Nadja : étude de cas (achat T2 loué non meublé)

Serenitis, je vous remercie pour votre intérêt et vos pistes de réflexion. Comptablement parlant, je suis bien d’accord avec vous ! J’imaginais bien qu’il n’y avait pas trop de zone d’ombre ni de possibilité miraculeuse que ce bien chèrement acquis (ça a été la guerre : 12 visites le 1er jour et 4 offres au prix en cash dans les 2h) soit finalement intéressant. Et cela me désole (stresse) car je n’ai fait aucun effort côté investissements financiers (cas typique des livrets remplis qui débordent) et je me retrouve dans l’impasse.

Ceci dit, bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt n’était pas mon objectif à la base, et même au contraire : je voulais "sécuriser" du cash, loger mon fils, car je n’aime pas du tout du tout le QE depuis 2008 et encore moins l’effet "j’ai trouvé le bouton power de l’imprimante à cash" depuis le Covid (mais les évènements me disent : il faut changer de paradigmes). Ayant compris les bases grâce à ce forum, j’ai basculé vers la tentative d’investissement "classique" en cours de projet et d’opportunité.

Bon, je repars avec mes questionnements : plein de gens se précipitent sur ce bien (c’était la guerre du cash), et pour autant il n’y a aucune rentabilité… garder ma "chance" ou pas ?

Je comprends l’idée : mettre un gros apport est une vue de l’esprit finalement. Soit on emprunte, soit on n’emprunte pas, mais moyenner ne sert pas à grand’chose.
Concernant l’intérêt d’avoir un bien à cet endroit, l’un de mes enfants vit et travaille sur-place.

Cet investissement est une mauvaise idée qui vient d’une mauvaise approche de votre patrimoine global et des placements disponibles. J’en parle sur votre présentation.

Je ne partage pas l’avis de Plutarque sur vos compétences en la matière. 7 ans pour lire un livre, c’est long. Et investir dans une "grande métropole" sur un produit standard, avec pour résultat une rentabilité basse et une compétition à l’achat, n’est pas spécialement avisé et ne témoigne pas d’une grande compétence en la matière.

Si néanmoins vous persistiez à vouloir acheter cet appartement (pourquoi pas, passé 50 ans, certains achètent une Rolex, d’autres une Porsche, d’autres un investissement locatif, c’est peut-être le meilleur investissement des 3) :
- où est la surface du bien dans votre présentation de cas ? Où sont les ratios au m² ?
- évidemment, il faut minimiser le coût du crédit. A 50 ans passés, ne prenez pas sur 20 ans. Prenez le crédit qui minimise le coût total, avec l’aide d’un courtier si nécessaire. Ca peut être sur 10 ans, 12 ans, 15 ans, ça dépend des banques.
- Le cashflow est une donnée sans aucune pertinence dans votre cas puisque vous avez de quoi le payer. Ce qui compte c’est la rentabilité (basse malheureusement), et c’est le niveau des charges dont le coût total du crédit (à minimiser).
- une façon de maîtriser les charges est de s’investir dans la surveillance de la copro, pour limiter les dépenses inutiles et optimiser celles qui doivent être faites. Vous avez des témoignages en pointillé de quelques spécialistes sur le forum : Range19, Plutarque… Ca nécessite du temps, le goût des chiffres et de la paperasse, et un certain niveau d’opiniâtreté pour rester poli (mais c’est un compliment !).
- LMNP, bof, ce régime est en train d’être taillé en pièces. Avez-vous suivi l’actualité à ce suet ? Il faut peut-être optimiser la location nue. Il me semble que le loyer pourrait être remonté. Bien étudier l’encadrement des loyers et la procédure de révision d’un loyer manifestement sous-évalué. Bien vérifier que les charges locatives sont intégralement répercutées sur le locataire ; lui faire cadeau d’une partie des charges est fréquent chez les bailleurs négligents, or, la différence entre les charges sous-évalués et les charges plein pot est un revenu défiscalisé.

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2025 09h19)

Bonjour
Sur le meme registre que Jerome ..
Si le bien a pour but de loger votre fils faut il vraiment se lancer dans un achat ?
je comprends qu’il fini les etudes, pourquoi lui mettre un boulet dans la recherche d’emploi a venir

il vaut mieux placer et payer un loyer " moindre" ( une fois les interets deduits)

cdt

Gotgot a écrit :

Les gens ne veulent plus louer en nue.

Bonjour Gotgot,
Pourquoi être aussi catégorique ?
Si l’on s’essayait à la nuance, on pourrait dire que la location nue et la location meublée ont chacune des avantages et inconvénients qui ont été largement discutés sur ce forum.
Mais je ne me souviens pas avoir lu votre argument dans les inconvénients de la location nue.

Pour en revenir à Nadja, je ne peux que conseiller à tout débutant de se documenter, lire, et se forger sa propre ligne directrice en fonctions de capacités et envies. Mais de ne aps attendre des années pour se jeter à l’eau.
Il arrive qu’à force de vouloir faire quelque chose de top on ne fasse rien.
Certains se satisfont d’un moindre rendement tout en bénéficiant d’un effet de levier qui permet d’augmenter la valeur de leur patrimoine, d’autres achètent des trucs improbables qui ne valent rien d’un point de vue patrimonial mais à fort cash flow. Y-at-il une vérité absolue ?

Ce que je crois : les 7 ans à cogiter sont perdus, en immobilier le temps est un précieux allié puisqu’il permet de financer ses investissements. Ne vaut-il pas mieux une opération moyenne immédiatement qu’une parfaite dans X années ?
Attention : j’ai bien écrit une opération moyenne, pas une nulle.

Tout d’abord, je vous remercie pour votre intérêt et vos contributions. J’avais un peu peur que ce sujet de la rentabilité de l’investissement locatif dans une grande métropole ne soit pas un cas très intéressant, et vous m’aidez bcp à me poser les bonnes questions. Merci !

Pour Jérôme et Timinel, en fait je n’étais pas très claire, excusez-moi. J’ai 4 grands enfants, mon dernier enfant encore étudiant (la 1/2 part qui me reste) poursuit ses études dans une autre ville, et on lui loue un studio sur-place. Par contre, j’ai un fils de 23 ans qui a fait ses études dans la ville où nous avons repéré ce bien, s’y est plu et y est installé désormais. Il est jeune actif, locataire… et pas du tout intéressé par l’achat d’une RP.

Plutarque, je vous remercie pour votre intérêt sur mon sujet et vos paroles  encourageantes quant à mes capacités à comprendre les vrais ressorts d’un investissement locatif réussi… mais je ne peux que rejoindre les propos de Bernard2K sur mon inertie dans la gestion de notre argent et le manque de clairvoyance dans mon choix (même s’il a au moins le mérite de me faire sortir de l’inertie, comme Range19 le souligne à juste titre).

Avec le recul, je pense que ce produit a surtout attiré des acquéreurs pour de l’achat revente, car 25% en-dessous du prix du marché : 2600€ au lieu de 3300€ à 3500€ (ventes DVF dans cette copro) voire 3800€ en prix d’affichage pour ce quartier (enjeu du propriétaire âgé qui veut vendre vite et récupérer son cash). De mon côté, je me suis dit que c’était une opportunité pour acquérir un bien dans un quartier proche du centre-ville à un prix gommant la hausse de ces 10 dernières années. Donc cela ne pouvait pas être une mauvaise affaire à mes yeux.
Je vois quand même quelques défauts justifiant le prix : dans son jus ou presque (minimum d’entretien), vendu loué, RDC et DPE forcément impacté (même si pour le coup : RDC dans le 2ème bâtiment à l’arrière, avec jardin clos, sans balcon au-dessus ni vis-à-vis en face, j’ai du mal à trouver ça handicapant), copro correcte mais pas premium (pas bcp de briquettes).

Mais vous avez raison : s’il y a encore pas mal de candidats à l’achat actuellement, ce ne sont pas forcément des investisseurs. J’ai d’ailleurs continué à suivre les biens qui m’ont intéressée ces derniers mois mais sur lesquels je ne me suis pas positionnée, et tous ont trouvé assez rapidement preneurs, avec faible négociation quand j’ai réussi à avoir l’info (5% voire -), c’est décourageant.

Ceci dit, vous m’apportez Bernard, un point de vue divergent qui m’aide à mettre le doigt sur ce qui me gêne vraiment aux entournures dans cette affaire et je vous en remercie : on n’est pas tant dans une recherche de rentabilité (dans ce cas Toulouse n’a aucun intérêt) mais plutôt un placement d’argent (sans trop d’huile de coude, car on est loin), un patrimoine à transmettre si on le garde ou revendre facilement au besoin sans (trop de) perte.  Mais vous avez raison, la possibilité de loger un enfant au besoin et s’il le souhaite (les 3 derniers démarrent ou vont démarrer dans la vie active) ne doit pas constituer une motivation d’achat, c’est accessoire.

Pour apporter les précisions nécessaires, le T2 a une superficie de 37 m2 et les charges locatives sont de 490€ TEOM incluse. Elles sont bien intégralement répercutées sur le locataire, et même assez largement à 47€/mois (à moins que j’ai loupé quelque chose dans le calcul des charges locatives ?). Je compte bien participer à toutes les AG et suivre la gestion de la copro (j’ai du temps, j’aime ça, et je suis curieuse de découvrir ce type de gestion que je ne connais pas).

Concernant l’augmentation du loyer, étant en zone tendue, cela sera faisable si passage en meublé au départ du locataire actuel si j’ai bien compris. Je ne suis pas sûre qu’il soit si sous-évalué que ça à l’heure actuelle, l’appartement ayant été laissé dans son jus (le loyer est pile au prix moyen donné par MA). En tous cas, il est scrupuleusement réévalué chaque année (gestion locative par grand groupe qui est aussi syndic : on est typiquement sur le package classique de l’achat neuf laissé en gestion déléguée par un propriétaire parisien).

En meublé, le loyer pourra être a minima de 650€ HC (peut-être + car je suis un peu comme Range19 et j’aime la qualité perçue et faire une déco "archi"). L’emplacement dans le bâtiment à l’arrière, le jardin privatif et la place de parking constituent des gros + à mon avis.
La clientèle locataire dans ce quartier, ce sont des jeunes actifs qui veulent le côté résidentiel calme avec des commerces à pieds et les zones d’activité à portée (périph, bientôt le métro), tout en étant à 15 minutes de l’hypercentre pour sortir. Le T2 pas trop riquiqui me paraît plutôt adapté pour le coup, et pourrait trouver sa clientèle en meublé avec les cadres de passage ou les jeunes démarrant leur 1ère activité pro (cas du locataire actuel, en place depuis 4 ans 1/2 sans souci de paiement).

Je vous rejoins ceci dit sur le sujet de s’interroger sur la pertinence du meublé vs nu au regard des évolutions actuelles (encore un point qui me gêne et sur lequel je n’arrive pas à trancher).

En location nue (pas le choix actuellement), j’avais compris que l’idéal est d’étaler les travaux un peu chaque année pour réduire au mini les revenus fonciers sans créer de déficit imputé sur les revenus salariés. Cela me semble de toutes façons compliqué d’optimiser la location nue avec 1 seul bien, c’est peut-être ce que me suggérait Gotgot ?

Concernant la durée du prêt, je voyais comme avantages au prêt sur 20 ans :
- l’opération indolore qui n’aura aucun impact sur notre capacité financière, et n’empêchera en rien vis-à-vis de la banque si j’arrive à trouver un investissement rentable (rentable = qui sera forcément proche de chez nous pour pouvoir y investir toute l’huile de coude nécessaire),
- les charges à déduire pour minimiser l’impôt,
- l’avantage de l’assurance du prêt en cas de gros pépin de santé (même si en y réfléchissant, la somme en jeu est limitée et au final, je peux aussi revendre au besoin, donc cet avantage n’en est pas un).
Je peux aussi augmenter l’apport et prendre un prêt de 70000€ sur 12 ans (mensualité = loyer CC), et même moduler 30% à la baisse par la suite si j’ai besoin (mais mon surplus d’intérêt ne sera plus déductible).

J’envoie mon message car il est déjà bien long. J’espère avoir répondu à tout le monde et remercie chacun.

Dernière modification par Nadja (10/03/2025 22h51)

Bernard2K a écrit :

Pour avoir la vraie plus-value il faudrait rénover, ce qui coûte, surtout que vous ne pourrez pas faire les travaux vous-même, n’étant pas dans la ville.

Dans mes projections, j’envisageais des travaux faits par nous-mêmes pour à la louche 7000€ : 2 semaines de congés, un matelas sur-place, notre fils pour donner un coup de main pour porter et c’est parti ! Il n’y a que le tableau électrique qu’on ne touche pas (pour la garantie) mais le reste de l’élec on sait faire.
Je pensais faire faire aussi la réfection de la douche pour l’étanchéité, le gain de temps et la garantie. C’est le point qui me soucie le plus. J’avais mis de côté le nom d’un auto-entrepreneur recommandé dans des commentaires sur FB (bien pratique d’ailleurs d’aller sur les groupes de quartier créés sur FB pour se faire une idée du quotidien autour de la copro).
Si jamais tout ne se passe pas comme prévu, je retiens aussi l’idée de Plutarque je crois (?) qui avait fait intervenir une entreprise d’insertion pour ses travaux de peinture. J’avais trouvé que c’était une très bonne idée !
Je mise sur le fait que cela reste de la rénovation de surface, on est sur de la toute fin des années 1990, tout est plus ou moins aux normes (à part un différentiel à rajouter).

Nadja,

De mon point de vue, il faut recommander à quelqu’un qui souhaite agir en "bon père de famille" une solution simple et sûre pour le bien et de se former pour le reste (la fisca et les éventuels intermédiaires, vaste sujet).
Donc un bien qui sera facile à gérer et pas chronophage (un seul lot c’est normalement tout sauf chronophage).

Si le bien vous semble réellement porteur de plus value, qu’il vous semble attractif,  que ne vous vous plantez pas sur son évaluation et que vous avez des possibilités d’optimiser à terme le rendement (meublé, conventionnement, mise à niveau loyer etc), le tout avec un faible effort d’épargne, pourquoi pas ?
Vous évoquez l’intérêt de l’assurance du prêt : c’est une évidence. Il y a quelques années j’ai opté pour une nouvelle masse de financements sur plus longue durée qu’habituellement (je suis passé de 10/12 à 15 ans) sur cet argument.

Nadja a écrit :

Je vais refaire aussi mes calculs puisque la location nue s’impose à moi, et j’attends de voir l’évolution de la fiscalité à ce sujet.

Il ne faut hélas pas s’attendre à grand chose. Le LMNP a été raboté au motif de la différence injustifiée de fiscalité avec la location nue (ce qui est factuellement incontestable), mais à part des bonnes paroles rien de concret n’a été annoncé pour la location nue.

Une hausse de l’abattement en micro-foncier de 30 à 50% avait été voté, mais n’a finalement pas été retenu dans la version finale.

Le gouvernement a annoncé réfléchir à la création du statut de bailleur privé. Encore des paroles.

Le seul espoir pour la location nue vient de la bonne probabilité de voir un projet de loi sur ce sujet en 2025. L’abattement à 50% en micro-foncier devrait être proposé avec peut-être un seuil relevé, et espérons-le une amélioration du foncier au réel mais j’y crois qu’à moitié. On verra bien.