Rexford Industrial : foncière industrielle concentrée sur la Californie du sud

Bonjour à tous,

En parcourant les résultats des foncières cotées de mon portefeuille, j’ai réalisé que Rexford Industrial n’avait pas de discussion attitrée sur le forum.
Elle est pourtant également présente dans les portefeuilles de Maxicool et MiraFr, c’est donc l’occasion de combler ce manque

Présentation générale

Rexford Industrial est une foncière cotée au management internalisé, opérant sous le statut de REIT dans la zone urbaine de Californie du Sud et cotée depuis 2013 (nous la trouvons dans l’indice S&P MidCap 400 et dans les indices REIT et thématiques). Elle y œuvre à l’acquisition, l’exploitation et la détention d’immobilier industriel, ce qui recouvre, entre autres, des ateliers, des bâtiments logistiques ou encore de commerce de gros.
La société justifie sa concentration géographique par les caractéristiques de la région devant lui permettre de tirer son épingle du jeu : fortes barrières à l’entrée, rareté des terrains vacants ou réaménageables, forte concentration d’emplois et de salaires, marché fragmenté en pénurie chronique, développement d’un réseau relationnel approfondi avec l’écosystème local, etc.


Chiffres

L’entreprise possède un total de 425 biens, représentant 50,8 millions de pieds carrés (équivalent à environ 15,5 millions de m²). Le taux d’occupation est bon, à 91,3%, auquel s’ajoute 4,7% d’actifs en repositionnement.
C’est une valeur "de croissance", avec une hausse soutenue du core FFO par action, passé de 1,23$ à 2,34$ entre 2019 et 2024, soit une hausse annualisée de 13,7%.
La capitalisation actuelle est de 9,2 milliards de dollars, ce qui en fait la 3ème plus importante de sa catégorie. Les deux devancières en capitalisation sont Prologis et Lineage (106 et 15 milliards dollars respectivement) et les deux suivantes Eastgroup Properties et First Industrial Realty Trust (9,2 et 7,5 milliards dollars respectivement).
La concentration géographique est atténuée par la diversification des secteurs desservis. De plus, le premier locataire en loyer annuel ne représente que 2,5% du total, les suivants moins de 2% chacun et le total des 10 premiers n’atteint que 14,1%.



Dette

Rexford Industrial possède une bonne notation de sa dette, Standard & Poor’s la notant BBB+ depuis une amélioration en août 2022.

La dette ne représente que 26% de la capitalisation au 31 décembre 2024. Le ratio dette nette/EBITDAre se limite à 4,6x et un calcul maison incertain me donne une LTV autour de 22%.

L’endettement est entièrement à taux fixe, avec en pondéré un taux de 3,8% et une durée moyenne de 3,6 ans. Les remboursements à venir sont assez bien étalés et aisément gérables avec une seule échéance supérieur à 1 milliard de dollars (en 2027).

Avec ces ratios contenus l’accès à la dette ne pose pas de problème et permet de financer les projets.

Valorisation

La NAV que j’ai trouvée est de 52$ par action. Au cours du moment (40$), la décote est donc de 23%, contre une surcote moyenne de 3% pour les consœurs précédemment citées.
Le core FFO attendu en 2025 (milieu des bornes communiquées) est de 2,39$, aboutissant à un ratio P/FFO de 16,7 face à 21 pour la moyenne des homologues.

Dividende

Le dividende pour 2025 est de 1,72$ par an et par action, versé trimestriellement en 4 fois 0,43$. Le rendement actuel est à un niveau correct de 4,3%.
Le taux de distribution par rapport au FFO attendu est de 72% et de 91% pour mon estimation de l’AFFO, la distribution est donc couverte.
Le dividende est croissant sur la durée, en partant de 0,74$ par action en 2019 le montant actuel représente une hausse annualisée de 15%. Cependant, il n’a été augmenté que de 3% cette année. Heureusement, en 2025 s’y ajoute un programme de rachat d’actions pour 300 millions de dollars (≈3% de la capitalisation actuelle).

Détention et initiés

Le capital est éclaté, avec un grand flottant et une détention par des fonds et des trackers.



Les initiés sont à l’écart, aucun achat n’étant signalé sur 2 ans, seulement des ventes.


Résultats 2024 et perspectives 2025

Les résultats 2024 sont bons, la croissance est satisfaisante et dépasse la guidance avec un FFO par action de 2,34$ (+6,8%).

Les perspectives 2025 sont en revanche en dessous des habitudes, voire inquiétantes, avec une croissance prévisionnelle très faible de 2,1% (vs 7% en moyenne pour les 4 comparables) et une baisse de l’occupation, et donc une hausse du dividende à peine supérieure. La présentation des résultats parle de "conditions de marché difficiles à court terme", mais sans être explicite.


Lors de la conférence sur les résultats, la direction a évoqué l’atterrissage après le sur-investissement post-Covid, la hausse des taux, les incertitudes politiques matérialisées par une durée de vacance plus élevée entre les locations, l’environnement macroéconomique défavorable, etc. L’activité est annoncée comme repartant depuis le début de l’année, mais nous ne serons rassurés que lorsque cela se concrétisera dans les chiffres…

Conclusion

Malgré les difficultés de ces derniers mois, la situation devrait s’améliorer sur le long terme. Les fondamentaux (offre inférieure à la demande, région prospère, développement de l’e-commerce, etc.) sont toujours là, la dette de qualité et la capacité à émettre des actions permettent de financer des acquisitions et des redéveloppements pour retrouver le chemin de la croissance (les objectifs sont calculés hors acquisitions).

Cependant, tout comme pour Immobilière Dassault, la concentration géographique sur une zone limitée me convainc de ne plus augmenter ma ligne, sans compter le flou sur le retour de la hausse de l’activité, les initiés aux abonnés absents et la performance relative décourageante à 5 ans.

Pour la partie "Logistique et industriel" de mon portefeuille de foncières, le récent renforcement d’Argan en janvier suffira à court terme. A plus long terme, le tout pourrait peut-être être complété par Prologis (pour la taille gigantesque, 5866 biens !) ou bien First Industrial (pour la croissance qui semble plus soutenue et régulière).

Avertissements

Je suis actionnaire de Rexford Industrial depuis août 2023, avec une visée à long terme dans un portefeuille diversifié. La présentation peut aisément contenir des erreurs comme des erreurs de calculs, ou bien une mauvaise compréhension de l’anglais de ma part (je ne suis toujours pas persuadé d’avoir compris le terme "infill"), etc. Etre actionnaire depuis 1 an et demi peut avoir créé un biais d’engagement nuisible.

Sources

Site internet de la société
Pour les résultats 2024 : le communiqué de presse, la présentation et le supplément
La présentation investisseurs de février 2025 et le formulaire 10k du 10 février
Reitwatch - édition de février 2025
State of Reit sur Seeking Alpha, plus spécifiquement le tableau des valorisations
Yahoo finance pour le transcript de la conférence des résultats annuels
Zone bourse

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mots-clés : californie, logistique et industriel, reit, rexford industrial