Achat d'un bien vendu occupé avec bail sans clause de révision des loyers ?

Bonjour,

Si la maison est louée en nu et que votre TMI est de 30%, vous serez imposés à hauteur de 47,2% des loyers. Ainsi, une augmentation de loyer de 50€ (pour simplifier) ne vous rapportera in fine que 25€. Ce qui aide à relativiser la notion de loyer en location nue : il vaut mieux être un peu en dessous du marché, on ne perd pas grand chose sur le delta de loyer une fois les 47,2% déduits, et par contre cela augmente nettement l’attractivité du logement (plus de candidats locataires donc meilleur dossier choisi, moins de turn-over). Pour cette raison, un bailleur malin ne loue jamais dans la fourchette haute.

A partir de là, si le loyer actuel est dans la fourchette haute :
- d’une part, vous êtes tranquille un certain temps avant que le loyer passe dans la fourchette basse avec les années en absence de réindexation
- et même si vos locataires venaient à rester 10 ans (ce qui est peu probable si le loyer est dans la fourchette haute), vous auriez un appartement facile à relouer à un bon profil, même en augmentant un peu le loyer (dans les limites des augmentations possibles) et en appliquant cette fois la réindexation
- le seul cas problématique serait des locataires qui resteraient très longtemps (plus de 15 ans). Mais dans ce cas, il vous restera toujours la possibilité de vendre loué, ou de donner un congé pour vente.

Enfin, vous insistez sur le potentiel manque à gagner, sans réellement voir que le prix intéressant est justement en partie sans doute dû à cette vente avec locataire en place. Donc, en bon investisseur, saisissez l’opportunité : vous avez trouvé un excellent argument pour négocier le prix de vente encore plus. Faites-le et vous y gagnerez bien plus que le peu que vous perdrez du fait de la non-indexation.

Bonjour,

Il n’y a pas toujours un intérêt à augmenter le loyer. Comme l’a dit Plutarque, la hausse est toute relative après déduction des impôts.

Pour notre part, nous avons choisi d’augmenter seulement 10% de notre parc locatif, et pas tous les ans (une fois en 5 ans).

Augmenter le loyer peut aussi amener les locataires à chercher ailleurs. Lorsque l’on a des bons locataires et qu’on veut les garder, il faut aussi penser au rapport bénéfices/risques :
- Vouloir gagner quelques euros de plus par mois au risque de voir de bons locataires partir et tomber sur un mauvais locataire par la suite (probabilité réduite lorsqu’on pousse l’étude du dossier, mais risque existant tout de même)?
- Préférer garder les locataires en place, qui prennent soin du logement et qui payent correctement, quitte à s’asseoir sur quelques euros supplémentaires par mois.

Chacun place le curseur où il le souhaite. Pour notre part, nous avons choisi d’augmenter seulement 10% de notre parc locatif, et pas tous les ans (une fois en 5 ans).

Merci pour vos retours.

Effectivement, l’augmentation est atténuée par l’imposition ; mais dans le cadre d’un investissement locatif cela fait partie du jeu.

J’ai eu l’agence à ce sujet (qui est un cabinet de notaires), qui me dit : "même si le bail ne fait pas apparaître de clause d’augmentation des loyers le propriétaire [actuel] va l’augmenter" (la date anniversaire est en février).

Le bail indique :


Et il existe une jurisprudence qui explique que l’indexation du loyer reste valable :


Je trouve ça un peu cavalier, le bail est un contrat, soit on s’est mis d’accord qu’il n’y a pas d’augmentation des loyers, soit on se met d’accord qu’il y a augmentation.

Si vous êtes sûr que les locataires ne souhaitent pas/ne peuvent pas acheter le bien et qu’ils n’useront pas de leur droit de préemption, pourquoi ne pas demander au vendeur de leur donner congé pour cause de vente?

Dans la foulée vous pourriez les contacter et leur proposer un nouveau bail en bonne et due forme avec les clauses qui vous conviennent, d’autant plus que si je me fie à l’extrait présenté ici, il s’agit d’un bail type pré-imprimé et sûrement rempli à la va-vite!

Puisque le bail a été signé il y a un an, le propriétaire a-t-il revalorisé le loyer? Ça donnera déjà une indication sur l’attitude du locataire.

Si cet oubli dans le bail vous gêne, vous pouvez demander au vendeur de modifier le bail. Ça m’est arrivé lors de l’achat d’un immeuble, le vendeur a changé les 19 baux en une semaine.

En ce qui concerne la revalorisation du loyer sans la clause dans le bail, vous avez déjà 2 tests ci dessus qui vous indiqueront si vous avez un locataire sympa ou pas (sans oublier la visite du bien où vous l’avez rencontré et vous êtes fait une idée).

Tikok a écrit :

1- Demander au vendeur une réduction du prix de vente pour cause de bail sans clause de révision de loyer.

Probabilité que ça fonctionne ?
Si j’étais le vendeur, je me dirais "Voilà l’un des rares acquéreurs qui est dérangé par l’absence d’indexation. La plupart des gens normaux ne liront pas le bail ou ne remarqueront pas l’absence d’indexation; et les rares qui le remarqueront diront "chouette, c’est plus simple". Je vais donc envoyer paître ce mauvais coucheur et attendre un acquéreur normal qui n’est pas dérangé par l’absence d’indexation. Il est hors de question d’accepter une baisse de prix pour une exigence si peu fréquente."

2- Une fois la vente conclue en bonne et due forme, contacter les locataires afin de leur proposer la signature d’un nouveau bail conforme à la législation en vigueur.

Un bail sans clause de révision est parfaitement conforme à la loi (c’est une faculté mais pas une obligation). Vous proposez donc d’arnaquer les locataires en leur faisant croire que le bail est illégal alors qu’il ne l’est pas, pour obtenir un nouveau bail plus avantageux pour vous. Le problème n’est pas "moral" comme vous dites, il est que la manœuvre est illégale. A mon avis, cela relève de "manœuvres frauduleuses" caractérisant un "dol".

S’ils refusent, leur envoyer  dans la foulée un congé pour un motif légitime bien avant l’échéance du bail, ce qui les aiderait à réfléchir tout en leur laissant du temps pour éventuellement changer d’avis …

Quel motif légitime ? Savez-vous qu’il y a des délais à respecter, après un achat, avant de pouvoir donner congé ? Même remarques : manœuvres frauduleuses.

Désolé de vous le dire, mais vous donnez de très mauvais conseils. Une bonne relation bailleur-locataire est basée sur la confiance. A peine le bien acquis, vouloir arnaquer les locataires à coup de fausses informations pour signer un bail plus avantageux pour vous et, si ça ne suffit pas, donner congé pour motif fallacieux, c’est une très mauvaise idée. Ce n’est pas bon pour l’avenir de cette relation bailleur-locataire.
Et si ça va devant le juge ou même seulement le conciliateur, je ne donne pas cher de votre dossier. Ne pas oublier que dans la relation bailleur-locataire, le juge est rarement du côté du bailleur, donc quand en plus vous accumulez les manœuvres illégales…

Il y a des locataires informés (de plus en plus semble-t-il), ou d’autres qui connaissent des gens informés à qui ils demandent conseil. Imaginez que ce locataire s’appelle Surin (vous avez dû lire ses aventures avec sa bailleresse). Ou bien qu’il soit le cousin de Surin. Ou le beau-frère de Bernard 2K, ou un ami de xazh, etc. Et vous arrivez avec vos fariboles de bail illégal qu’il faut remplacer. Vous voyez les nuits blanches, les migraines, les nervous breakdown comme on dit de nos jours, que vous vous préparez, en voulant arnaquer un tel locataire ?

La bonne analyse juridique de cette situation est TRES simple :
- le bail actuel est légal.
- un acquéreur d’un bien occupé a l’obligation de continuer le bail tel qu’il est, aux mêmes conditions.
- Donc, le bail, tel qu’il est, est l’une des caractéristiques (non négociable !) du bien vendu. Soit le bail vous convient, soit vous n’achetez pas ce bien.

Cette bonne analyse tient en 4 lignes !

Dernière modification par Bernard2K (06/03/2025 13h15)

On apprend, au message 6, qu’il y a une clause, mais que deux éléments n’ont pas été précisés ce qui n’est pas exactement la même chose.

Or, l’article 17-1 (que j’ai déjà cité dans le message #5) indique :
-
"Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat."

"A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."

La loi précise donc les valeurs par défaut des deux points non renseignés.

Je suis donc nettement plus circonspect sur le fait que la clause soit nulle.
Ma recommandation serait, dans un premier temps, de prendre conseil auprès de l’ADIL locale.

De l’importance d’avoir une description claire du cas dès le début.

Canyonneur

Canyonneur75, le 06/03/2025 a écrit :

On apprend, au message 6, qu’il y a une clause, mais que deux éléments n’ont pas été précisés ce qui n’est pas exactement la même chose.

Je pense que vous avez raison. Toutes mes excuses pour avoir lu trop vite ; j’avais cru que, dans l’extrait de bail, l’indice n’était pas défini non plus ; or il y a bien l’indice qui est cité. Ainsi, le loyer devrait être révisé selon l’indice cité, les dates étant celles prévues par défaut par la loi de 1989, c’est à dire, pour la date de révision "au terme de chaque année du contrat" ; et pour la date de référence "celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location".

En revanche, ça ne change pas ce que je disais à tikok : ce bail n’est pas illégal et ça serait une manouvre très malvenue et probablement qualifiable de "frauduleuse" de demander aux locataires de signer un nouveau bail avec ce prétexte.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2025 10h53)