Francois80 [80] : étude de cas immobilier

Bonjour,

Dans coliving il y a co donc je pense qu’il faut garder des espaces partagés.

- le nb de salle d’eau me semble déterminant. 1 douche par chambre je ne pense pas que cela fasse monter la valeur de votre location, mais c’est des emmerdes en plus (vous transformez des chambres en pièce d’eau, donc sol de sdb dans les chambres, multiplication du risque de dégât des eaux…). Pour moi une salle d’eau pour deux chambres avec un lave linge sèche linge dans une des salles d’eau.

- pas un WC par chambre, même logique, mais des WC séparés des salles d’eau (1 pour 4 ch)

- pas de frigo dans les chambres (bruit notamment) mais un très grand dans la cuisine

- 12m2 par chambre pas forcément, mais il faut pouvoir y mettre un bureau, un lit et une armoire.

- la pièce de vie commune avec tv me semble un bien meilleur incestissement que une douche par chambre, pas besoin de tv dans les chambres, les locataires auront déjà leurs écrans en arrivant.

- je ne sens pas le filet à bateau. Si votre emplacement est déjà très bon et que vous n’avez pas besoin de vous différencier pour remplir, je dirais de faire simple. J’ai peur des tâches, des soirées étudiantes trop nombreux dans le filet…

Je précise que je loue des appartements standards meublés ou non à des colocataires mais n’ai pas d’expérience dans le coliving, uniquement des baux à plusieurs noms avec clauses de solidarité.

Bon courage pour ce beau projet

J’ai une colocation de +/- 120m² sur 4 étages de 40m².
RDC = espaces communs et petit extérieur
niveau 1 = 2 chambres 14.5 et 18m², avec chacune sa salle de bain. Un WC sur le palier
niveau 2 = 2 chambres 15 et 18m², avec chacune sa salle de bain. Un WC sur le palier
niveau 3 : grenier aménagé, gros espaces de rangements (pour les valises vides, les objets utilisés rarement etc) + espace détente avec canapé et petite TV avec console.

Dans mon cas, la salle de bain privative est un vrai atout car je m’adresse à des salariés +/- jeunes qui viennent en mission dans la région pour en général 6 mois à 3 ans. La colocation leur permet d’arriver et de rencontrer tout de suite des gens, et la grande chambre avec salle de bain leur permet d’avoir leur espace privé. Pour une colocation étudiante, je ne pense pas que ce soit indispensable d’avoir une salle d’eau par chambre, mais ce sera évidemment bien perçu et permettra de plus facilement attirer la gente féminine (et donc de doubler votre nombre de candidatures).

Pour le WC, j’ai opté pour un par palier, donc 1 WC pour deux… j’suis pas fan des odeurs dans sa propre chambre.
Dans les chambres, j’ai mis bureau, penderie, lit 140, table de nuit et équipements divers (étendoir pliable, bac à linge, pot à brosse à dent…).
Cuisine totalement équipé, jusqu’à l’appareil à raclette. Le frigo n’est pas assez grand pour 4 personnes (je ne me souviens pas du volume, mais il fait 1.87m avec une partie congel et une partie frigo). J’attends qu’il tombe en panne pour en mettre un plus grand. Ne pas hésiter à viser gros volume (une étagère par colocataire). Côté congel, un petit pour les glaces et les glaçons suffit.
Jai mis une machine à laver dans la cuisine à côté du lave vaisselle, mais une buanderie serait sûrement une bonne idée puisque je pense que vous aurez besoin de plusieurs machines à laver. Pas de sèche linge de mon côté, mais c’est le sud de la france et il y a un extérieur.
Grande TV dans les espaces communs, pas dans les chambres : ils ont des ordinateurs en général.
Prise RJ45 dans chaque chambre (important pour un étudiant, pour les jeux vidéos) et Wifi partout.

Pour le filet, pourquoi pas, ce sera évidemment un argument pour vous démarquer. Le point qui m’inquiéterait personnellement c’est l’aspect sécurité, car ça peut finir avec 10 étudiants saoules qui sautent dessus, donc soit il faut que ça résiste, soit il faut que tout le monde soit prévenu. On peut se dire que c’est un surcoût non indispensable, mais avec quelques points de démarcation dans ce genre vous pourrez proposer un loyer un peu plus cher que la concurrence (disons 20€ / coloc). Si vous avez 8 colocataires, ça fait 2000€/an de plus : de quoi réparer les éventuelles casses (filet à changer par exemple), donc c’est selon moi une bonne idée. Dans cet ordre d’idée et vue la surface à disposition, je pense qu’un baby foot est un bon investissement.

Point important : misez gros sur l’insonorisation entre les parties communes et les chambres. Tout le monde n’a pas tous les jours le même rythme, surtout chez les étudiants, donc permettre à ceux qui veulent dormir de le faire même si d’autres font des jeux de société est très important. Cela réduira votre turnover.

Autre point : je fais passer une femme de ménage 2 fois par mois pour les parties communes, cela m’assure un entretien régulier de mon bien et réduit aussi le turnover en enlevant une des sources de tension les plus fréquentes du monde de la colocation. L’inconvénient est que ça augmente les charges de 20€/colocataire (dans mon cas), ce qui est plus difficile à faire auprès d’étudiants.

Personnellement j’ai regardé le marché local (nu, meublé et coloc) pendant toute la durée des travaux, en notant surface, prix, prestations, état etc…
J’en suis arrivé à la conclusion que je pouvais louer plus cher que la majorité des studios. Je suis au niveau des studios haut de gamme / T2 milieu de gamme et je n’ai pas de soucis particulier pour louer.

La première méthode est jouable mais ne prendra pas en compte les spécificités de votre bien (qualité des travaux, niveau de détails, équipements fournis, prestations etc)… sauf en ajustant ce "10/15%" mentionné.

La seconde méthode est… drôle.
Alors certes, elle vous permet de juger à la louche de la faisabilité de votre opération : si votre calcul donne un chiffre proche ou en dessous des loyers observés, l’opération est a priori bonne et inversement si le calcul donne des loyers bien au dessus du marché, la faisabilité n’est pas là.
En revanche elle ne peut en aucun cas servir à définir le loyer à appliquer, c’est le marché qui décide des loyers, pas le montant de votre crédit ou votre cashflow souhaité.