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LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet de louer un logement meublé sans être considéré comme un professionnel. Ce statut est avantageux car il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus, ou d'amortir le bien et les meubles si l'on choisit le régime réel d'imposition. Les participants à la discussion échangent sur les avantages et les inconvénients du LMNP, ainsi que sur les différentes stratégies possibles pour optimiser sa fiscalité.

Un des points importants de la discussion est la distinction entre le LMNP et le LMP (Loueur Meublé Professionnel). Le LMP est un statut plus contraignant que le LMNP, mais il permet de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires, comme l'exonération de l'impôt sur la plus-value à la revente du bien. Les participants à la discussion débattent sur les critères qui permettent de déterminer si un loueur est LMNP ou LMP, ainsi que sur les avantages et les inconvénients de chaque statut.

La discussion aborde également des questions pratiques liées à la location meublée, comme le choix du bail, la gestion des charges, l'amortissement des biens... Les participants échangent sur leurs expériences et partagent des conseils pour optimiser la gestion de leurs biens locatifs.

Enfin, la discussion évoque les risques liés à l'évolution de la législation fiscale. Le statut LMNP a déjà été modifié à plusieurs reprises, et il est possible que de nouvelles réformes soient mises en place à l'avenir. Les participants à la discussion s'interrogent sur l'impact de ces réformes sur leurs investissements locatifs, et échangent sur les stratégies à adopter pour se prémunir contre ces risques.


#1176 04/02/2025 10h06

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Ce budget avec un effet immédiat et s’appliquant à tous les projets en cours et non futurs représentent le summum de l’irresponsabilité de nos gouvernants, Mme Le Meure en tête.

Cela revient à changer les règles du jeu à la fin de la partie. alors que les investisseurs ont respectés leur part du contrat, le gouvernement estime lui ne pas à avoir à respecter la sienne.

Je compare ça a un pinel en fin de defisc à qui l’on vient expliquer qu’au final, on revient sur l’engagement de baisse d’impôt.

Les investissements vont être à zéro et bcp vont se détourner de l’immobilier si une telle instabilité peu exister.

Le pire étant probablement à venir, avec une probable remise en cause des abattements pour durée de detention.
Seule solution à mes yeux, investissement via société à l’IS ou passage sur des biens mobiliers exclusivement.

Et vous qu’en pensez vous ? Revente pour sortir du marché ? Attente de voir ?

Zappaty

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#1177 04/02/2025 10h35

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Si je rejoins votre avis sur une plus grande stabilité fiscale de l’imposition des sociétés dans le but d’investir à long terme (encore que cela puisse se discuter, demandez l’avis du président de LVMH), je ne le partage pas dans le cas des locations meublées. Rien que l’abattement pour durée de détention me semble clairement avantager la fiscalité lors de la détention en nom propre par rapport à une société à l’IS.


“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle

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#1178 04/02/2025 12h37

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Vous avez tout à fait raison, mais il semble que cet avantage avait été remis en question, un amendement sur le sujet avait été déposé fin 2024.

Je ne suis pas confiant pour le moment car l’incertitude domine.

Le fameux statut "bailleur privé" peut représenter un avancée si cela permet de sanctuariser un cadre fiscal plus attractif, mais en est pas encore là et nous n’avons pas grand chose à nous mettre sous la dent pour estimer la portée des changements imaginés par l’exécutif.

Zappaty

Édit : doublon de mots + orthographe

Dernière modification par zappaty (04/02/2025 17h07)

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1    #1179 04/02/2025 14h19

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zappaty a écrit :

Ce budget avec un effet immédiat et s’appliquant à tous les projets en cours et non futurs représentent le summum de l’irresponsabilité de nos gouvernants, Mme Le Meure en tête.

Cela revient à changer les règles du jeu à la fin de la partie. alors que les investisseurs ont respectés leur part du contrat, le gouvernement estime lui ne pas à avoir à respecter la sienne.

Ca n’a rien du tout d’un "summum", sauf si on oublie toutes les évolutions fiscales du passé (et les avertissements de ceux qui, conscient que la situation n’était pas vraiment logique et pérenne, indiquaient depuis des années -y compris sur ce forum- que des évolutions à venir du LMNP étaient probables) .

Il n’y a qu’à regarder, par exemple, les évolutions de la fiscalité des LMP, qui a changé bien plus encore (vers 2009, puis 2013, me semble-t-il) avec un impact encore plus gros sur les "projets en cours".
(ou l’alignement de la fiscalité sur les revenus du capital sur celle des revenus du travail sous le quinquennat de F.Hollande (que d’aucun présente comme n’ayant rien fait..), puis le désalignement sous E.Macron (que d’aucun présente comme "président des riches" alors qu’il a ici juste très partiellement détricoté ce que son prédécesseur venait juste de mettre en place, et qui avait certains effets délétères) qui ont eu bien plus d’impact que cette réformette des LMNP).

A l’époque, pas grand monde n’aurait songé à évoquer avec un peu d’outrance un "summum de l’irresponsabilité de nos gouvernants".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1180 04/02/2025 14h55

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Il n’y aura pas de motion de censure: le PS et RN vont s’abstenir.

La baisse de la franchise de TVA a 25.000€ impacte TOUS les prestataires: les collectivités, les auto entrepreneurs, les entreprises faisant de la location meublée (LMNP) etc

L’augmentation de la taxe sur la publicité foncière (Frais de Notaire) est aussi prévu

PLF205 article 31 nonies a écrit :

II. – A. – Par dérogation à l’article 1594 D du code général des impôts, les conseils départementaux peuvent relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu au même article 1594 D au delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

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#1181 04/02/2025 15h25

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Cette histoire de TVA s’applique bien sur l’année 2025 et non de manière rétroactive ?

Quid du cas suivant :

2 studios en Airbnb avec prestations de services : CA < 24k€
1 studio en LMNP longue durée "classique" à 5k€

Est ce que les impôts feront la distinction ou ils feront un gros raccourci et tva sur la somme des 3 appartements ?

J’ai 3 studios en Airbnb et je n’ai pas envie de gérer la tva en plus du reste..

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#1182 04/02/2025 15h42

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En principe c’est du déclaratif donc ce sera à vous de pouvoir présenter une comptabilité "analytique" en cas de contrôle.

Par ailleurs vous ne devenez redevable en année N qu’après franchissement effectif du seuil de tolérance, qui serait fixé à 27.500 et en N+1 si franchissement du seuil de 25.000 euros.

Donc si vos prévisions sont exactes  et vos différents CA bien monitorés, vous n’aurez jamais à gérer la TVA, si ce n’est précisément pouvoir justifier en cas de contrôle que vous n’en êtes pas redevable.

PS: par contre je ne sais pas si Airnb gère les mentions obligatoires sur les factures pour bénéficier de la franchise de base

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#1183 04/02/2025 15h51

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Si on dépasse le plafond en 2025, ce n’est qu’au 1ier janvier 2026 que l’on doit commencer a collecter la
TVA? Je crois me souvenir qu’il y avait un seuil de tolerance.

Si on dépasse ce seuil l’assujettissement démarre à la date de dépassement du seuil ou rétroactivement au 1ier janvier?

EDIT: merci Durand18, nos messages se sont croisés et le votre répond à ma première question:-)

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1    #1184 04/02/2025 16h00

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1er jour du dépassement :

Service public a écrit :

Depuis le 1er janvier 2025, lorsque le chiffre d’affaires dépasse le seuil de base de 85 000 €, l’entreprise est soumise à la TVA à compter du 1er janvier de l’année suivante.

Mais si le chiffre d’affaires 2025 excède le seuil de tolérance de 93 500 €, la franchise en base de TVA cesse de s’appliquer dès le 1er jour du dépassement (et non plus au premier jour du mois du dépassement).

Franchise en base de TVA | Entreprendre.Service-Public.fr

Bien sur les seuils ne sont pas encore mis à jour puisque la loi n’est pas encore promulguée.

Pour mémoire le PLF est réputé adopté par l’AN si la motion de censure n’est pas adoptée et ensuite le Sénat devrait être une formalité.

Vous pouvez encore faire vos jeux sur une probable saisine du Conseil Constitutionnel, mais pas grand chose à en espérer à mon humble avis.

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#1185 04/02/2025 16h08

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J’ai deja facturé pour plus de 25k en janvier donc du coup mon premier jour de dépassement est antérieur à la date de la loi lol. Super!

Quel mic mac…

Du coup je suis sensé m’enregistrer et mettre à jour mes factures dès aujourd’hui…

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#1186 04/02/2025 16h20

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Franchement pas évident, aller finalement je mets une petite pièce pour vous sur une réserve d’interprétation du Conseil Constitutionnel ! mais il ne (se) sera pas nécessairement saisi précisément de ce cas avant la promulgation de la loi.

Sinon j’ose espérer que l’administration fiscale se montrerait tolérante.

Et ce n’est probablement pas le seul cas de vide juridique engendré par l’accouchement tortueux du budget 2025.  On a vu que le cas a été réglé dans l’article de loi lui même pour la réintégration des amortissements mais pour le reste …

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#1188 04/02/2025 17h04

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et moi qui pensais que seule la loi fixe les règles concernant l’assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures en application de l’article 34 de la Constitution …

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#1189 04/02/2025 17h23

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Tout cela aura à la fin une seule conséquence :  tirer les loyers vers le haut. Il n’y aura pas que les bailleurs qui vont trinquer ; les locataires qui ne sont statistiquement pas les plus fortunés auront à payer aussi à moyen et long termes.

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#1190 04/02/2025 17h47

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Bon pour finir sur le seuil de TVA.

L’article 293 B du CGI dans sa version actuelle issue de la LF 2024 entrant en vigueur au 1er janvier 2025 dispose actuellement :

III.-Lorsque l’un des plafonds de chiffre d’affaires prévus aux I ou II du présent article pour les opérations de l’année en cours est dépassé, la franchise cesse de s’appliquer pour les opérations intervenant à compter de la date de dépassement.

Le PLF 2025 ne modifie pas en substance ce paragraphe si ce n’est passer les plafonds du pluriel au singulier.

Donc c’est bien la loi actuellement  en vigueur qui fixe la règle du "jour du dépassement" et non pas un décret d’application.

Il n’y a pas de sujet constitutionnel si le seuil est connu avant le début de l’année ce qui aurait du être le cas si le budget avait été adopté avant le 31 décembre N-1.

Le cas de JemappelleArnaud d’un seuil modifié en cours d’année pourrait soulever une problématique inédite en termes notamment de sécurité juridique/rétroactivité appelant l’interprétation du Conseil Constitutionnel et/ou la bienveillance de l’administration fiscale.

Après vérification l’article 10 du PLF 2025 prévoit une entrée en vigueur au 1er mars 2025 sur ce point mais je ne suis pas sur que cela règle le problème.

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#1191 04/02/2025 19h31

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GoodbyLenine a écrit :

zappaty a écrit :

Ce budget avec un effet immédiat et s’appliquant à tous les projets en cours et non futurs représentent le summum de l’irresponsabilité de nos gouvernants, Mme Le Meure en tête.

Cela revient à changer les règles du jeu à la fin de la partie. alors que les investisseurs ont respectés leur part du contrat, le gouvernement estime lui ne pas à avoir à respecter la sienne.

Ca n’a rien du tout d’un "summum", sauf si on oublie toutes les évolutions fiscales du passé (et les avertissements de ceux qui, conscient que la situation n’était pas vraiment logique et pérenne, indiquaient depuis des années -y compris sur ce forum- que des évolutions à venir du LMNP étaient probables) .

Il n’y a qu’à regarder, par exemple, les évolutions de la fiscalité des LMP, qui a changé bien plus encore (vers 2009, puis 2013, me semble-t-il) avec un impact encore plus gros sur les "projets en cours".
(ou l’alignement de la fiscalité sur les revenus du capital sur celle des revenus du travail sous le quinquennat de F.Hollande (que d’aucun présente comme n’ayant rien fait..), puis le désalignement sous E.Macron (que d’aucun présente comme "président des riches" alors qu’il a ici juste très partiellement détricoté ce que son prédécesseur venait juste de mettre en place, et qui avait certains effets délétères) qui ont eu bien plus d’impact que cette réformette des LMNP).

A l’époque, pas grand monde n’aurait songé à évoquer avec un peu d’outrance un "summum de l’irresponsabilité de nos gouvernants".

Vous comparez des évolutions de fiscalité avec une réintégration RETROACTIVE d’amortissements passés dans le calcul de l’assiette de la plus-value.

Amortissements encouragés par la loi qui a eu pour but de pousser les investisseurs à faire des travaux et à investir dans du meublé (à l’époque).

Que le statut soit remis en cause pourquoi pas, mais de là à en annuler une partie c’est tout de même bien irresponsable et ne pousse pas à faire confiance à nos gouvernants.

Que les projets futurs ne soient plus éligibles à la niche fiscale du meublé soit, c’est une évolution.
Que d’avoir respecté la règle du jeu il y a 10 ans vienne nous être reprochés c’est déjà une autre histoire.

Je ne vois pas uniquement le bout de la lorgnette, je constate que l’évolution et le rabotage.

Ceci dit, je serai ravi que l’avenir me donne tord avec un statut de bailleur privé bien ficelé smile

Zappaty

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1    #1192 04/02/2025 20h15

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L’impôt sur la PV n’est pas rétroactif, la loi peut changer le mode de calcul: c’est un impôt futur, qui s’applique aux nouvelles cessions.

La réintégration des amortissements passés dans le calcul de la plus value est normal pour tous les actifs professionels en comptabilité : pour l’immobilier et les meublés, c’était une aberration fiscale d’avoir la plus value des particuliers pour une activité commerciale au sens fiscal. Cette fuite est bouchée, elle était trop populaire…

C’est comme pour l’assurance vie, le gouvernement peut très bien décider d’un impôt à la sortie (CSG), il n’y a pas de rétroactivité qui tienne. L’encours d’assurance vie est de 2.000 milliards d’euros…

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#1193 04/02/2025 20h55

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Ça se tiens, mais dans ce cas là niche étais choisie justement pour cet avantage cumulatif (aberrant, c’est vrai).

Zappaty

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#1194 05/02/2025 07h33

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lio198, le 04/02/2025 a écrit :

La réintégration des amortissements passés dans le calcul de la plus value est normal pour tous les actifs professionels en comptabilité : pour l’immobilier et les meublés, c’était une aberration fiscale d’avoir la plus value des particuliers pour une activité commerciale au sens fiscal. Cette fuite est bouchée, elle était trop populaire…

Précisément dans LMNP il y a non professionnel, sinon il ne fallait pas du tout créer cette dichotomie incitative.

LMNP et franchise de base même combat, celui de la gig economy.

Demain il ne restera que du secteur subventionné et du privé hors de prix géré par du private equity et en effet c’est le consommateur qui paiera la charge finale de services sous efficients du fait de la restriction de concurrence.

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#1195 05/02/2025 08h00

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Dans ce cas-là, si on pousse la logique jusqu’au bout, non professionnel = pas d’amortissements.

C’est d’ailleurs ce que propose la cour des comptes, et sera peut être repris dans le projet de loi à venir.

Et à ce moment-là, la réformette actuelle (pour reprendre les terme de GoodbyLenine) apparaîtra tout à fait insignifiante.

D’ailleurs, cela fait des années qu’on voit venir cette réforme du LMNP. Ceux qui ne l’ont pas vue venir sont soit de très mauvais visionnaires, soit se sont mis des œillères. Ils devraient à mon avis se réjouir que le LMNP ait survécu si longtemps jusqu’à maintenant.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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1    #1196 05/02/2025 09h49

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Vraiment j’ai beaucoup de mal à comprendre tout ceux qui défendent l’injustifiable….

Nous allons droit dans le mur et vous leur trouvez encore des excuses.
Vous dites que le LMNP était une aberration et qu’il n’aurait pas du exister. Comme tous les avantages fiscaux incitatif qui ont existé.
Sachant que la plupart des gens qui critiquent n’ont jamais loué en meublé pour se rendre compte de la quantité de travail supplémentaire nécessaire qui justifie a mes yeux une différence de fiscalité.

Vouloir changer le système, soit ! Mais changer de la manière dont ca a été fait est la pire possible a mes yeux. Arrêter la possibilité d’amortir soit. Le bien ne perds pas de valeur, on peut le revendre sans être laisé. Alors que ce qui a été choisit coince les gens qui ont utilisé le LMNP avec une sortie qui leur fait perdre une énorme partie de leur patrimoine potentiel…
Imaginez la personne qui a acheté il a 7 ans, avec beaucoup de travaux et une bonne rentabilité et qui s’est arraché pour son projet.
Il a acheté a 100K, 100K de travaux et des loyers de 20K environ annuellement.
Il a amorti en 7 ans 140K€

Il se retrouve alors avec un crédit d’environ 140K€
Et s’il souhaite vendre il aura une plu value d’environ 140K et encore si pas de PV sur le bien. taxé a 35% environ. soit pas loin de 50 0000€.
Donc entre la veille et le passage de la loi il a été délesté de 50K€. Et vous allez me dire que c’est normal…. Je n’ose pas imaginer quelqu’un avec 5/6 apparts a moitié amorti

Et pour moi j’ai oublié la partie la plus vomitive… Les residences gerée… elles continuent à profiter du status… Biensur ce sont les plus "profesionnels" des LMNP.. Que vous osiez dire que c’est normal me donne envie de vomir. Nous sommes tombé bien bas dans l’acceptation, le futur d’une tel société ne me rassure pas.

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#1197 05/02/2025 10h24

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Bien résumé. Personnellement je vais essayer sur mes LMNP de naviguer avec les exonérations de PV du particulier si c’est encore possible le jour où je pourrai/voudrai vendre ; sinon je dégainerai une réclamation avec question prioritaire de constitutionnalité si besoin, à supposer que la question n’ait pas été tranchée d’ici là, sous l’angle de la sécurité juridique et de l’égalité devant les charges publiques.

Paradoxalement la version votée, sans régime d’atténuation pour les investissements existants, sans justification objective du traitement différencié entre les contribuables (je ne vois pas en quoi l’investisseur particulier en résidence services serait dans une situation différente, l’opérateur des résidences lui s’en fou le lot est déjà vendu) est tellement caricaturale qu’elle en devient fragile au plan juridique.

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#1198 05/02/2025 10h36

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arkamoon et Plutarque, je trouve que vous avez raison tous les deux :
- oui, la méthode est choquante, l’instabilité fiscale est choquante.
- pour autant, ça fait des années que tout le monde répète sur tous les tons "attention, le LMNP est en sursis, car ça fait des années que des rapports et propositions veulent sa fin. Dans ces conditions, l’exposition à cette niche fiscale doit rester mesurée et prudente".
- donc celui qui a tout basé sur le LMNP et n’a pas encore revendu est un investisseur qui a crée son propre malheur puisqu’il n’a pas tenu compte des mises en garde. Dans un contexte aussi incertain et risqué, il fallait limiter son exposition au LMNP, et il fallait sans doute revendre un peu plus tôt (certains ici l’ont fait…) ou encore, sans vendre, sortir des biens du régime LMNP (les passer en nu à l’occasion d’un changement de locataire, par exemple).


Il faut que tout change pour que rien ne change

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#1199 05/02/2025 10h39

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Bernard2K a écrit :

… ou encore, sans vendre, sortir des biens du régime LMNP (les passer en nu à l’occasion d’un changement de locataire, par exemple).

est-ce que le fait de passer un bien en location nue va gommer les amortissements déjà effectués ?

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#1200 05/02/2025 10h43

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Justement Bernard2K, que cela fasse des années que l’on annonce que "quelque chose va se passer, attention…" ce n’est que du vent.

Cela fait 10 ans que l’on parle de la fin du LMNP.
Tout comme le PINEL, et pour autant le législateur n’est pas revenu sur les avantages fiscaux de ceux déjà fait, il a juste mis fin au dispositif pour les futures acquisitions.

Si il faut avoir peur du moindre commentaire de nos politiques, nous ne ferions plus rien, opposer à ceux qui se font léser "vous aviez qu’a être plus clairvoyant" est tout de même facile.

C’est comme quand un crash boursier se produit, il y en a toujours pour dire "vous voyez, je vous l’avais bien dit".

Zappaty

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