sans en être le gérant majoritaire ?

Réponse : Vous nommez un gérant et vous n’êtes donc plus le gérant. Par conséquent vous n’êtes plus assujettis au SSI anciennement RSI.Le gérant peut être bénévole (famille) s’il est rémunéré, ce sera le régime général et non TNS.

Possibilité d’opter pour le micro bic et le micro fiscal (intérressant si peu d’amortissement et de charges, mais beaucoup de recettes)

Le LMNP aussi.

Réponse : Faux seulement le LMP bénéficie des 2. Quel LMNP voudrait s’acquitter de 22% de charges sociales quand il est au PS à 17.2%.
Le LMNP ne bénéficie que du Micro bic donc, mais pas du micro fiscal.

Exonération d’IFI, comme pour le LMP.

Oui. Les jeunes actifs comme francisco ont rarement des problèmes d’IFI.

Réponse : Le but n’est pas de changer de structure tous les 4 matins qui pourrait générer des frais supplémentaires (Vous devriez le comprendre). C’est pourquoi, il me semble judicieux de partir avec les bons outils dès le début. Par ailleurs, la valorisation de parts sociales bénéficient d’une décote supplémentaires d’environs 20% à contrario de la détention en direct pour le calcul de l’IFI.
En outre la transmission est optimisé (démembrement ect )

Vous n’avez pas parlé des inconvénients. Dommage. A mon avis ils dépassent les avantages

Réponse : C’est un super avantage, en plus de ceux que j’ai listé. Je vous écoute pour les inconvénients que j’ai à priori caché volontairement, je suis tout ouïe

Dans le cadre d’une suspicion de gérance de paille, en complément de l’analyse factuelle de B2K, la banque sera le premier point étudié pour tenter de l’établir :

Qui a des identifiants web à la banque pour l’eurl ? Il serait très très souhaitable que le gérant en ait…
Qui passe les opérations ? S’il y a plusieurs identifiants, il serait souhaitable que le gérant fasse la majorité des actions et que les autres aient des délégations d’actions possibles limitées.