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#26 23/01/2017 12h53

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Cricri m’a mis le doute avec :
"Si pas de copropriété, on peut diviser comme on veut . Il n’y a pas de contrainte. ( il ne faut pas de modification extérieur du lot et respecter une surface minimum par logement )"

1) Les travaux qui ne portent que sur l’intérieur d’un bâtiment, sans augmentation de surface, et sans changement d’affectation, ne sont pas soumis à permis de construire ni à déclaration préalable (sauf si secteur sauvegardé ou si classement par arrêté en secteur d’habitat dégradé). Cf articles Article R*421-14 et -17 du Code de l’urbanisme. Donc, si on divise une grande maison en plusieurs appartements, l’affectation ne change pas (ça reste de l’habitation), donc s’il n’y a pas de modification de surface de plancher ni de modification de l’aspect extérieur, on n’a rien à déposer à la mairie, rien à demander.

2) la partie "surface minimum par logement" citée par cricri vient de l’Article L111-6-1 du CCH : est interdite " toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3".

3) pour autant, si on n’a pas divisé en lots au cadastre, ça pose un certain nombre de questions :
- juridiquement il n’y a qu’un seul bien. Comment peut-on louer à des personnes différentes des sous-ensemble de ce bien ? N’est-ce pas assimilable à une colocation avec baux séparés, plutôt qu’à une location de "vrais" appartements ?
- quelles conséquences vis-à-vis des impôts, mais aussi vis-à-vis de la CAF ?
- ERDF acceptera-t-il l’ouverture de plusieurs compteurs sur un immeuble ne comportant officiellement qu’un lot unique ?

En faisant une petite recherche sur le sujet, je suis tombé sur ce cas intéressant : Problème suite à modification d’une maison [Résolu]

Ce monsieur a acheté une maison et l’a divisée en 6 studios. Il a fait une DP à la mairie (alors qu’il n’aurait pas du la faire car modification intérieure sans changement d’affectation) ; la mairie du coup lui demandait de payer la taxe parking (c’était avant sa suppression). Quant à EDF, s’émouvant que 6 studios soient alimentés par un seul compteur, il a carrément coupé le courant, entraînant le départ précipité des locataires ! Le monsieur s’est retrouvé avec une maison vide et sans électricité, ce qui est quand même problématique quand le but premier est d’en tirer un revenu !

Je n’ai pas le fin mot de l’histoire. Mais je constate que c’est un sujet "épineux". J’aimerais bien finir par comprendre ce qu’on peut faire exactement ou non en matière de division d’immeubles !

Cricri77700, pouvez-vous préciser si, sur vos immeubles :
- avez-vous inscrit la division en lots au cadastre ? Si oui, quelles formalités vont ont été demandées puisque vous n’aviez déposé ni PC ni DP ?
- Si vous n’avez pas divisé au cadastre : avez-vous pu faire un compteur électrique par logement ? ERDF n’a jamais été réticent au fait d’ouvrir plusieurs compteurs alors que l’immeuble ne constitue qu’un seul lot au cadastre ?

Dernière modification par Bernard2K (23/01/2017 13h17)


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#27 23/01/2017 13h11

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Il n’y a pas de contrainte fiscale mais certainement des obligations d’urbanisme. C’est à ce niveau que réside la subtilité!

De ce j’ai compris, il convient de déclarer les logements créés via H2 et autres formulaires pour les taxes d’habitation.

Il n’y a pas d’obligation à déclarer en mairie la division s’il n’y a pas de modification extérieure ni changement de destination (ex: logement=>commerce).

Mais selon les PLU, il convient d’associer au nombre de logements/commerce… le bon nombre de stationnements.

Dernière modification par Nux007 (23/01/2017 13h16)

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#28 23/01/2017 13h16

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à priori coté fiscalité c’est une simple déclaration de la part du propriétaire, pour dire aux services fiscaux de la commune "ma maison de 100m2 est maintenant louée en 25m2 pour Mr X, 25m2 pour Mr Y, etc…" et sur chaque lot dire ce qui se trouve dans le bien "un WC, un lavabo, une baignoire, etc…" pour le nouveau calcul des TF et TH

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#29 23/01/2017 13h48

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Pourvu qu’on déclare et qu’on paie les taxes, les impôts sont contents. La fameuse indépendance du droit fiscal.

Il me semble que, si on n’a pas l’intention de revendre à la découpe, si on fait des travaux que sur l’intérieur du bâtiment et si l’on veut louer meublé, le problème se décante en deux questions seulement :

- électricité : est-ce qu’ERDF accepte l’ouverture de plusieurs compteurs électriques sur un immeuble qui n’est pas divisé en lots ? On lit des choses contradictoires à ce sujet.
- urbanisme/stationnement : est-ce que, si le PLU prévoit des obligations de stationnement, la mairie va venir y mettre son nez alors même qu’on n’a déposé ni DP ni PC ? Je doute qu’un agent soit spécialement affecté à la recherche des divisions non déclarées ! Sous-question : est-on dans l’illégalité vis-à-vis de l’urbanisme (et on applique juste "ni vu ni connu"), ou bien a-t-on vraiment le droit de diviser sa propre maison, et les services de l’urbanisme feraient alors du zèle en assimilant cela à de la création de logements ?


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#30 23/01/2017 13h53

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J’ai le cas d’un de mes immeubles qui est doté d’un seul compteur EDF pour 4 appartements meublés sur lille (initialement c’était un appartement et 3 chambres) . J’ai 4 locataires qui ont chacun leur bail. Les charges d’électricité sont réparties grâce à des sous compteurs, ce qui est considéré comme non légal dans la période actuelle. Cela ne pose pas de souci à priori car de nombreuses maisons lilloises sont ainsi decoupees)

J’ai rénové chambres pour les passer en appartement meuble  et au fur et à mesure des renovations, j’informe les impôts des nouvelles caractéristiques des logements via le formulaire h2 (surface, sdb etc) pour le calcul des taxes habitation. Cela ne pose aucun souci et fonctionne très bien.

Je me suis renseigné auprès d’erdf pour passer à 1 compteur par appartement. Ils leur faut un dossier elec monté par un électricien habilité petit collectif. Et ils informent la mairie… j’ai stoppé là mes démarches.

Pour le bail, je fournis les diagnostics de la maison.

Si demain, la Marie intervenait, je passerai en coloc la maison. Je sais que mes locataires accepteront sans souci une modification de leur bail.


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#31 23/01/2017 14h21

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- avez-vous inscrit la division en lots au cadastre ? Si oui, quelles formalités vont ont été demandées puisque vous n’aviez déposé ni PC ni DP ?
- Si vous n’avez pas divisé au cadastre : avez-vous pu faire un compteur électrique par logement ? ERDF n’a jamais été réticent au fait d’ouvrir plusieurs compteurs alors que l’immeuble ne constitue qu’un seul lot au cadastre ?

Non pas besoin d’inscrire la division au cadastre car se n’est pas considéré comme "lot" du à l’absence de copropriété.

Pour erdf, c’est en cours , j’attends le devis que je suis obligé d’accepté ( entre 2000 et 6000 euros . ) Merci le 18% de renta qui malgré la différence ne changera pas grand chose.
Et comme c’est moi qui décide et qui paie , il ne sont pas réticent..

Même la H2 n’est pas obligatoire … les impôts s’ajusteront tout simplement.
Elle n’est pas obligatoire car je ne vais pas créer pas de lot .

Après es-ce que c’est différent suivant du lieux où on investit ou autre ? En tout cas pour ma part c’est comme ça.. cette discution m’à mis le doute et j’ai rappelé ce matin l’ensemble des professionnels pour être sûr… ce que j’avance c’est bien ça. .

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#32 23/01/2017 14h29

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Cricri77700 a écrit :

Même la H2 n’est pas obligatoire … les impôts s’ajusteront tout simplement.

Que veux-tu dire par là? Comment une taxe foncière + habitation peuvent passer de "un logement" vers "4 logements et 4 locataires"? Il faut bien à un moment dire aux impots "qui loge où? et quelle superficie ?"

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[+1]    #33 23/01/2017 14h52

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Pour ma part , se n’est pas obligatoire car je fais une demande de travaux préalable et tout est expliqué.
Donc cela est transmit à plusieurs structures dont les impôts, donc se n’est pas obligatoire POUR MOI comme je l’ai bien spécifié.

De plus, pour moi, la H2 ne doit pas être remplis si il n’y a pas eu de changement cadastral ( donc également un permit de construire ).
J’ai déjà rempli deux H2 mais suite à une construction neuve par exemple.

De plus , les locataires diront leurs lieux d’habitations au 1er janvier et c’est à ce moment là que les impôts s’ajusteront.

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Favoris 1    #34 23/01/2017 14h56

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Je suis d’accord avec vous car vous avez déjà donné les caractéristiques des logements à la dépose du permis de travaux. De toute manière, les impôts n’hésiteront pas à prendre contact avec vous. J’ai eu le cas, ils n’ont envoyé un formulaire h2 prerempli pour que je finalise le dossier.


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