Comment choisir entre immobilier nu ou meublé : une tentative de synthèse !

ARD, ça veut dire quoi ?

Quelques remarques (loin d’être exhaustives)
- coin en haut à gauche mars 2025 (pas 2024)
- case nom propre, imputation des déficits : "oui jusqu’à 10700 € (hors intérêts) 6 ans / au-delà report 10 ans". C’est au moins mal rédigé, sinon c’est faux. Par ailleurs, il faut comprendre que le / sépare revenu global et hors revenu global, ce qui n’est pas évident !
En pratique, pour avoir un déficit, il faut des travaux importants. Travaux importants qui, généralement, n’ont lieu qu’une seule année. Donc, en pratique, c’est 10700 € l’année des travaux, ensuite report du déficit pour consommer au taquet les revenus fonciers (les ramener à zéro), 10 ans max. Si c’est consommé en 2 ans, ça durera seulement 2 ans. ce n’est pas : report équitablement répartir sur 10 ans (vous le saviez sans doute). Et ce n’est pas 10700 € par an sauf à faire de gros travaux chaque année.
Ensuite, les 6 ans correspondent à un cas extrêmement rare : on n’a pas assez de revenus imposables pour absorber le déficit. C’est à dire qu’on a, l’année des travaux, des revenus imposables <10700 €. Combien de bailleurs déclarent moins de 10700 € de revenus ? Donc, en pratique, ces 6 ans ne trouve pas à s’appliquer.
enfin, vous le mettez en vert comme si c’était un avantage. Non, on économiserait davantage d’impôts et surtout de PS si ce n’était pas déductible du revenu général. Mais c’est déductible, l’année des travaux ; c’est comme ça, pas le choix. En pratique, on a donc intérêt à limiter les travaux pour arriver à un revenu foncier proche de zéro mais non négatif. Quand ce sont des travaux qui peuvent être phasés, c’est possible, quand ce sont de gros travaux initiaux avant location, on n’a pas le choix.
Perso, j’écrirais dans cette cas, pour être plus exact tout en restant concis :"jusqu’à 10700 € (hors intérêts) l’année des travaux créant le déficit / au-delà report, déductible revenus fonciers sur 10 ans max" (éventuellement abréger RG et RF pour gagner de la place)
-plus bas : PVLT, nom propre ou SCI IR : impôts 19 % pas 18% (+2 à 6 % si PV> 50000 €) et PS à 17,2 % pas 17%.
- sur l’IS, en haut dans le case imputation déficit et en bas dans les conclusions, vous dites "report 10 ans".  Pourtant, service-public nous dit :

service-public, sur l’IS a écrit :

Le déficit subi pendant un exercice est considéré comme une charge déductible du bénéfice des exercices suivants sans limitation dans le temps.

Il n’y a pas à demander le report en avant : ce régime est appliqué automatiquement à un compte de résultat déficitaire lors de la déclaration de résultat.

Dernière modification par Bernard2K (12/03/2025 17h11)

Merci pour votre retour (je prends note des corrections et corrigerai le tableau quand il y en aura assez).

Vous dites
- "C’est au moins mal rédigé, sinon c’est faux". Pourquoi faux ?

- "Par ailleurs, il faut comprendre que le / sépare revenu global et hors revenu global, ce qui n’est pas évident ! " Dans la colonne numéro 2 il est clairement écrit : imputation des déficits sur revenu global / report hors revenu global. Avec le / entre les deux. Du coup cela me semblait clair.

- "on n’a pas assez de revenus imposables pour absorber le déficit. C’est à dire qu’on a, l’année des travaux, des revenus imposables <10700 € " ; sauf si vous avez des revenus par ailleurs
J’avoue ne pas comprendre : si vous faites 10700 x 6 ans = 64 200 € de déficits liés à de gros travaux la première année (cela m’est arrivé sur beaucoup de mes biens), vous pouvez bien déduire chaque année durant 6 ans 10 700 € de votre revenu global (au delà effectivement il faut faire un report et cela n’est pas un avantage par rapport aux autres statuts)

Je confirme que le report pour une SCI IS n’est que de 10 ans ; voir :  "https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier"

ARD : amortissements réputés différés ; ce sont par exemple pour les meublés, les amortissements limités aux bénéfices au titre du 39C du CGI

lachignolecorse a écrit :

Il faudrait aussi indiquer s’il faut un expert comptable, si c’est assujetti à la CFE.

Pourquoi pas de PS en LMNP et LMP?

Indiquer aussi s’il y a des cotisations Urssaff.

Indiquer aussi les charges déductibles, ce ne sont pas les mêmes en LMNP et nu (frais notariés par ex)

En lmnp, scinder courte et longue durée, paiement de la TVA en LCD par ex

….

En fait, c’est plus le produit qui va faire la fiscalité. Fonction du type de bien, vous verrez la fiscalité la plus adaptée. Idem fonction du nombre de biens ciblés.

Merci.
Pour moi expert comptable et CFE étaient des points du second ou nième ordre en ce qui concerne les montants ; du coup je n’ai pas voulu me noyer en mettant tout sur un tableau

Pas de PS en LMP/LMNP car ce sont des cotisations sociales

URSAFF :  vous avez raison pour la SCI mais uniquement si le gérant se verse un salaire

Pour les charges déductibles à ma connaissance, le seul gros impact c’est la prise en compte ou non des intérêts d’emprunt ; la différence sur les frais notariés est elle si importante (je n’ai pas vérifié) ?

En LMNP j’ai bien scindé en courte et longue durée pour les plus values ; du coup je ne comprends pas.

"En fait, c’est plus le produit qui va faire la fiscalité" ; je ne comprends pas non plus ; j’ai acheté plusieurs biens ; et j’avais tout à fait le choix au départ de faire du nu, du meublé ou une combinaison des deux ; et de choisir Meublé (LMNP puis LMP quand les seuils sont atteints), SCI IR ou SCI IS ; et en fonction de mes autres revenus.

Dernière modification par vieausoleil (12/03/2025 21h29)

vieausoleil a écrit :

J’avoue ne pas comprendre : si vous faites 10700 x 6 ans = 64 200 € de déficits liés à de gros travaux la première année (cela m’est arrivé sur beaucoup de mes biens), vous pouvez bien déduire chaque année durant 6 ans 10 700 € de votre revenu global (au delà effectivement il faut faire un report et cela n’est pas un avantage par rapport aux autres statuts)

Je pense que c’est faux.

Je vais essayer d’être bien clair en distinguant plusieurs cas :
1) comment fait-on du déficit ? Le principe général est tout de même que les immeubles locatifs génèrent du revenu positif. Donc, on ne fait du déficit que dans 2 cas :
Cas A= j’ai un premier bien immobilier qui me génère des charges alors qu’il ne me génère pas encore de revenus. Exemple : je l’achète en janvier, j’ai chaque mois 300 € de charges, mais je ne le loue qu’en décembre, 500 € par mois. En année N j’ai 500 € de revenus  moins 3600 € de charges = 3100 € de déficit foncier, qui s’impute sur mon revenu global.
Cas B = je fais de gros travaux en année N sur un bien qui me cause un déficit foncier.
Le cas A peut arriver en début de carrière d’un bailleur qui n’a qu’un seul bien mais dès lors qu’il a plusieurs biens en location, le revenu des premiers biens fait un revenu foncier positif, et c’est pourquoi je disais que, dans le cas général, il faut des travaux assez importants pour causer un déficit foncier (le cas B).

2) l’imputation du déficit foncier.
Cas C) Reprenons votre exemple : Vous faites en année N 64200 € de déficit foncier dû à de gros travaux payés en année N. Vous ne faites pas de gros travaux générant du déficit dans les années suivantes. Vous avez chaque année un revenu global supérieur à 10700 €. Contrairement à ce que vous affirmez, vous ne pouvez pas déduire 10700 € de votre revenu global pendant 6 ans. Vous ne pouvez le déduire que sur l’imposition de l’année N.
Le point 140du bofip est très clair :

La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II § 340). Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.

Cas D) idem mais mon revenu global est de 2000 € seulement, chaque année. Je peux déduire 2000 € de mon revenu global en année N, puis 2000 € en année N+1 etc jusqu’à ce que j’ai déduit 10700 €. C’est à ça que sert le report sur 6 ans, et seulement à cela. C’est bien pour cela que je disais qu’il faut un revenu global < 10700 € pour trouver à utiliser le report sur 6 ans. La première partie du même point 140 est très claire aussi là dessus :

Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Cas E) Je fais chaque année des travaux qui me génèrent des déficits fonciers importants, et j’ai un revenu global >>10700 €.
Année N 12000 € de déficit : je déduis 10700 € de mon revenu global et je reporte 1300 € de déficit foncier.
Année N+1 15000 € de déficit je déduis 10700 € de mon revenu global et je reporte 4300 nouveaux + 1300 € de l’an dernier du déficit qui ne trouve pas à s’imputer, déficit reporté total 5600 €.
Année N+2 3000 € de déficit. Je ne peux déduire que 3000 € de mon revenu global.  Le report d’un déficit antérieur ne pouvant se déduire du revenu global, je dois reporter à nouveau mon déficit de 5600 €.
Année N+1 : 6000 € de revenu foncier positif. Je peux enfin imputer mon déficit reporté, revenu foncier imposable 6000 - 5600 = 400 €.

J’ai été aussi clair que possible. Si vous pensez différemment, je n’y peux rien. Je connais par coeur ce passage du bofip et je suis sûr d’avoir raison. La page en question : RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers | bofip.impots.gouv.fr

Sur l’IS, GBL a répondu. Quand, sur l’IS, vous citez une page qui s’intitule "revenus fonciers", vous êtes forcément en train de faire une grossière erreur. C’est comme citer le permis B pour dire que vous le droit de conduire un poids lourd ! J’avais déjà donné la source "service public", qu’on peut retrouver aisément par une recherche ; et service public cite toujours les textes à l’appui (en bas, textes et références). Vous auriez donc pu rechercher et vous corriger vous-même au lieu de persister dans l’erreur.

vieausoleil a écrit :

GBL : oui exact je suis allé trop vite en citant ce texte ; pour le reste : savoir si le report est illimité ou de 10 ans pour les SCI IS (pas pour les sociétés en général)

L’IS c’est l’IS, c’est de la fiscalité, il n’y a pas de différence pour une SCI. Indépendance du droit fiscal.

j’ai trouvé au moins 5 sites qui disent 10 ans et un qui dit illimité….. du coup je ne sais que croire

Ca ne marche pas au nombre de sites. Les sites fiables sur ce genre de sujet sont, dans l’ordre : le CGI sur legifrance, puis le bofip, puis service public. des sites d’avocat fiscalistes, c’est bien aussi. Les sites de vulgarisation écrits à tour de bras par des gens incompétents ou des IA, en revanche, ça ne vaut rien.
Service public, du fait qu’il cite ses textes de référence, permet de remonter au plus haut niveau de fiabilité, le CGI. Ca fait 2 fois que j’écris que service public dit qu’un déficit IS est reportable sans limite dans le temps, et qu’il cite ses textes de référence. Ainsi, dans la page en question qu’on trouve en 10 secondes avec un moteur de recherche, il y a en bas les textes de références en lien (CGI + bofip), à aller lire, pourquoi n’allez-vous pas vérifier par vous-même ?

vieausoleil a écrit :

"Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier ".

Evidemment, à condition de créer chaque année jusqu’à 10700 € de déficit foncier. Déficit dû à des charges de cette année-là, puisque le report des déficits antérieurs ne permet pas de s’imputer sur le revenu global. Donc, en pratique, il faut faire des travaux importants chaque année. C’est ce que je disais. Alors que vous disiez le contraire.

Bon, je suis désolé mais c’est frustrant. Vous demandez remarques et corrections, mais quand on vous les fournit, vous les réfutez d’un revers de la main. On argumente, on cite des sources, une fois, deux fois, mais ça ne sert à rien… Vous montrez une grande difficulté à accepter les inputs des autres participants, et une incapacité à aller chercher des sources fiables (vous préférez compter les sites qui disent la même chose, plutôt que de rechercher le ou les sites fiables !). Dans ces conditions, ça va être difficile d’arriver à quelque chose. Fin de la participation à ce sujet pour moi.

Dernière modification par Bernard2K (13/03/2025 08h42)

Suite aux remarques de Bernard2K, j’ai passé aujourd’hui plusieurs heures à ratisser internet : il n’y a aucune information officielle (CGI, BOFIP, RFPI, service public) qui mentionne cette limitation du report déficitaire à 10 ans pour les SCI IS.
Aussi, malgré le fait que bien plus de sites de vulgarisation mentionnent un report limité à 10 ans, alors que seuls quelques sites disent illimités, je modifie cette information dans mon tableau (jusqu’à preuve éventuelle du contraire par des textes officiels )

Les revenus BiC sont taxés à l’IR et non l’IS.

albundy, le 15/03/2025 a écrit :

Dans la catégorie des BIC (=taxation à l’IS)

vieausoleil a écrit :

si la SCI opte pour l’IS ; elle est toujours dans la catégorie des BIC, car l’activité est de la location ; mais imposable aux taux de l’IS

C’est effarant de lire cela ! J’avais dit que je n’interviendrais plus dans le fil, mais je ne peux pas lire des trucs pareils sans réagir !

Rappel :
Il y a 8 catégories de revenus imposables à l’impôt sur le revenu (IR) des Personnes Physiques (IRPP) :
Les traitements, salaires
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Les bénéfices agricoles (BA)
Les bénéfices non commerciaux (BNC)
Les revenus mobiliers
Les revenus fonciers
Les plus values
Les rémunérations des dirigeants de certaines sociétés

L’impôt sur les sociétés (IS) n’a bien sûr rien à voir avec l’impôt sur le revenu ; les deux sont mutuellement exclusifs. Un revenu est imposé soit à l’IR, soit à l’IS.
Donc, BIC ou IS, il faut choisir.
Donc ""BIC (=taxation à l’IS)", c’est faux, et "BIC mais au taux de l’IS", c’est impossible !

Pour déterminer le revenu imposable d’un BIC au réel, on fait une comptabilité. Pour déterminer le revenu imposable à l’IS, on fait aussi une comptabilité. En pratique, il y a un certain nombre de points communs entre BIC et IS. Tout comme on peut trouver beaucoup de points communs entre BIC, BNC et BA. Mais ce n’est pas parce qu’il y a des points communs que c’est la même chose !

C’est pourquoi, à mon sens, les deux citations au début de mon message ne respectent pas la Charte du Forum, et notamment :

Précision : de par la thématique abordée, notre communauté attend un certain niveau de qualité des échanges et notamment des opinions argumentées, factuelles, étayées ou des questions précises et circonstanciées.
(…)
2. Des rumeurs, vous ne propagerez

Plus globalement, sur la tentative de synthèse postée en début de fil : après beaucoup d’explications et de mise en garde, vous arrivez à écrire "elle est toujours dans la catégorie des BIC, car l’activité est de la location ; mais imposable aux taux de l’IS"… Si après toutes ces explications, vous continuez à confondre ainsi IR et IS, je pense que vous n’avez juste pas les compétences pour produire cette synthèse ! Penser qu’on peut faire du BIC mais à l’IS, ça veut juste dire que vous n’avez pas les concepts de base de la fiscalité !

C’est déjà arrivé plein de fois que des gens viennent "généreusement" partager avec le forum une synthèse, ou un calculateur de fiscalité, ou une super idée de montage juridico-fiscal alambiqué. Quand celui-ci est bourré de fautes, et qu’en plus l’auteur n’arrive pas à comprendre d’où viennent les fautes et à les corriger, ce n’est absolument pas un cadeau pour le forum, mais un fardeau. L’auteur vient en fait demander que les forumeurs consacrent de longues heures de bénévolat pour débugger un produit bourré de bugs et pour former cet auteur en cours particulier, sur un domaine qu’il ne maîtrise pas, en y passant beaucoup de temps, en déployant des trésors de pédagogie pour s’adapter à ses limites, à ses incompréhensions, etc. Et cela met les forumeurs dans le dilemme : soit je laisse persister sur le forum ces informations erronées ; soit je participe ; et quand après une première correction, on me demande d’expliquer, de réexpliquer, et d’autres forumeurs disent la même chose, et qu’après tous ces efforts on lit "c’est du BIC mais au taux de l’IS", on a juste l’impression de s’être fait happer le bras par une machine ! Ca n’a rien d’une discussion plaisante entre forumeurs tous bénévoles, ça relève d’un cauchemar sans fin. Je retourne à mon évitement de ce fil.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2025 14h39)