Rectification d'une succession après la vente d'un bien immobilier ?

Valerian · #1

Bonjour,
J’aimerais avoir vos avis et si possible des retours d’expérience concernant le point suivant.

Mon frère et moi avons hérité de notre dernier parent restant (notre mère), décédée il y a un an et 4 mois.
la succession inclue la maison de nos parents, une villa sur la Côte d’Azur où ils résidaient pour leur retraite depuis 35 ans.
Notre mère avait demandé une évaluation de la valeur de sa maison en 2022, réalisée par l’agence Century21 locale, pour une fourchette entre 650 et 680 000€.

Une réévaluation a été faite dans le cadre de la succession, en tenant compte des différents problèmes apparus lors du DPE et de l’audit énergétique ou investigués entre temps (Piscine hors d’usage à reprendre, DPE en classe G, amiante en sous toiture, fissures et mouvements de sols, chaudière électrique hors d’âge à changer, cuisine à refaire entièrement, etc..) ainsi que de l’évaluation du marché immobilier en 2023-2024; et la maison a finalement été évaluée à 550 000€ dans la succession.

Nous avons décidé d’un commun accord avec mon frère de la mettre en vente en avril 2024, à un prix de vente (optimiste) de 645 000€, par l’intermédiaire de la même agence Century21.
Devant l’absence d’offres (la quantité de travaux à faire réservait la maison à un public d’acheteurs avertis dans le domaine de la construction), nous avons assez rapidement accepté une première baisse à 595 000€.
Plusieurs visites ont eu lieu, de prospects accompagnés d’un maître d’oeuvre (dont un a recommandé de raser la maison et d’en reconstruire une neuve…), mais une seule offre ridiculement basse (360 000€ de mémoire) a été faite; mais toujours pas d’offres sérieuses.
Nous avons donc consenti à une deuxième baisse à 550 000€ au bout de 6 mois.
2 offres (à 415 000€ paiement comptant et à 450 000€ avec prêts) ont été faites dans la foulée, que nous avons refusées dans un premier temps espérant voir d’autres acheteurs intéressés.

Aucun nouvel acheteur sérieux ne s’étant manifesté, nous avons décidé de tenter un coup en faisant recontacter les 2 acheteurs avec une contre-offre à 500 000€ pour tester leur intérêt réel.
Seul le 2ème a répondu en faisant une 2ème offre légèrement réévaluée à 460 000€.
Après avoir hésité, comme nous souhaitions que le dossier ne s’éternise pas et que conserver longtemps une maison en vente inoccupée comporte des coûts et des risques (cambriolage, squat), nous avons accepté cette offre, au bout quasiment d’un an de mise en vente.

Le résultat des courses est que nous vendons finalement 460 000€ une maison qui a été comptabilisée 550 000€ pour le calcul des droits de succession.
Nous avons donc demandé au notaire s’il était possible de reprendre le calcul des droits de succession en faisant valoir la valeur finale réelle du bien.
Il nous a précisé qu’une demande de rectification était possible, pour un coût d’acte d’environ 500€, mais il ne semblait pas très optimiste sur les chances de réussite d’une telle procédure.

Ma question est donc la suivante : avez-vous des retours d’expérience ou des conseils à partager, pour nous aider à décider si on se lance ou non dans cette nouvelle procédure.

Merci de m’avoir lu jusque là et merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : droits de succession, fiscalité, immobilier, imposition

sven337 · #2

Valerian a écrit :
Le résultat des courses est que nous vendons finalement 460 000€ une maison qui a été comptabilisée 550 000€ pour le calcul des droits de succession.

… et en l’ayant mise à prix à 645 000€, tout en restant convaincus pendant une longue durée que c’est vous qui aviez raison ("pas d’offre sérieuse" etc.)

Je ne vais être ni sympa ni constructif mais vous méritez ce qui vous arrive. Sur le moment vous étiez d’accord avec l’idée qu’elle valait 550k€, cela paraît compliqué de remettre en question par la suite alors que c’est probablement votre choix de ne pas vendre au bon prix qui a fait traîner la vente et réduit le prix final…

Cela dit je ne connais pas la procédure et ne suis donc pas en mesure de vous aider.

lachignolecorse · #3

Oui, vous avez droit à une rectification des droits de succession. Je vous conseille de prendre contact avec le notaire en charge de la succession, il vous indiquera comment rectifier la succession.

Gr1zzly · #4

Je crains que vous n’ayez que peu de chance d’obtenir satisfaction.

Emmanuelle Labandibar-Lacan, avocat a écrit :
Il est possible de déposer une déclaration de succession rectificative.
(…)
La charge de la preuve de la surévaluation pèse (…) sur l’héritier. L’apport d’une telle preuve n’est pas facile : comme pour tout redressement, il s’agit de justifier de la surévaluation au moyen d’éléments de comparaison intrinsèquement similaires (mêmes caractéristiques), à la date du décès (souligné par l’auteur).
Le simple fait d’avoir vendu à un prix inférieur (…) ne constitue pas une preuve suffisante car elle ne permet pas de se placer au jour du décès.

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 22 Octobre 2013, 12-24.034

(source)

Editions Francis Lefebvre a écrit :
Sauf exception, un immeuble ne peut pas être évalué à partir de son prix de revente après le décès.
La revente d’un immeuble, plusieurs mois après le décès et le dépôt d’une déclaration de succession, pour un prix de cession inférieur à la valeur fixée dans ladite déclaration est en principe sans incidence.

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 19 juin 2024, 22-24.169, Inédit

(source)

Vous pouvez vous consoler en vous disant que vous échappez à la taxation des plus-values immobilières.

Tomalegrand · #5

Il s’agit d’un contentieux. Il va falloir trouver des ventes de biens comparables, au moins trois, qui ont eu lieu avant le fait generateur (la date du décès).
J’imagine que l’intégralité de l’actif et du passif, fera l’objet d’un contrôle.
Vous pouvez utiliser l’outil de recherche de ventes immobilières sur impots.gouv.fr.
Il y a des chances que ça passe si vous trouvez des biens comparables (surface, date de construction, quartier),

Valerian · #6

@Gr1zzly et @Tomalegrand, merci pour vos retours. Ils auraient plutôt tendance à valider les retours du notaire et m’inciter à laisser tomber.
@sven337, il ne m’arrive rien. J’ai donné l’historique de la vente pour préciser le contexte, pas pour me plaindre de quoi que ce soit.
et comme vous le dites vous-même: vous n’êtes pas en mesure de m’aider (répondre à ma question), je confirme donc vos propos : vous n’êtes ni sympa, ni constructif ;-).

Surin · #7

Constructif si, parce que la maison a été évaluée 550 000 € lors du décès et qu’il est probable alors que vous auriez vendu ou en tout cas impossible pour vous de démontrer que vous n’auriez pas vendu à ce prix à ce moment là.

Les évaluations ont suivi la tendance du marché :
_N’importe quoi au moment du pic de l’euphorie où le marché a été asséché par des acheteurs en crainte de confinements et en rêve d’espaces verts.
_Retour les pieds sur terre à la période du décès alors que beaucoup d’indices indiquaient une baisse des prix.
_Retour à la réalité lors de l’évaluation finale de votre acheteur, arrivé après la tempête et réaliste quant à la valeur d’un tel bien, à qui on ne pardonne plus les défauts dans ce contexte.

L’histoire du diagnostique énergétique n’y change rien, tous les biens à défauts se sont vendus en 2022, aujourd’hui ils traînent sur le marché, les acheteurs ayant repris la main.

Je ne connaissais pas cette difficulté à "récupérer" des droits qui auraient été surpayés mais après tout c’est logique dans le raisonnement du fisc : la valorisation au moment du décès fait foi et sert de base en y calculant la PV s’il y en a par rapport à la dernière transaction sur le bien.
Si vous vendez au delà ensuite, vous paierez de la PV, si vous vendez en dessous, vous actez une moins-value par rapport à la transaction précédente, à savoir la transmission du bien de votre maman à vous et votre frère, au prix déterminé alors dans le contexte de marché du moment.

Bernard2K · #8

Comme indiqué, il s’agit de prouver que que la valeur vénale était moindre, au jour du décès. Il faut donc :
- soit des ventes comparables intervenues dans les 3 mois avant
- soit un rapport d’expertise, l’expert établissant la valeur vénale à la date du décès (on lui demande donc de remonter le temps). Expert auprès de la cour, bien sûr, pas n’importe quel expert auto-proclamé.

Toute la difficulté va être que la valeur d’un bien de telle surface et de tel emplacement est de 550 k€-600 k€. C’est son état "dans son jus", nécessitant beaucoup de travaux, qui fait baisser sa valeur. Et ça, c’est particulièrement difficile à prouver. Quelles vont être les ventes réellement comparables ? Comment établir que ces ventes, elles aussi, ont eu lieu à prix bas à cause de l’état des biens (je suppose que ces maisons ont déjà été rénovées donc c’est trop tard pour en faire des photos) ?

L’administration pourra refuser la rectification, en argumentant avec des ventes de biens comparables (même surface, même emplacement) vendus 550 à 600 k€, ce qui ne sera sans doute pas difficile à trouver !

A partir de là, il faudra aller devant le juge pour prouver que ce sont vos références (ou rapport d’expertise) qui sont les bons, et non pas ceux de l’administration. C’est sans doute possible. Mais pour avoir de bonnes chances de gagner, il faut un expert immobilier (dès le début car son expertise sera plus convaincante que 3 références trouvées par vous) ET un avocat fiscaliste (si possible dès le début, sinon au moins à partir du moment où on va devant le juge). Ca coûte. Est-ce que ça coûte plus ou moins cher que ce qu’il y a à récupérer en droits de succession ? C’est toute la question.

Rétrospectivement, quelle était l’erreur ?
- Avoir fait confiance à un agent immobilier qui surévalue, soit pour chopper des mandats (les clients aimant bien qu’on leur raconte de belles histoires), soit parce qu’il est incompétent sur l’évaluation de la valeur d’un bien ancien car il sous-estime totalement la valeur des travaux.
- Probablement, chez votre frère et vous, une certaine tendance à croire les belles histoires (cf mise en vente à 650 k€ : c’était totalement déconnecté de la réalité !).

Qu’aurait-il fallu faire ?
- faire ses propres recherches (patrim, DVF, discussions avec les voisins) en tenant compte de l’état de la maison ("ah non, mais la maison des Durand, elle était entièrement rénovée et avec piscine, c’est pour ça qu’elle s’est vendue 650 k€ ; la maison des Dupont, qui ressemblait beaucoup à celle de vos parents parce qu’elle était ancienne et n’a jamais été rénovée, s’est vendue seulement 450 k€ !". Certaines personnes du quartier savent ce genre de choses). Si possible, archiver des références de bien similaires (annonces complètes avec photos, visites avec photos avant ou peu après le décès).
- faire appel à plusieurs agents immobiliers. Ne surtout pas les influencer, mais leur demander le prix le plus réaliste possible, en leur disant qu’on est bien conscient de la vétusté. J’ai mis en ligne des conseils pour choisir des agents puis pour en solliciter 5 à 6 pour finir par avoir au moins 3 évaluations solides.
- ou bien faire appel d’emblée à une évaluation d’expert. Les experts utilisent plusieurs méthodes dans leur rapport ; dont une que je vais citer imparfaitement car de mémoire "valeur du bien en parfait état 650 k€, moins 200 k€ de travaux pour le ramener en parfait état = valeur actuelle 450 k€". C’est cette méthode qui a manqué !

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2025 15h39)

Plutarque · #9

Il y a aussi la difficulté supplémentaire que le bien est déja vendu. Si on mandate un expert, le nouveau propriétaire peut très bien refuser d’accueillir chez lui l’expert. Pas de visite sur place = pas d’expertise.

bet · #10

Je ne pense pas que le recours à l’expert apporte un plus, son rapport ne sera pas accepté par l’administration.
Vous avez la charge de la preuve, et sauf à produire des termes de comparaison incontestables, votre réclamation est vouée à l’échec.
L’administration reçoit régulièrement de telles réclamations et les rejette tout aussi régulièrement, surtout dans un cas où vous pensiez vous-même pouvoir le vendre plus cher.

Condegas · #11

On part de 650k pour arriver à 460k € …
Aucune villa sur la Côte d’Azur n’a subi une telle baisse.

Personnellement, j’aurais plutôt entrevu la possibilité d’améliorer le DPE et d’embellir un peu la maison en maîtrisant les frais afin de mieux vendre.

Je pense qu’avec un delta de 30% entre la première évaluation et le prix de vente final, le jeu en valait la chandelle !

Vous avez préféré un gain immédiat sans effort et vous vous sentez peut-être un peu floué par cette moins value mais, même pour un héritier, on n’a rien sans rien …

On apprend souvent à ses dépens et vous ne referez pas la même erreur de désir de gain immédiat

Bernard2K · #12

On ne connaît pas les circonstances exactes de la vente, mais Condegas donne une piste intéressante. Il est probable que la maison aurait pu être mieux vendue avec de l’huile de coude : maison vide et propre (voire un peu de home staging minimaliste à bas coût), jardin entretenu voire embelli, piscine remise en fonction, peut-être améliorer le DPE en cherchant le meilleur rapport qualité-prix (par exemple la chaudière électrique changée par une clim la moins chère possible, ça doit faire gagner quelques lettres !). Sans pour autant cacher la misère ; les défauts doivent rester apparents. C’est à ajouter à ma liste "Qu’aurait-il fallu faire ?".

Valerian · #13

Merci à tous pour vos réflexions et contributions.
Je suis d’accord sur le fait que la méthode n’était pas idéale, mais elle a aussi correspondu à nos possibilités et contraintes du moment: nous habitons tous les 2 loin de cette maison, sans expérience immobilière ni beaucoup de temps à consacrer à ce dossier pour diverses raisons, pas de possibilité de faire réaliser des travaux et seulement quelques jours sur place pour lancer la vente.
Tout le reste s’est fait à distance.

Je ne sais dire si l’agence a mal évalué la valeur du bien, je lui avais demandé une estimation réaliste du prix pour conclure la vente assez rapidement, même si on a testé un premier prix plus élevé pour un éventuel "coup de coeur" (qui a d’ailleurs failli avoir lieu avec une personne très âgée qui a adoré la maison, mais qui ne nous a pas semblé être dans un état mental permettant raisonnablement d’aller plus loin).
Je ne me sens pas floué, je n’ai pas réalisé de moins-value.
je crois qu’il y a eu plus d’une trentaine de visites et ce bien était visiblement difficile à vendre en l’état.
D’ailleurs, l’acheteur va détruire et reconstruire une maison neuve.

Concernant la rectification de la succession, le notaire m’a confirmé ce qui ressort de vos avis : elle a très peu de chances d’aboutir et nécessiterait un investissement en temps et en ressources que nous ne nous ne souhaitons pas: nous allons donc en rester là.

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Valerian a écrit :

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