Fiscalité des SCPI détenues par une SCI à l'IS : avantages et inconvénients des biens à l'étranger

Cette discussion porte sur la fiscalité applicable aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) détenues par une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), en particulier lorsque ces SCPI possèdent des biens situés à l'étranger. Les membres cherchent à déterminer si l'interposition d'une SCI à l'IS modifie les avantages fiscaux, notamment l'absence de prélèvements sociaux, liés à la détention de SCPI avec des biens à l'étranger.

Un point clé soulevé est que les revenus générés par les biens situés à l'étranger sont exclus du résultat fiscal de la SCI à l'IS. Cependant, ces revenus seront imposés lors de leur distribution sous forme de dividendes aux associés, ce qui annule l'avantage fiscal dont auraient bénéficié les associés en cas de détention directe des parts de SCPI. Il y a un consensus sur ce point. Une nuance est apportée : la taxation à la sortie en dividendes est similaire à celle des revenus issus de SCPI françaises détenues par la SCI à l'IS, il n'y a donc pas de "taxe supplémentaire" hormis l'IS lui-même.

Un débat émerge concernant la stratégie d'investissement optimale. Certains membres, comme Manarea, suggèrent qu'il est généralement plus avantageux d'investir dans des SCPI françaises via une SCI à l'IS, en raison du taux réduit d'IS (15% pour les PME) comparé aux taux d'imposition souvent plus élevés (18-20%) appliqués dans les pays où se situent les biens des SCPI étrangères. Cependant, GoodbyLenine contredit cet avis, soulignant qu'il est crucial de considérer le revenu net après impôts plutôt que le taux d'imposition seul. Il avance qu'un bien à l'étranger pourrait générer un revenu net supérieur, malgré un taux d'imposition plus élevé, si le risque locatif et l'évolution de la valeur du bien sont équivalents.

GoodbyLenine propose une stratégie pour optimiser la fiscalité : l'acquisition par la SCI d'usufruit temporaire de SCPI détenant une part significative de biens à l'étranger. Cette approche permettrait de réduire, voire d'annuler, l'IS de la SCI pendant une période prolongée, grâce à la déduction de l'amortissement de l'usufruit, tout en bénéficiant de revenus non fiscalisés en France provenant des biens étrangers (mais qui seront imposés lors de la distribution des dividendes). Cette stratégie repose sur la disponibilité de liquidités, car le financement par crédit de l'usufruit temporaire est difficile.

Mots-clés : SCPI, SCI, IS, fiscalité, étranger, dividendes, usufruit.