SainteRentaSurMer [94] : étude de cas immobilier (colocation à 4 + chambre de bonne)

Nous envisageons, mon épouse et moi, de nous lancer dans un projet de colocation en Île-de-France. Nous avons identifié un bien qui semble intéressant tant en termes de prix que de localisation (moyenne couronne). Nous aimerions avoir votre avis.

VOTRE PROFIL

Couple marié, M35 / F35, TMI 30%, CDI à 5k€ nets + activité freelance générant 1,5k€ (présentation plus détaillée)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Compétences comptables : non

Compétences fiscales : non (mais désireux d’apprendre)

Compétences artisanales : limitées – à l’aise avec les petites rénovations (peinture, etc.)

Compétences sociales : oui

Temps disponible : oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Type : appartement (95 m² + chambre de bonne > 9 m²)

Année de construction : années 70

Étage : RDC sur 3 ; bonne luminosité

Occupation actuelle : appartement inoccupé, chambre de bonne occupée

Syndic : professionnel

Chauffage : collectif (charges à confirmer)

Fermetures : volets roulants électriques

Espaces verts dans la copropriété : oui

Compteurs : individuels, relevés à distance

Copropriété : majorité de propriétaires, profil plutôt retraité

Concierge : non

Décoration : vieillotte mais propre

LOCALISATION DU BIEN

Zone : moyenne couronne, Île-de-France

Environnement : périphérie ; accès transports vers Paris à 12 min à pied

Économie locale : peu dynamique ; quelques établissements d’enseignement

Potentiel de valorisation : pas de grands projets prévus à proximité, mais quartier stable en moyenne couronne

RENTABILITÉ DU BIEN

(calculs réalisés avec l’outil de "Monsieur Rodolphe")

Coût total (avec frais de notaire) : 450 000 €

Loyers envisagés : 550 + 600 × 4

Taux de vacance : 9 %

Frais de gestion : aucun (gestion directe)

Travaux immédiats : enveloppe de 20 000 € (peinture, cloison, mobilier)

Travaux copropriété : aucun voté

Travaux à 5 ans : amélioration énergétique (DPE E)

Travaux à 10 ans : isolation et performance énergétique

Taxe foncière (hors TEOM) : 2450 €

Assurance PNO : ~500 €/an

Garantie loyers impayés : non souscrite (effet amortisseur du nombre de colocataires)

Rentabilité brute : 2 950 × 12 / 470 000 = 7,5 %

Rendement opérationnel brut : (2 950 × 12 × 0,91 - 8 342) / 470 000 = 5 %

FINANCEMENT DU BIEN

Apport : 80 000 €

Crédit amortissable sur 25 ans

Taux (assurance incluse) : 3,8 %

Frais de tenue de compte : ~500 €/an

Épargne de précaution : ~10 000 €

Dispositif fiscal : aucun avantage spécifique (pas de Pinel/Borloo, etc.)

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location meublée en LMNP au réel

CASH FLOW

TMI pris en compte

Cash flow annuel : +852 € (positif grâce à l’apport initial)

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp