Olge59 [59] : étude de cas immobilier (bail commercial, suspension des loyers)

Je pense que vous avez un sacré boulet aux pieds avec ce bungalow :

Les histoires concernant les campings et mobil home (je globalise le schéma …) sont légion et quasi jamais à l’avantage des particuliers qui les ont souscrits face à l’exploitant qui lui a les pleins pouvoirs ou presque.

Je vois qu’il vous reste 10 ans de crédit en CF négatif à la base, mais la vraie question est quelle serait la valeur à l’issue des 10 ans ? Probable que ce soit 0, non …et que l’exploitant vous ait demandé d’ici là de renouveler le bien au titre de l’esthétique et du standing global de son camping ?

Quand je lis (si je le le comprends bien..) 8ke pour reprendre un toit de bungalow …ça me laisse songeur car j’imagine que le chantier est très modeste et que le coût des matériaux doit être faible.

Il semble que vous n’ayez aucun intérêt à signer la suspension des loyers, mais qu’une consultation d’avocat soit elle urgente pour tenter de préserver vos droits même si la partie semble bien mal engagée.

Bon courage à vous dans ce qui ressemble à une sacrée galère !

Bonjour,

quelques remarques :
- qui doit entretenir le bungalow, le bailleur ou le preneur ? Il faut relire attentivement le bail pour savoir quels travaux sont à charge de qui.
- Si c’est bien vous qui devez entretenir, il semble effectivement pertinent de déclarer un dégât des eaux à votre assurance ; à votre place, je sommerai le preneur par LRAR de faire également une déclaration à son assurance.
- si les dégâts intérieurs peuvent être réparés facilement et pour un coût moindre que les loyers non perçus, c’est une bonne idée de faire les travaux, même on sait que ça risque d’être abîmé à nouveau. Dès que c’est fait, informez-en le preneur par LRAR et dites-lui que le bungalow doit être mis en location.
- évidemment ne pas signer d’avenant.
- dans la jurisprudence, ce que je retiens, c’est que le locataire, pour être totalement dispensé du loyer, doit prouver que les locaux étaient totalement inexploitables. L’inaction du bailleur dans la résolution du problème et de son origine est un critère du juge, d’où l’intérêt de travailler à résoudre d’une part les dégâts intérieurs, et d’autre part la toiture. Toute action en ce sens de votre part doit être documentée par des écrits.
Voir notamment :
Bail commercial : le loyer est dû si les locaux ne sont pas totalement inexploitables | par Me Goulven LE NY
BAIL COMMERCIAL : non-paiement des loyers si les infiltrations rendent les lieux inexploitables - BRG Avocats
La décision commentée par ce second blog :
https://www.courdecassation.fr/decision … 05db964e45

Ca, c’est dans l’optique où l’on fait valoir ses droits de façon vigoureuse… Mais… il y a un risque évident : que le preneur dénonce le bail (ni renouvellement, ni tacite prolongation), ce qui ferait probablement perdre toute valeur au bien (un bungalow au sein d’une résidence, banni du système de gestion de l’exploitant, devient quasiment inutilisable, donc aussi invendable). A moyen et long terme, il serait peut-être judicieux de faire carpette cette fois-ci (donc de signer l’avenant et de renoncer aux loyers), pour obtenir la prolongation du bail. C’est rageant mais c’est peut-être la meilleure solution. C’est le problème de toutes ces résidences en immobilier fractionné (tourisme, étudiants, seniors) : c’est David contre Goliath. L’exploitant a les moyens de faire plier les propriétaires qui sont isolés et ne savent pas se défendre. Il ne fallait pas acheter un tel bien. Maintenant que c’est fait, faut-il batailler ou faut-il prendre ses pertes pour une meilleure valorisation du bien au long terme ? A vous de choisir !

Quand vous aurez normalisé la situation (toiture réparée, bail prolongé ou renouvelé et loyer qui rentre à nouveau), il serait judicieux de vendre ce bien.