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#1 17/03/2025 17h55
- Kk88
- Membre (2025)
- Réputation : 2
Bonjour à tous,
Pas évident de trouver un titre pertinent pour mon cas personnel, si une bonne âme est inspirée pour l’améliorer ce sera avec plaisir. J’ai beaucoup parcouru le forum, beaucoup de sujets sont proches de celui que je m’apprête à vous exposer ici mais il me semble ne pas avoir déniché d’équivalent. Je m’excuse par avance si le sujet a été traité et que je suis passée à côté lors de mes investigations.
Mon questionnement concerne uniquement la partie comptable et fiscale et pas les questions d’urbanisme, les permis de construire, géomètre, travaux, agencements etc ni la partie financement, banque assurance emprunteur etc.
Situation actuelle :
Une résidence principale achetée à crédit il y a 4ans. 900e par mois de prêt, il reste 20ans, 250k empruntés. J’ai acheté SEULE. Cette habitation nécessitait énormément de travaux pour être habitable, étant située plutôt en zone rurale mais tout de même résidentielle, ce fut d’abord une maison de famille, beaucoup d’ouvertures et agencement permettant une vie familiale multi générationnelle. Ce type de bien se prête à une division sans modification des façades, simplement avec de (gros) aménagements intérieurs. J’ai acheté car mon logement principal était un T3 en location à 900e par mois, a quelques rues seulement, cette maison fut un achat coup (coût) de coeur et surtout la seule entrant dans mon budget. A la base je souhaitais la rénover pour l’habiter en famille, les aléas de la vie m’ont contraint à réfléchir à des alternatives pour simplement pouvoir la conserver, d’où ce sujet. La problématique principale étant le coût de cette RP au quotidien, objectivement celle-ci me coûte trop cher, tout l’argent du foyer y passe, au détriment des loisirs, cette RP est plus une source de privations qu’autre chose. Cependant je ne peux, pour le moment, me résoudre à la vendre (argent et temps investi dans les travaux, attachement affectif, souvenirs, où se reloger , nouveaux travaux etc etc). La maison est très très grande, 3 à 4 fois la surface de la plupart des logements autour. Le prix extrêmement bas s’expliquait par l’importance des travaux à effectuer tant par leur nature que par leur coût, ainsi que par la situation personnelle du vendeur. Une bonne affaire en somme, en tous cas pour quelqu’un prêt à s’investir.
Je possède une SASU à l’IS, elle a actuellement environ 50k de trésorerie.
Je suis salariée dans une petite entreprise, j’ai un revenu de 2000e par mois, il est généralement entièrement consommé en fin de mois. "Epargne de précaution" de 20k sur un PEA et 15 sur un CTO perso, j’ai mis des guillemets car cela n’est pas vraiment de la précaution du fait que la somme soit investie en PEA, cependant je me force à ne pas toucher à ce compte avant les 5ans (3passés déjà), le CTO est très liquide, diversifié avec des ordres stop sur chaque ligne.
Les objectifs:
Pouvoir conserver cette RP, et pour une partie en RP justement, ne pas déménager et quitter l’environnement, le voisinage, les amis.
Exploiter les surfaces qui ne nous servent à rien à part payer de la taxe foncière et des efforts d’entretien
Obtenir des revenus complémentaires
Réfléchir et préparer la transmission d’une partie de mon patrimoine à mon enfant, tout en en conservant une part pour assurer mes vieux jours et ne pas imposer ma future dépendance à mes proches.
Les moyens, le projet:
Créer une SCI à l’IS
Diviser ma RP en 2 lots: mon ancienne RP sera vendue à la SCI, le lot nouveau deviendra ma nouvelle RP pour au moins 5 à 8 ans (pas de déménagement prévu avant le bac de mon ado).
Les associés seraient la SASU (10% des parts) et moi-même (90% des parts). Une convention de compte courant d’associé entre la SASU et la SCI serait mise en place à la création.
Je ne souhaite pas associé mon conjoint pour des raisons personnelles.
Je n’exclue pas d’associer mon enfant dans un futur plus ou moins proche (cela aura évidemment un coût, qui augmentera de plus en plus au fur et à mesure du temps que je prendrai pour me décider, j’en ai conscience)
La SASU apporterait sa trésorerie, 50k, à la SCI afin que celle-ci puisse payer les frais de notaire lors de l’acquisition du 1er immeuble.
Moi je vendrai une partie de ma RP actuelle à la SCI, 500k, estimation par 2 agences immobilières du coin + annonces similaires du secteur lors de la vente, la SCI me devra donc le prix de cette partie de mon ancienne RP. Ces 500k seront ma créance sur la SCI.
La SCI divisera cet immeuble en plusieurs logements, 4 par exemple, afin de pouvoir financer ces travaux la SCI disposera d’apports réguliers provenant de la trésorerie de la SASU. La SCI vendra éventuellement, si besoin impérieux de trésorerie, un des logements nouvellement créé afin de pouvoir finir les travaux des autres lots pour les mettre en location nue le plus rapidement possible.
Je ne puis avoir recours au crédit étant déjà au dessus du maximum de ma capacité d’emprunt.
Petit aparté: je pense être dans l’obligation de devoir rembourser par anticipation le prêt de ma RP, cependant malgré la division, le logement restant (qui sera donc ma nouvelle RP) vaudra toujours plus que la somme empruntée à la banque (je précise qu’il n’y a pas d’hypothèque sur le bien), évaluations à l’appui, la banque ne serait donc pas lésée si il y avait défaut de paiement. Cela n’engage que moi évidemment, et ma responsabilité surtout, cependant là n’est pas l’objet de mon questionnement puisque dans ce fil ce sont les questions fiscales et comptables qui me préoccupent en priorité.
Pourquoi une SCI IS et pas tout en nom propre?
Je bénéficierai de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière en vendant ma RP à la SCI tout en conservant la main sur le bâtiment (choix des locataires, mes futurs voisins, ce choix de proximité est assumé). Cette exonération est sur une grosse partie de l’immeuble, si je vends seulement une petite partie tous les 2 ou 3 ans comme j’ai pu souvent le voir j’ai peur d’être requalifiée marchand de biens, ce que je ne suis pas et ce que je ne souhaite pas être ni dans un futur proche ni dans un futur éloigné.
Le fait d’avoir cette SCI me permettrait de pouvoir vendre, au besoin, un des lots nouvellement créé tout en me gardant la possibilité de pouvoir vendre un autre de ces lots en cas de coup dur, sans subir une taxation trop importante et surtout sans risquer d’être requalifiée de marchands de bien, la SCI ayant toujours des logements en location, son activité et son objet principal.
Autre avantage: pouvoir intégrer la trésorerie de la SASU et éviter ainsi la double imposition.
Le fisc reste gagnant et n’est pas lésé : la SCI paye les frais de notaire, conséquents tout de même, lors de l’acquisition de l’immeuble. Si la SCI se sépare des biens créés, les 2 premiers seront peut-être revendus sans plus-value mais les 2 autres seront très probablement taxés (amortissements enregistrés du fait d’être à l’IS, vnc bien diminuée). La SCI paiera à un moment ou un autre de l’IS. La SASU paiera de toutes façons de l’IS sur ses bénéfices avant de les apporter à son CCA dans la SCI.
Je bénéficierai personnellement d’une imposition maitrisée puisque la SCI me devra une somme conséquente (500k), même si une bonne partie de cette somme pourrait être vite amputée (si j’étais forcée de rembourser le prêt RP par anticipation par exemple, 200k). Je pourrai donc prélever sur mon CCA plutôt que de me verser des dividendes, reportant d’autant l’imposition personnelle.
Je précise que si je devais retirer de l’argent sous forme de retraits en CCA de la SCI sur la trésorerie excédentaire de la SCI, ces sommes ne dépasseraient pas les loyers générés, ceci afin de ne pas donner l’impression de me servir de la SCI pour récupérer personnellement l’argent généré par la SASU. D’ailleurs l’argent généré par la SASU serait uniquement et intégralement investi dans les travaux nécessaires au fonctionnement de la SCI. Enfin concernant la SASU, une fois les logements loués, mon souhait serait de réduire progressivement son activité afin de me dégager du temps et, si possible, finir par me passer complétement de cette SASU si la SCI fonctionne bien (suffisamment de trésorerie dégagée + plus besoin d’apports extérieurs pour les travaux).
Je pourrai éventuellement envisager d’associer mon enfant à cette SCI à la fermeture de la SASU, puis procéder à un démembrement dans un but de transmission patrimoniale, conserver l’usufruit (pour mes vieux-jours et pour financer ma future dépendance).
Je me ferai accompagnée par un notaire et un expert comptable du début (création des statuts, conventions de CCA, création des sociétés, enregistrements des actes importants etc) à la fin. J’aimerai maîtriser le sujet autant que faire ce peut afin d’être la plus efficace possible lors des entretiens avec notaires et experts comptables.
J’espère ne pas avoir été trop brouillon, cela en fait des mots, bravo à ceux qui m’auront lue jusqu’au bout !
Que pensez-vous de ce 1er jet ? Quelqu’un a t-il déjà procéder ainsi, des exemples dans son entourage ?
En ces temps de plans de relance budgétaire je souhaite être le plus possible dans les clous par rapport à l’administration fiscale, d’autant plus que j’ai un enfant, donc des responsabilités, et comme il vaut mieux prévenir que guérir tous les avis sont bons à prendre, la critique constructive est la bienvenue.
Mots-clés : division foncière, fiscalité, imposition, is, résidence principale, sasu, sci
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