Comment vendre sa maison en direct, sans agence immobilière ?

Pour l’avoir réalisé plusieurs fois dans les quelques années passées, ce n’est pas un si grand souci mais cela nécessite d’être méthodique et organisé.

Au préalable, il vous faudra établir par vous-même le DPE du bien concerné.
Je recommande de réaliser des devis chez deux ou trois diagnostiqueurs du coin dotés d’un bon retour (cf avis sérieux sur le Net).
Au final, choisir le moins cher puisque le cahier des charges pour un bien donné est le même, dès lors que vous avez communiqué toutes les informations nécessaires au stade du devis.

Ensuite, contactez un/des notaire(s) afin de savoir s’ils sont ouverts à ce que vous leur présentiez un acheteur pour votre bien sans que vous ne leur ayez confié la vente du bien via un mandat en bonne et due forme.
Mon office familial - pourtant compétent et de confiance - ne souhaitant pas s’asseoir sur les horaires de négociation commercial, a préféré me fermer la porte (en fait, me l’entrouvrir sous forme d’honoraires réduits), ce qui m’a conduit à les court-circuiter pour les actes concernés.
L’idée ici est de diminuer les frais de manière drastique tant pour l’acheteur et/ou le vendeur car des honoraires de 10k sur un bien affiché à 200k ont pour effet soit de renchérit le coût du bien de 5% pour l’acheteur, soit de réduire le montant reçu de la vente dans des proportions quasi-équivalentes pour le vendeur.
Tout le monde étant gagnant sauf le notaire, il faut s’assurer de cela en amont de la vente.

Vient le stade de la mise en vente à proprement parler et la première question qui se pose est le média à choisir.
A titre personnel, je n’ai choisi d’utiliser pour chaque transaction que les seuls services du Bon Coin et aucun autre site annexe.
La première raison réside dans le fait que cela permet de concentrer son énergie sur un seul canal.
Ensuite, la mise en ligne simple sans option ou fioriture est gratuite et suffit amplement.
Enfin, Le Bon Coin a le mérite d’être un canal très utilisé pour l’immobilier et se suffit presque à lui-même tant le public touché est large.

Une étape importante à ne pas négliger : les photos.
Pas besoin pour cela d’être professionnel ou d’avoir du matériel professionnel : un simple smartphone suffit. Il faut néanmoins optimiser vos clichés et proposer des vues de l’extérieur et de l’intérieur avec des angles clairs et dégagés permettant de mettre en valeur les pièces ou la vue d’ensemble.
Bien entendu, vous aurez au préalable rangé, nettoyé et mis en lumière (attention au moment de la journée choisi qui doit être idéalement une heure lumineuse mais sans soleil direct non plus qui pourrait éblouir les photos) ce que vous vous proposez de prendre en photo.

Une fois les photos faites, il faut passer à la rédaction de l’annonce à proprement parler. Le titre a son importance et se doit être concis et précis en indiquant le type de bien, sa surface et le quartier concerné.
Le corps de l’annonce doit être complet et organisé en allant du plus général au plus particulier. Afin de vous prémunir du démarchage, je vous conseille de positionner en haut et bas de l’annonce un encart indiquant : "Professionnels de l’immobilier (et autres marchands de bien, si vous souhaitez exclure cette population), s’abstenir".
Le descriptif doit être précis et ne rien omettre sur les surfaces, le DPE, le nombre de pièces, les dépendances éventuelles, le montant de l’impôt foncier et, si copropriété, le montant des appels de charge et les éventuelles résolutions susceptibles d’impacter l’acheteur (procédures en cours, projets de résolutions futures, etc).
Enfin, vous indiquerez les conditions de vente en fin d’annonce = de gré à gré sans intermédiaire et les règles que vous souhaitez voir être suivies comme : contact par mail d’abord, suivi d’un entretien téléphonique et visite uniquement aux personnes en possession d’une simulation de financement ou de capacité de remboursement en accord avec le prix du bien vendu (mes critères personnels, que vous pouvez adapter à l’envie).
Bien sûr, le tout doit être rédigé en bon français et de manière aérée (ce que n’est pas ce pavé, j’en suis conscient et désolé à la fois !).

Un rapide aparté quant au prix de vente proposé : si vous souhaitez vendre votre bien rapidement sans devoir perdre votre temps en échanges mail/tel ou en visite(s) inutiles, je vous conseille - outre les règles relatives à la vente exposées supra - de fixer un prix de vente réaliste, conforme au marché, tout en vous laissant une légère marge de négociation non exagérée (de 5 à 10% selon le bien et le marché local).
Un acheteur intéressé et au fait des spécificités de l’immobilier dans votre coin saura vite reconnaître l’honnêteté de votre offre et entamera avec des démarches franches dans l’espoir de conclure rapidement l’acquisition.

Si toutes les règles préalables sont respectées, une fois l’annonce mise en ligne et sauf à vendre un bien ultra-spécifique dans un coin improbable, vous devriez crouler sous les demandes (par mail donc si vous avez suivi ma recommandation plus haut).
Dans les cas que j’ai eu à gérer (2 appartements, 2 maisons), j’ai du mettre l’annonce en pause au bout de quelques heures car j’avais plusieurs dizaines de contact et d’intérêt. Il faut en effet vous dire que beaucoup d’acheteurs ont des alertes qui leur permettent d’être très réactifs quand un nouveau bien est proposé sur le marché.
A ce stade, ce sont vos propres critères - dont un peu de feeling - qui vous permettront de séparer le bon grain de l’ivraie et de répondre soit à tous soit à certain(e)s seulement. Personnellement, j’ai choisi cette dernière solution en ne poursuivant l’échange qu’avec les marques d’intérêt prononcées, argumentées et étayées (fourniture d’éléments bancaires ou de courtier en vue d’un financement) et laissant de côté les autres avec un rapide copier-coller du type ’message d’attente’.

Ensuite, il vous faudra convenir des horaires de visite.
Là aussi, ma recommandation est de fixer vos règles avec une légère flexibilité car un acheteur réellement intéressé saura souvent se rendre disponible si votre bien l’intéresse vraiment.
Personnellement, j’avais réservé un après-midi et une matinée pour les visites et garnissait les créneaux au fur et à mesure en laissant 1/2h a minima par visite afin que chaque  acheteur se sente considéré, ait tous les éléments nécessaires pour déterminer s’il souhaite faire une offre ou non (je les laissais consulter un dossier papier comprenant notamment tout le DPE, la copie de la dernière TF, les éléments de copropriété si nécessaire, etc).
Ce temps assez long vous permet aussi de creuser par un questionnement précis le profil et la motivation de chaque acheteur afin de savoir - en cas d’offre sur le bien - si vous allez sélectionner leur offre ou non. Ne manquez pas de le faire, c’est un élément indispensable à la prise de décision évoquée ci-dessous !

Car voilà le but de tout ceci : que l’on vous communique des offres d’achat ferme, idéalement au prix demandé.
Si toutes les étapes ci-dessus ont été respectées, il serait étonnant que vous n’ayez pas en retour plusieurs offres dont certaines potentiellement au prix. Si tel est le cas, des règles sont à respecter (que je vous laisse consulter par ailleurs). Si tel n’est pas le cas, vous pourrez toujours faire une contre-offre au profil le plus intéressant et/ou à l’offre la plus proche du prix attendu.

Une fois un accord trouvé avec un acheteur que vous avez sélectionné ou accepté, ne reste plus qu’à prendre rdv chez le notaire préalablement démarché afin de formaliser la signature d’un compromis de vente.
A ce stade, vous avez fait l’essentiel et le reste n’est qu’écritures et signatures

Cette méthode est sans doute encore perfectible mais elle m’a permis de vendre sur plusieurs années 4 biens, en l’espace de quelques jours et sans mauvaise surprise ni engagement exceptionnel.
A disposition pour toute précision ultérieure.

Dernière modification par Kiwiste (05/04/2025 17h40)

Mes remarques :
- se passer d’un agent immobilier nécessite d’être dégourdi, organisé, bon en négo, très informé des prix de marché, et d’avoir du temps à consacrer aux visites (et évidemment, d’habiter pas trop loin). Avez-vous ces qualités ?

- il y a de plus en plus d’acheteurs fantômes. Depuis quelques années, les gens ont pris l’habitude de faire des offres à tour de bras et de décider vraiment seulement ensuite. Certains vont même au compromis et décident seulement ensuite. La  notion de parole donnée n’a plus aucune valeur. Les bons agents immobiliers ont appris à vérifier le sérieux et la solidité des acquéreurs. Et vous, saurez-vous le faire ?

- êtes-vous sûr de gagner davantage au final ? Je prends un exemple pour fixer les idées. Vous vendez un bien valant environ 300 000 €. Supposons que la commission de l’agent immobilier soit de 5 % soit 15000 € (je vais rester sur ce chiffre, même si on peut trouver vers 10000 €). Supposons que l’agent immobilier soit capable de vendre à 320000 €. Vous mettez en vente à 300000 €, mais vous ne faites visiter qu’à des des gens qui font des offres sous le prix : 270000 €, 280000 €, 290000 €, 295000 € ; du coup, vous acceptez 295000 € ("après tout, un forumeur a dit qu’il fallait être prêt à accepter 5 à 10 % de négo, là c’est 1,6 %, et c’est quand même la plus haute des offres reçues ; j’accepte"). Par rapport à un prix de vente avec agent, net vendeur, de 320000-15000 = 305000 €, vous venez de perdre 10000 €. Ne me dites pas que j’invente : c’est ce qui s’est passé lorsqu’on a vendu la maison de mes parents, même si les chiffres ont été schématisés dans mon exemple ! Dans une première phase, on avait commencé à parler de vendre autour de nous, on a même fait 2 visites, et on a reçu à cette occasion des offres orales inférieures à notre prix. Du fait que, dans ces premières visites, on n’avait aucune offre au prix et qu’on n’était pas trop sûr de notre prix, on aurait tout à fait pu vendre à ce prix bas. Par rapport à la vente par agent immobilier telle qu’elle s’est faite ensuite, mes parents auraient perdu dans les 20 à 25000 € si on avait vendu en direct. Pour arriver à vendre à un bon prix, il faut être très sûr de son prix, et très imperméable aux arguments de négociation à la baisse. Vous vous pensez malin de vendre en direct. Le proverbe dit : "à malin, malin et demi". Dites-vous bien qu’une vente en direct attire des gens qui pensent qu’ils peuvent négocier parce qu’ils sont face à un vendeur particulier, pas très sûr de lui. Etes-vous sûr que vous saurez résister au malin et demi qui vous explique par A + B que votre bien ne vaut pas plus de tant, compte tenu de ses défauts, des 3 exemples de vente moins chères qu’il vous cite avec beaucoup d’aplomb (et qui vous font douter tout à coup), etc ?

- Déterminer le juste prix est un art très difficile. Quand je lis "j’ai du mettre l’annonce en pause au bout de quelques heures car j’avais plusieurs dizaines de contact et d’intérêt", je pense que le prix était un peu trop bas, et qu’il est donc très probable que ça aurait pu se vendre plus cher ; et relativement probable que ça aurait pu se vendre, net vendeur, plus cher avec agent immobilier que sans.
Le bon prix, par définition, c’est celui où l’offre rencontre la demande. Mais sans excès de demande ! Au juste prix, on va avoir environ 30 à 100 contacts pour faire 5 à 30 visites pour recevoir 1 à 2 offres au prix, c’est à peu près les ordres de grandeur. Ca que je veux dire par là :
- si vous avez tellement de contacts que vous êtes obligé de désactiver l’annonce, le prix est probablement trop bas.
- si vous avez 5 offres au prix, le prix est probablement trop bas.
- si au bout de 2 à 3 semaines vous n’avez aucune offre au prix, c’est que le prix est trop haut.
Et ce juste prix, qui va à aboutir à 1 à 2 offres au prix mais pas plus ni moins, c’est ça qui est difficile à estimer !

- Dernière remarque : un notaire qui refuserait d’instrumenter une vente si vous avez vendu sans agent immobilier et sans l’entremise du notaire non plus, et il faudrait donc vérifier auparavant qu’il est ouvert à cela : c’est la première fois que j’entends cela ! Les notaires font leur boulot ! A mon avis, on trouve d’abord l’acquéreur, on prend rendez-vous à l’office notarial et basta. Mais c’est sûr que si vous demandez d’abord au notaire "préférez-vous toucher une commission de négociation ?", il est probable qu’il répondra oui. Il suffit de ne pas lui poser la question.

Laissez-moi clarifier un point : je ne suis pas adepte des agents immobiliers. Je n’aime pas spécialement cette profession. Je fais juste de l’arithmétique :
- si le net vendeur avec agent est supérieur au prix que j’en aurais tiré seul, je dois vendre par agent.
- Si le net vendeur avec agent est inférieur au prix que j’en aurais tiré seul, je dois vendre moi-même. C’est aussi simple que cela.