LMNP : objet remplacé de moins bonne qualité ?

La réponse me semble assez simple : les dégradations s’établissent par comparaison entre l’EDL d’entrée et de sortie.

Si, sur votre EDL d’entrée, il y a marqué "bouilloire Moulinex en Inox", et sur l’EDL de sortie "bouilloire 1er prix carrefour", vous êtes en droit de réclamer quelque chose. Si vous n’aviez pas pris la précaution d’indiquer la qualité de l’objet en entrée ET en sortie, vous ne pouvez rien réclamer.

Par exemple, si votre logement comporte un Modigliani original, vous aurez la précaution de mettre dans l’EDL d’entrée : "tableau original d’Amedeo Modigliani, intitulé "Jeanne Hébuterne avec un large chapeau", 1918, huile sur toile, 55 x 38 cm, dans son cadre en bois doré tous deux en excellent état, cf rapport d’expertise en annexe n°1 et photos prises ce jour en annexe n°2".

Comme ça, si lors de l’EDL de sortie, il y a à la place de ce tableau une croûte achetée sur un vide-grenier, vous pourrez considérer que c’est une dégradation et demander au locataire d’indemniser la perte. Si vous n’aviez pas pris cette précaution…

Il n’y a rien de compliqué à appliquer.

Relisez la réponse de Bernard2K qui a pris le temps de tout détailler.

D’un point de vue pratique, vous déduisez du dépôt de garantie. Rien de compliqué donc.

Et vous gardez précieusement vos états des lieux en cas de contestation du locataire.

La preuve d’un fait juridique peut être rapportée par tous moyens y compris présomptions concordantes donc si vous avez la facture + 1 photo horodatée de la cuisine où on distingue vaguement le modèle de la bouilloire …

Si votre etat des lieux precise les modeles/marques/apparences ou s’il est documente par des photos:
Vous demandez au locataire de venir chercher ses objets personnels oublies et vous retenez sur la caution le remplacment des objets disparus de votre appartement.

Personnelement si j’etai locataire d’un LMNP et que du materiel tombe en panne c’est au proprio de le remplacer, il suffit de l’informer. C’est ce font mes locataires.   

Il faudra peut etre ameliorer votre contrat pour le prochain locataire avec ces elements s’ils etaient manquant.

Votre locataire a le droit de vivre dans votre appartement
Il faut tout de meme differencier une usure normale d’une degradation. De la meme facon qu’il peut vous arriver d’abimer un meuble ou un objet chez vous, cela peut arriver a un locataire…
A moins de viser du grand luxe le mobilier d’un LMNP n’est ni neuf, ni de grande facture.
Pour l’electromenager il y a les garantie constructeurs, pour le mobilier le locataire devrait avoir une assurance RC qui couvre les degats, (mais pas l’usure).

Pour le menage je me souviens d’une conversation precedente, il s’agit souvent d’une difference de standard, pour votre locataire l’appartement est propre, mais pour vous il reste 2h de poussieres a faire.  Vous pouvez vous prendre la tete la dessus ou "prevoir" (voir contractualiser) un menage de sortie fait par une societe pour une duree de X heures avant l’etat des lieux.

Dans mon cas pour mes 2 appartements je fais (moi meme ou via un profesionnel) de toute facon une seance de retouches cosmetiques (peintures, verification des prises, changement de ce qui semble trop fragile ou use, les ampoules…) entre chaque locataires et s’il y a une periode de vacance importante je fais faire le menage avant l’arrive du nouveau locataire.

Ce sont evidement des petits frais recurents mais je m’assure du bon etat des biens ainsi. Si le locataire reste plus de 2 ans je propose egalement un visite de courtoisie qui me permet de verifier l’etat de proprete general de l’appartement et si rien ne manque ou n’a change.

J’insiste sur la vétusté, car plusieurs intervenants vous en ont parlé dans les messages précédents, mais il ne semble pas que vous ayez intégré cette notion. J’ai bien expliqué l’application de la vétusté à du mobilier dans ce message que je vous invite à lire : p.2 Etat des lieux de sortie qui ne se passe pas bien, avec menaces du locataire ?

Concernant votre bouilloire :
Votre locataire sera fondé à dire que votre bouilloire est tombée en panne, et qu’il a donc dû la jeter. Or, une panne, c’est de la vétusté, par définition. Par contre, il a fait une erreur de la remplacer, c’était à vous de le faire, à vos frais. En fait, vous devez donc lui rendre sa bouilloire Carrefour, qui lui appartient, et en racheter une à vos frais.

Vous pourriez être tenté de dire : "je vous la retiens sur le dépôt de garantie". Sauf que, la vétusté. Pouvez-vous prouver l’âge de la bouilloire ? Non, puisque vous n’avez pas de facture. Donc on suppose qu’elle a plus de 5 ans et que sa valeur résiduelle, vétusté déduite, est de zéro. (et encore, sur du petit électroménager comme ça, j’aurais tendance que la durée à retenir est 3 ans, car 5 ans c’est pour gros électroménager qui est plus durable).

Le petit électroménager, ça claque, et la réparation n’est quasiment jamais rentable, et une telle panne est manifestement due à la vétusté, donc c’est le bailleur qui doit le remplacer à ses frais.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2025 15h56)

durand18 a écrit :

On peut aussi dire que c’est un peu "facile" de se débarrasser du cadavre et essayer de remplacer ni vu ni connu à moindre frais.

La bonne démarche aurait été de signaler la panne (si c’en est une) et inviter le bailleur à venir constater s’il met en doute.

je suis bien d’accord que c’est la bonne pratique. Mais je voulais montrer que le locataire est en position de force. Face au juge (ou même au médiateur), si le locataire dit : "la bouilloire, dont monsieur le propriétaire ne peut pas prouver la date d’achat, mais dont l’apparence ancienne me fait dire qu’elle semblait avoir au moins 5 ans, était en panne, ce qui est irréparable sur ce type d’appareil, et c’est pourquoi je l’ai jetée sans penser à signaler la panne, et je l’ai remplacée ce qui est une erreur puisque le problème venant de la vétusté de l’appareil, c’était au propriétaire de payer", il y a 99 % de chances pour qu’on lui donne raison. Donc, je ne dis pas que le locataire a raison dans l’absolu, je dis qu’il est quasi certain que si ça se judiciarise, il a gagné d’avance.

@Bernard2k oui en effet je ne donne pas cher non plus des chances du bailleur. Déjà cela doit bien enquiquiner le juge d’avoir à trancher l’indemnisation d’une bouilloire, donc il faudrait vraiment une mauvaise foi manifeste du locataire pour emporter sa conviction…

Je suis toujours frappé dans la vie quotidienne par cette Schizophrénie française …
Le même individu, lorsqu’il entreprend, va se plaindre des entraves d’une législation hyper protectrice !
mais, lorsqu’il est usager ou client, il va immédiatement devenir un ardent utilisateur de cette même législation et demander plus de lois afin d’être mieux protégé …

Il suffit de regarder la proximité de cette file avec Des normes … La folie normative … et la double présence et compétence de même forumeur

Plus jeune, je me demandais toujours quel illustre idiot avait pu avoir l’idée de pondre une telle loi, un tel règlement mais convenons ensemble que 9 fois sur 10 l’apparition d’une nouvelle entrave vient en réponse à un comportement totalement vicieux utilisé à des fins pernicieuses.

Quand je lis cette file ou la file sur les économies d’électricité où certains vont changer mille fois de fournisseurs d’électricité afin de capter une prime, une remise … Tous ces comportements aboutissent irrémédiablement à un durcissement des conditions et un renforcement des justificatifs à produire et de temps perdu pour que quelques âpres au gain ait pu se targuer de gagner une misère …

al2020, le 20/02/2025 a écrit :

Je vais remplacer par l’élément original et rendre la bouilloire bas de gamme idem pour le luminaire.

Car je ne voyais pas calculer un différentiel. J’imagine que ce type de problème est assez courant en LMNP.

Pour la panne d’un objet c’est compliqué car cela dépend si elle est due à un usage normal ou à une dégradation due à un mauvais usage?

@Durand18: j’avais une photo mais pas de facture, la bouilloire ayant été achetée avant la mise en LMNP et j’ai bien noté que la bouilloire en Inox n’était plus présente.

C’est mon premier état des lieux de sortie en LMNP et il faut être très attentif et très précis car les petites dégradations peuvent coûter cher : électroménager, impacts sur les meubles de cuisine, éraflures de peinture sur les murs, nettoyage des sols, à l’intérieur des meubles et des murs, objets disparus…Il faut être très précis pour le ménage aussi car en région parisienne les sociétés de ménage facturent cher leurs services (environ 40 euros de l’heure pour les sociétés que j’ai contactées contre 15 euros pour une femme de ménage classique) et ce sont les seules à proposer des factures. La plupart des femmes de ménage n’en proposant pas. Donc pour éviter une perte de temps je préciserai désormais aussi l’état du ménage pour les différents éléments dans l’état des lieux. Une remise en état : ménage, éraflures peintures, joints etc.. peut faire perdre beaucoup de temps.

J’ai aussi été confrontée à ce genre de mésaventure.
Pour la première mise en location du studio, j’avais choisi avec soin la décoration pour faire un "effet Wahou".
Canapé convertible, plaid, coussins assortis, miroirs décoratifs, lampe de bureau…

A l’état des lieux de sortie, il y avait un lit. Normal. 90 x 190.
Plus aucune décoration… Où ?… Etait elle comprise dans la location, et disparu dans le déménagement ?…

Au second locataire, à l’état des lieux de sortie, il y avait un autre lit.

Et pour le 3ème, c’était carrément 2 lits superposés.
Je ne parle même pas de la vaisselle… Il ne restait plus rien du service acheté…

Il ne faut pas s’attacher à sa décoration, ni au meuble mis en location. Je renonce progressivement à regarder la décoration, alors que pourtant c’est ce qui est le plus sympa dans les travaux.

Pour le dernier bien, mis en location l’an dernier, j’ai fait un état des lieux des meubles très précis, avec la référence de chaque produit, en indiquant que c’est ces produits qui sont là, et en état neufs.
J’ai pris les premiers prix d’ikéa, la perte/casse sera identique avec un autre qui aura coûté 3 fois plus cher, et il sera plus facile pour le locataire de reprendre le même en cas de casse.
De même, l’amortissement est sur quelques années, un premier prix tiendra ce cap.

Pour votre bouilloire, plus vieille que votre LMNP et sans facture, vous allez alimenter les propos d’Annaîg Le Meur, qui considère qu’on meuble les LMNP avec les objets vieillots et disparates qu’on ne veut plus chez soi, et que ça ne coûte donc rien à meubler.

Second point à retenir, ne s’en tenir qu’au strict meuble liste des affaires indispensables qu’on doit fournir.
Tout ce qui est au delà, est pour le confort ou pour se démarquer, mais n’est pas indispensable.

Maintenant je me concentre sur l’essentiel et l’indispensable, ce qui est accroché aux murs/vissé, et le prix.
"pratique, fonctionnel et abordable".

Il y a des locataires qui osent tout… ma sœur avait voulu rendre service à mes parents et faire un état de sortie pour un appart situé à Paris où elle vit. Les locataires avaient embarqué le lave linge et le sèche linge… ma sœur ne l’a pas vu….

Sinon, dans mes locations, je me contente de mettre le minimum, je note toutes les caractéristiques dans l’inventaire (je mets des canapés convertibles de bonne qualité par exemple) et un peu de deco style IKEA premier prix qui peut être remplacée facilement et sans que cela soit très cher.

@amoilyon: oui je vais faire de même désormais des meubles et équipements ménagers d’entrée de gamme car en 2 ans beaucoup de petites dégradations jamais vues alors que j’ai habité 17 ans dans l’appartement.

Je n’avais pas remarqué lors de l’état des lieux:

- un gros impact dans la baignoire. J’ai mis une retouche. Quasiment jamais fait d’impact dans une baignoire en 17 ans.
- la serrure d’une des chambres hs: il manque un ressort. Comment ont-ils fait pour casser une serrure?
- le meuble de rangement à peine droit dans la salle d’eau. Ils ont mis des affaires trop lourdes et l’une des vis était sortie du mur.
- différentes traces noires sur la peinture dans diverses pièces. Je ne leur ai pas compté mais cela prend du temps et je comprends comment on peut faire autant de petits traces noires dans un appartement en 2 ans.
- lecteur DVD HS : j’ai réussi à le réparer après une heure de travail dessus. La tablette ne sortait plus.

Constaté dans l’état des lieux :
- le plan de travail en bois brut vernis HS. Bon il était vieux mais il était en bon état. A leur sortie y avait plein de moisissures. Ils ne nettoyaient pas après chaque vaisselle. Il était dans un état! Le changement m’a pris pas mal de temps la cuisine étant imbriquée et les découpes complexes.
- sol en tomette hyper sale dans la cuisine : 3 heures à dégraisser.

En bref une remise ne état peut vite vous prendre une semaine de boulot. Et pourtant l’appartement était relativement en bon état je n’ose imaginer avec des locataires moins soigneux. Tout cela pour dire que même avec des locataires corrects la remise en état peut prendre du temps et de l’argent. Et le ménage dans un meublé est bien plus fastidieux. Donc je pense que je noterai dans le contrat la prochaine fois un service de 2/3 heures de ménage obligatoire à la sortie. A bon entendeur…
@franck127: oui il faut être ultra précis dans l’inventaire.

@Chignolecorse : Je ne me plains pas. Je n’ai plus la facture pour la bouilloire mais elle avait été notée en bon état et en inox avec la marque dans l’état des lieux. Je me demandais donc comment faire dans ce cas quand pas de facture mais un descriptif précis. Vu effectivement les remarques de Bernard2K sur la vétusté du petit électroménager, je mettrai du matériel bas de gamme désormais.

Sinon vous dites "Vous pouvez aussi indiquer que le locataire doit entretenir le bien car ça n’est pas une obligation si vous ne l’écrivez pas…". En êtes-vous sûr? il y a obligation d’entretien pour un locataire normalement?