Investir en SCPI sur une durée courte (12 ans) au sein d'une SCI à l'IS ?

maxicool a écrit :

Logiquement, en allongeant la durée du prêt, l’effort d’épargne mensuel diminue, mais ce montage m’empêche alors d’être rémunéré comme gérant au bout de 12 ans.

Quand vous dites,

essayez néanmoins de faire des emprunts sur une durée plus longue (15 ans par exemple, voire 20 ans pour la PP) : ça ne pourra (si les rendements des SCPI ne baisse pas trop) qu’améliorer votre cashflow global (éventuellement en vous permettant de réinvestir un peu en US après quelques années), et ne vous empêchera nullement de rémunérer le gérant à partir de 2032 (et de toute façon, vous pourrez aussi au dernier moment choisir de commencer à rémunérer le gérant des 2030 ou 2031 ou seulement en 2033 ou 2034 : les impacts resteront limités, et il vaut mieux garder de la flexibilité).

il y a donc quelque chose qui doit m’échapper…

Il faut alors peut-être raisonner, entre les différentes durées d’emprunt, à effort d’épargne identique les 12 premières années. En réinvestissant le surplus dans la société (en US par exemple), vous générerez probablement des résultats qui vous permettront une rémunération de gérant, même si les emprunts ne sont pas entièrement remboursés.

Bien à vous,
cat

Bonjour maxicool.
Avez-vous étudié l’alternative d’une SC patrimoniale achetant dans les 12 années à venir un panier diversifié d’actions orientées dividende aristocrates / dividende sécurisé, dividende en hausse régulière, avec un rendement actuel d’au moins X% ? Sur le forum il y a le portefeuille de Kohai qui est un bon exemple. Ou alors en mixant SCPI et actions de ce type ?

Certes vous n’avez pas au démarrage l’effet de levier des crédits actuels à bas taux, mais sur 12 années vous devriez pouvoir constituer un beau portefeuille avec en cible des dividendes atteignant la cible recherchée, en profitant de la dynamique de ce type d’actions ?

P.ex. en achetant une action dont le taux de rendement actuel est de 3% avec une perspective de revalorisation du dividende de 5% / an, après 12 ans le dividende a fait +80% (et la valeur de l’action à peu près pareil) et votre rendement est à 5,5% du prix d’achat. Et en vous rapprochant des dernières années de votre période de 12 ans, vous achetez des actions à rendement plus élevé, p.ex. 5% mais à perspective de revalorisation moins forte de 3% / an.

@Maxicool

Au vu de vos tableaux, j’ai l’impression que vous avez retenu le DVM brut de fiscalité étrangère sur CORUM et CORUM XL, et non le DVM net de fiscalité étrangère, montant qui sera versé sur votre compte.
Il faudrait alors retirer une ponction de l’ordre de +/- 20% sur le DVM brut pour obtenir le net.

Ma supposition n’est donc pas bonne.

Je me suis basé sur les informations et chiffres suivants (en faite XL) :

J’ai donc simulé une chute de 20% des rendements en arrivant à :

- Efimmo1 : 3,60%
- Immorente : 3,60%
- Pierval Santé : 3,80%
- PFO : 3,60%
- Corum XL : 3,80%
- Vendome Régions : 4,00%

Le DVM cible de CORUM XL est de 5% brut de fiscalité étrangère, soit un rendement net de +/- 4% après fiscalité étrangère.

Le DVM de XL en 2019 est normalement dopé par la gestion du délai de jouissance (du à la jeunesse de la SCPI et de la gestion/optimisation du délai de jouissance par CORUM). On ne sait toutefois pas encore pour 2019 l’impact précis (surement précisé à la prochaine AG). Il est difficile également d’anticiper sur les prochaines années 2020/2021/2022 l’impact.

Je suis plus prudent que vous sur le DVM retenu (hors baisse) pour mes suivis. Je pars sur 5% Brut, soit 4% net. Si le dividende versé est supérieur, je le prendrais comme du bonus.

Dernière modification par alex470 (02/02/2020 10h38)

GBL a écrit…

Rien ne vous empêche d’apporter du cash à la société (par exemple en CCA avec le même effort que dans le scénario des emprunts à 12 ans, ou autrement) et d’utiliser la trésorerie de la société pour vous rémunérer, ou pour faire d’autres investissements (par ex en US).

(…)

Pour ma part, je viserais des emprunts finissant au plus tôt quand Madame aura l’âge du taux plein (ou d’autres emprunts d’ici quelques années -quand la SCI sera bien sur orbite- pour compléter les investissements faits au début de la SCI).

--

Bonsoir,

j’ai étudié et appliqué vos propositions dans mes feuilles Excel.

Comme suit :

PRET INITIAL

- Prêt PP sur 20 ans : 360 000 €
- Prêt US sur 10 ans : 180 000 €
- Apport pour US 10 ans : 25 000 €

Les SCPI achetées sont les mêmes que dans le projet initial.
Avec les rendements de la colonne "ESTIME" (voir en début de topic) :
- Efimmo1 : 4,50 %
- Immorente : 4,50 %
- Pierval Santé : 4,75 %
- PFO : 4,50 %

- Apport en CCA : 5000 € / an, soit 416 € / mois

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AU BOUT DE 10 ANS

Trésorerie accumulée (cash-flow + apport mensuel en CCA) : 99701 €
Nouvel achat d’US avec cette trésorerie (durée 7 ans).

Corum XL : 176 parts (33 264 €)
Pierval Santé : 33 parts (33 000 €)
Vendôme Régions : 51 parts (33 405 €)
TOTAL : 99 669 €

Hypothèse de rendement de 4% / an pour ce second achat d’US.
Loyers de l’US = 15 144 €

Amortissement de l’US sur 7 ans = 99 669 / 7 ans = 14238 €

--

Dans ce cas,

(1) le cash-flow est positif sur les 17 ans (même hors apport mensuel en CCA)
(2) l’imposition IS est nulle sur les 10 premières années
(3) et insignifiante sur les 7 suivantes (entre 90 et 280 € / an)
(4) la trésorerie à N+10 est de 1307 € / mois (suffisante pour être rémunéré comme gérant)
(5) à N+17 (après arrêt de l’US 7 ans), sans apport en CCA, la trésorerie est négative, il faut apporter environ 560 € / mois pour la remettre dans le vert. 

Voilà les tableaux de ce projet modifié :



LIEN



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Qu’en pensez-vous ?

Il y a sans doute possibilité d’optimiser encore davantage en achetant de l’US plus régulièrement et non pas au bout de 10 ans. 
Par ailleurs, je n’ai pas déduit la rémunération du gérant (et les cotisations) du résultat fiscal de la SCI, ce qui ferait mécaniquement baisser l’imposition IS (ici, il le réduirait même à zéro).

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Je vais faire le tableau que vous évoquiez (salaire + pension - impôts - cotisation - versement CCA + remboursement de CCA). 

MERCI.

Je remonte le topic, étant donné que j’ai commencé à chercher des partenaires pour ce projet (non pas celui présenté en tête de topic mais celui ci-dessus, avec un prêt de la PP sur 20 ans).

J’ai contacté quelques CGPI, je suis allé voir ma banque principale (le CA Nord de France) et MeilleursTaux.com.

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1/ MeilleursTaux.com

Rencontre il y a un semaine.
La personne m’a affirmé qu’elle avait déjà financé des investissements en SCI IS. J’étais un peu étonné car elle ne semblait pas très familière avec le montage.
Elle a donc lancé la demande auprès de ses partenaires. Je lui ai bien fait indiquer qu’il s’agissait d’un investissement en SCI IS.
En attente de son retour.

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2/ Ma banque principale (CA NdF)

RDV mercredi passé.
Un bon contact avec le conseiller. Il a pris note des mes demandes, il a aussi bien compris qu’il risquait de perdre un client s’il n’était pas capable de satisfaire ma demande (en me le disant directement).
Lui aussi affirme qu’il a déjà financé des SCI, certes rarement.

Il a juste tiqué sur le montant demandé. Le CA NdF est gêné par le fait que le prêt global dépasse 7 fois le montant des revenus annuels du foyer. Il m’a conseillé de revoir ces montants à la baisse.
Il va faire remonter mon dossier à la délégation régionale.

Il m’a invité à une réunion sur l’investissement locatif, afin de faire connaissance avec le CGP de mon secteur. Je lui ai tout de suite répondu que le Pinel et le Censi-Bouvard (présenté durant cette réunion) ne m’intéressait pas. 

A suivre ! Ca va prendre du temps.

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3/ CGPI n°1

Proposition de financement

CONDITIONS DE FINANCEMENT

Un différé total de 3 mois en plus de la durée du prêt :
- 20 ans : 240 mois dont 3 inclus
- 15 ans : 180 mois + 3 supplémentaire
Exonération des IRA après 9 ans (sur demande)
Garantie caution SACCEF
Frais de courtage décidés par le courtier et non financés par le prêt
Frais de dossier : 1% du montant du prêt avec un minimum de 500 € et un plafond de 900 €
Montant minimum du prêt 50K€ avec 25K€ minimum par ligne

TAUX SCPI
20 ans : 1,65%
15 ans : 1,50%
10 ans : 1,30%

CONTREPARTIES COMMERCIALES
Ouverture de compte avec CB
Transfert de l’épargne liquide (livret A, PEL, PEA, LDD…)
- Si revenus du foyer fiscal supérieurs à 50K€ et inférieurs à 80K€, placement de 50K€ d’épargne minimum
- Si revenus du foyer fiscal supérieurs à 80K€, placement de 20% du montant du prêt avec montant minimum de 20K€
Assurance groupe CNP 100% (sur chaque tête)

PROFILS CONCERNES
SCI à l’IR ou à l’IS
Propriétaire : ayant une valeur patrimoniale nette supérieur à la somme empruntée
Professions libérables
SCPI exclues : Corum, Corum XL, Vendôme régions, Foncia cap hebergimmo, Novapierre Allemagne 2, Kyanéos , Altixia, Atream Hotels, Cœur de régions, Eurovalys

Bref, une proposition vraiment pas terrible !
Il ne finance par l"usufruit.

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4/ Crédit Mutuel de Bretagne

J’ai joint les contacts de Malolechat et d’Yvan par mail.
Pas de retour pour l’instant.
J’imagine qu’ils sont débordés ou que le projet ne les intéresse pas…

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5/ CGPI n°2

Premier contact téléphonique de qualité.
Il examine mon projet et consulte ses partenaires.
Il ne pourra pas financer l’usufruit.

A suivre…

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6/ CGPI n°3

Contact par mail et téléphonique.
Il ne pourra pas financer l’usufruit.

Il n’apprécie pas Immorente (trop de commerces, trop anciens donc coût de remise aux normes très important) ni Efimmo1. Il conseille à la place Epargne Foncère pu PF Grand Paris.
Il considère que PFO peut être remplacé par Epargne Pierre pour "faire mieux".
OK pour Pierval Santé.
Pour l’US, il déconseille Vendôme Régions (SCPI trop récente) mais pousse vers Activimmo (capitalisation de 1,6 million, création en septembre 2019) et Kyaneos Pierre (capitalisation 19 millions, création en juin 2018), qui selon ses dires, possèdent des clés de démembrement excellentes (27,50 et 27,50% sur 7 ans / 37,00% sur 10 ans, je ne considère pas cela comme excellent).

J’attends tout de même ses propositions de financement.

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7/ CGPI n°4

Contact par mail puis téléphonique.

Proposition 1 - Sur 15 ans (avec 2 ans de modulation, soit +- 17 ans)
SEULEMENT LA PLEINE PROPRIETE
Etablissement régional
Pas de contrepartie à apporter
Emprunt : 1,08 à 1,18 %
Garantie : nantissement des parts (frais de nantissement : 140 € / ligne)
Frais de dossier : 300 € / ligne
Assurance : délégation interne (CNP), entre 0,15% et 0,17%
Contraintes : 30% dans des SCPI maison (Immorente, Efimmo, Atream Hotels)
SCPI exclues : capital fixe, les petites SCPI récentes (Kyaneos…), Corum (car souscription compliquée)

Proposition 2 – Sur 20 ans
SEULEMENT LA PLEINE PROPRIETE
Etablissement régional
Pas de contrepartie à apporter
Emprunt sur 20 ans (entre 1,18 et 1,33 %)
Garantie : SACCEF (compter entre 1,20 et 1,30 %)
Exclusion : Corum, petites SCPI, capital fixe.
Frais de dossier : 700 €
Assurance : délégation interne (CNP), entre 0,15% et 0,17%.
Contraintes : 30% dans des SCPI maison (Immorente, Efimmo, Atream Hotels)
SCPI exclues : capital fixe, les petites SCPI récentes (Kyaneos…), Corum (car souscription compliquée)

C’est la meilleure offre obtenue pour l’instant.
Pas de financement pour l’US par contre.

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Je rencontre un conseiller du Crédit Mutuel jeudi.
Je relance la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire demain.
Je m’aperçois qu’il y a un point commun à tous mes interlocuteurs : "on ne finance pas l’US".

Dans ce cas, je vais devoir revoir mes ambitions à la baisse pour l’US. J’apporterais du capital en cash et avec ma compagne, nous ferons peut-être chacun un prêt personnel sur 5 ans chez Boursorama (0,95%, assurance facultative, sans frais de dossier). A voir…

Il m’est arrivé à peu près pareil, contact qui au début dit « oui oui », et tout change en cours de route.

Un peu comme vous, pas d’usufruit alors que vous en désirez, baisse du montant, apport plus gros que prévu, immobilier physique, etc. Moi à votre place, si le projet n’est pas celui qui m’intéresse, ou si on sort trop de la ligne directrice, je préfère ne rien faire du tout.

maxicool a écrit :

Il nous conseille par contre de prévoir à terme l’achat d’un bien immobilier en direct pour pouvoir avoir de l’amortissement et pour éviter tout problème de requalification ultérieure en "abus de droit" (montage uniquement pour éviter des frais de succession).

Les frais de succession ?! J’ai dû rater un épisode, je ne suis pas sûr de comprendre…

maxicool a écrit :

> Smad

Oui. Je n’en suis qu’au début de la prospection. A suivre…

> Cat

Les frais administratifs sont une rémunération du CGPI (pour ses conseils, sa mise en relation avec un EC…) en plus des rétrocommissions.
L’apport en cash n’est pas indispensable. C’est juste un "plus".
Bien sûr, je sais pour le risque lié à l’US.

Aucun retour des contacts au CMB.
Celui de Malo ne finance plus les résidents hors-Bretagne, celui d’Yvan ne donne pas de nouvelles (je n’ai envoyé que 2 mails). Je vais peut-être passer un coup de fil.

> OxxiGen

Selon ses dires, ne mettre que des SCPI dans une SCI IS pourrait être interprété (si le projet n’est pas bien carré au niveau des statuts, etc) par le fisc comme un moyen de "seulement éviter l’imposition".

--

Sinon, suite

8/ Crédit Mutuel (Nord)

RDV cet après-midi.
Exposé du projet. Le conseiller me semble assez à l’aise avec les SCI.
Il affirme que le financement de l’usufruit est envisageable et que nous avons un excellent profil.

J’ai réduit la voilure et annoncer vouloir emprunter environ 300K. Il m’a quand même dit que c’était une grosse somme (heureusement que je n’ai pas annoncé 360K + 180K comme prévu au départ, lol).
 
RDV pris avec le CGP du secteur pour dans 10 jours.
Il me dit que les taux pourraient tourner autour de 1.50% sur 20 ans (c’est beaucoup). Mais bon, s’ils financent l’US, ça change la donne.

Bonsoir,

Le CGP qui m’a financé mes SCPI Corum a  un partenaire qui peut financer l’usufruit à condition d’ouvrir une assurance vie en guise de garantie. C’est une agence société générale sur Paris il me semble. D’ailleurs pour la PP ils financent toutes les SCPI sans restriction mais que pour des profils premium.

Demandez moi les coordonnées en MP si besoin. Bonne chance dans vos recherches !

maxicool a écrit :

> OxxiGen

Selon ses dires, ne mettre que des SCPI dans une SCI IS pourrait être interprété (si le projet n’est pas bien carré au niveau des statuts, etc) par le fisc comme un moyen de "seulement éviter l’imposition".

Oui, c’est l’article L 64 du Livre des procédures fiscales… mais ce n’était pas ma question !
Je disais que je ne voyais pas le rapport avec les droits de succession.

maxicool a écrit :

Bonjour,
Vous voulez dire qu’il faut placer en assurance vie l’equivalent du capital emprunté pour l’achat d’usufruit ?

Oui c’est bien cela pour la partie usufruit. Pour la PP la garantie Crédit logement s’applique.

Bonjour. M.erci pour ce topic que je suis avec grand intérêt.

À mon sens l’assurance 100% Décès/PTIA sur les deux têtes est l’un des nombreux intérêts de l’investissement en immobilier. En effet vous créez votre propre assurance décès et je trouve que même si c’est cher, c’est une grande tranquillité d’esprit. Vous décédez ou devenez lourdement handicapé, non seulement il n’y a plus d’échéance, mais en plus madame perçoit la rente liée à votre montage immédiatement (bon c’est pas immédiat pour l’achat en NP mais en PP ou en US).

Il est possible de diminuer le coût de l’assurance en voyant à la baisse les autres clauses, type Perte d’emplois (normalement elle ne vous est même pas proposée dans votre cas mais parfois…) et surtout ITT que vous pouvez peut-être assurer 50/50 ou moins si le banquier est OK. Il y a aussi parfois des clauses plus anecdotiques à faire sauter le cas échéant.

Reste l’invalidité à moins de 60%, il y a un gros levier d’économie là dessus mais ça dépend de votre cas perso (prévoyance privée ou éducation nationale, assurance GAV, nantissement par vos AV…)

Attention au caractère indemnitaire ou forfaitaire de l’indemnisation (privilégier forfaitaire).

Attention aussi aux clauses d’exclusion notamment sportives ou psychiatriques ou lombalgies. (Je suis certain que vous le savez mais j’écris pour tous les lecteurs).

Dernier point auquel votre banquier n’aura sans doute pas encore accordé d’intérêt pour sa simulation, mais si vous avez des maladies chroniques (tension ou diabète) le prix va s’envoler. Si vous avez eu un cancer ou autre, même pas la peine d’y penser.

Continuez à nous tenir informés !