Difficultés de recouvrement de charges de copropriété : analyse d'un cas complexe

Cette discussion porte sur un cas de copropriété où un copropriétaire refuse de payer ses charges, suite à une modification du règlement de copropriété (RCP) datant de 1996. Cette modification, votée à l'unanimité, exempte les bâtiments B et C des charges générales, bien qu'ils restent membres du syndicat. La gestion du risque liée aux impayés et la validité juridique de cette clause du RCP sont au cœur des débats. Le copropriétaire débiteur cumule une dette de 10 000 € et utilise ses impayés comme moyen de pression pour obtenir une scission de la copropriété, à ses frais.

Les participants débattent de la légalité de la clause d'exemption des charges. Certains membres soutiennent que, même votée à l'unanimité, cette clause pourrait être invalide au regard de la loi de 1965 et de la jurisprudence, et notamment de l'article 10 alinéa 2. D'autres membres estiment que tant qu'un juge n'a pas déclaré la clause non écrite, le syndicat doit l'appliquer. L'absence de rendement du recouvrement des arriérés est soulevée, la voie judiciaire étant coûteuse et sans garantie de succès, en particulier concernant la rétroactivité du paiement. Un membre souligne le risque d'une réticence dolosive par les vendeurs lors de l'achat des appartements, à cause de l'omission d'informations cruciales sur l'impayé.

Une tendance notable est la recherche d'une solution amiable. La proposition de sortie du copropriétaire débiteur de la copropriété est avancée comme une solution plus viable. Cependant, les implications juridiques et financières d'une telle démarche sont examinées, notamment les frais engendrés et les aspects techniques de la scission. L'avis d'un avocat est jugé nécessaire pour déterminer la validité de la clause du RCP et pour les démarches futures. La discussion souligne également l'importance de la diligence lors de l'achat d'un bien en copropriété, notamment l'analyse approfondie du RCP et la vérification de l'absence de litige latent.

La discussion aborde également le cas des petites copropriétés, et plus précisément la situation avec seulement deux copropriétaires. L'arrivée de nouvelles lois (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) est mentionnée, modifiant les règles de décision en cas de désaccord et la procédure de recouvrement des charges.

Enfin, un membre évoque une procédure potentielle contre le vendeur et le notaire pour faute de conseil et omission d'informations cruciales sur la situation des charges de copropriété.