Al2020 : étude de cas immobilier (location ou vente LMNP, séparation ou pas 2 appartements)

Je me pose exactement les même interrogations. Et si dans 10 ans, la France s’est tellement appauvri que je trouve plus de bons locataires ? Ne devrais je pas vendre maintenant que l’immobilier n’est pas trop descendu ?
J’ai hâte de lire les avis de chacun…

Bonjour,

J’interviens auprès de mes parents en gestion de leur patrimoine immobilier. Nous nous posons aussi ces questions. Mon avis est très tranché : remettre à niveau tant que possible pour les DPE et vendre.
Dans votre cas la division n’offre que peu d’attraits pour la revente. Laissez rêver un investisseur gavé de youtube et influenceurs sur le sujet.
Une fois revendu : diversifier et ré équilibrer avec pourquoi pas de la SCPI de qualité (en et hors EU par ex ? C’est vous qui savez de quoi doit être fait votre parc), des foncières avec un endettement maîtrisé et forte décote…
L’ancien c’est trop galère, le bailleur est trop vache à lait de l’Etat. Et je doute fortement que l’Etat continue à faire de la dette au niveau budget pour porter des programmes types ACV PVD et autre ORT afin de vous faciliter si on peut dire l’existence.

@Iqce
J’interviens auprès de mes parents en gestion de leur patrimoine immobilier. Nous nous posons aussi ces questions. Mon avis est très tranché : remettre à niveau tant que possible pour les DPE et vendre.
=>Pour la revente il y aurait sans doute un petit bénéfice en divisant les 2 appartements mais le plus gros problème reste au niveau du DPE. Bon dans l’un des deux, mais mauvais dans l’autre avec des travaux simples à 10000 euros sinon il faut isoler le mur nord et cela fait perdre des M2…
La division semble au final peu rentable sauf si location à long-terme pendant 4/5 ans en attendant la revente. Et là on arrive au problème du DPE suite à la division.

Une fois revendu : diversifier et ré équilibrer avec pourquoi pas de la SCPI de qualité (en et hors EU par ex ? C’est vous qui savez de quoi doit être fait votre parc), des foncières avec un endettement maîtrisé et forte décote…
L’ancien c’est trop galère, le bailleur est trop vache à lait de l’Etat. Et je doute fortement que l’Etat continue à faire de la dette au niveau budget pour porter des programmes types ACV PVD et autre ORT afin de vous faciliter si on peut dire l’existence.
=>L’immobilier c’est pas mal pour garantir un capital mais le problème c’est la gestion du gouvernement français catastrophique et qui ne fait que s’aggraver.
J’ai mis en LMNP depuis 3 ans et les règles viennent de changer. Du grand n’importe quoi.
Par ailleurs la mairie a mis en place le droit de louer ce qui est une formalité administrative d’un autre temps de plus aucune utilité vu les diagnostics déjà réalisés.

J’ai pensé aux foncières effectivement ou surtout la bourse comme notre hôte mais il faut avoir les nerfs solides en cas de forte variation à la baisse.
Avez-vous investi dans les foncières? Avec quels résultats?
L’idéal serait peut-être 50% bourse, 50% immobilier hors France.  La Suisse aurait été idéale mais prix très élevés peu de biens sauf des chalets autour de 500000 euros. En UE je ne vois pas une économie en forme d’ici 10 ans.
En bref quelle rentabilité attendre pour un capital de 450-500000 euros en immobilier en petite couronne ouest dans les 10 prochaines années, versus bourse ou immobilier hors France. Et si immo hors de France où investir dans une économie prospère? Suisse (très chère), USA (mais très difficile d’y résider), Asie (mais là c’est l’aventure). Ou sinon au pire UE mais dans un pays où la législation est bien plus favorable aux bailleurs et moins pesante fiscalement.

@Bernard 2K:
Pour le coût des travaux pour diviser:
Achat cuisine Ikea (et frigo/MAL)    1500 fait moi-même
Plomberie: réinstallation WC, line des deux réseaux et chaudière 5500
Dde EDF compteur    1500
Fermeture trémie via placo 500
TOTAL 9000

Notez qu’après une division, si on ne veut pas que ça ait l’air "brut de chantier", il y a pas mal de choses à régler (peinture, retouches, etc) ce qui est bien chronophage. On a aussi le risque qu’une pièce ait l’air neuve et pas l’autre. Alors que l’appartement actuel est probablement cohérent, les appartements après division risquent d’avoir l’air un peu dépareillés.
=> exact mais c’étaient deux appartements différents avant mais il y aura des finitions c’est sûr.
- si vous voulez préciser le DPE à l’issue des travaux, vous pouvez demander un DPE projeté après travaux.
=> j’ai déjà fait des simulations. Grand maximum E pour le T2 situé au nord. Possible D mais il faudrait pour cela isoler le mur par l’intérieur.

- reprendre l’argent pour le placer comment ? Savez-vous obtenir une meilleure rentabilité sur un autre investissement, sans davantage de risque ?
=>C’EST LA GRANDE QUESTION car avec une telle somme il ne faut pas se planter. Possible de tout mettre en bourse comme notre hôte ou 50% immobilier hors de France/UE, 50% en bourse diversifié.