Pourquoi le marché des SCPI se polarise (et pourquoi ça devrait continuer)

Bonjour,

Pour compléter, voici mes remarques !

Collecte :
Il y a en effet polarisation de la collecte entre SCPI anciennes et SCPI nouvelles avec même pour aller plus loin un transfert (encore marginale) du patrimoine (immeubles) des anciennes SCPI vers les nouvelles.
Tous les chiffres de la collecte le montrent !

Mais cette remarque n’est valable que pour les SCPI à capital variable, soit la majorité du marché tout de même.

Les chiffres de la collecte des SCPI sont positifs (contrairement aux chiffres des OPCI et des SCI) car vous avez un mécanisme de blocage des vendeurs versus une collecte nette notamment dans les SCPI nouvelles.

Inertie :
- Les SCPI ont une telle inertie que les conséquences d’une crise ou le souhait des vendeurs de sortir n’obtient des solutions que 1 an, voire 2 ou 3 ans plus tard …
Il faut que la SCPI atteigne 10% de sa capitalisation en demande de retrait avant que la SdG se mobilise pour proposer des solutions (Passage à capital fixe, Carnet d’ordres, Vente des immeubles, Fond de remboursement, etc)
- Les actualisations des valeurs  de réalisation, de reconstitution, d’expertise ne se faisaient qu’une seule fois par an et publiées parfois 6 mois après la fin de l’année civile (c’est 2 fois par an actuellement), ce qui donne également une certaine inertie sur la valeur de la SCPI ! Sans compter que les expertises sont "retravaillées" par les SdG, que les visites d’immeuble par les experts ne se font souvent que tous les 5 ans avec roulement, etc etc

Endettement :
La dette des SCPI n’a rien à voir avec la dette des particuliers et il faut en être conscient, notamment conscient des conséquences.
Pour simplifier, les particuliers s’endettent en dettes amortissables sur 20, 25 voire 30 ans à taux fixe.
Les SCPI s’endettent comme les professionnels à 5 voire 7 ans seulement en dette In Fine ou très partiellement amortissable avec des taux parfois variables. Au bout des 5 ou 7 ans, les dettes doivent être remboursées ou roulées (re-contractées) aux nouvelles conditions de marché (nouveau taux, nouvelles conditions notamment)
Les particuliers peuvent emprunter 90% voire 110% de l’acquisition sans patrimoine à côté à condition de ne pas dépasser le fameux taux d’effort sur les revenus de 33% voire 35%.
Les SCPI ne peuvent pas dépasser les 40% d’endettement dans le véhicule (voire moins)
D’un côté, on regarde surtout un taux d’effort sur les revenus, de l’autre un taux d’endettement sur le patrimoine global (LTV)
Les conséquences pour les SCPI : Quand le marché est baissier, votre LTV explose, il faut vendre ou brader. Quand le marché ne veut plus vous financer au bout des 5 ou 7 ans de votre crédit In Fine, il faut rembourser la dette et donc parfois vendre des actifs.
Les conséquences pour les particuliers : Tant que vous pouvez rembourser vos échéances, rien ne se passe et donc quelque soit la position du marché, la valeur de votre actif, les nouvelles conditions de financement, tout continue comme prévu initialement !

Passivité de la gestion :
Les SCPI sont en effet des véhicules de gestion passive voire très passive.
En tant que membre de 3 Conseils de Surveillance dans 3 SdG différentes, cela me frustre parfois d’entendre la SdG dire en substance on a tout essayé pour cet immeuble, on n’a rien réussi, on vend à la casse à un acteur qui saura en faire quelque chose !
En clair, les SdG achètent souvent des immeubles au prix fort qui sont déjà optimisés (loués avec une durée résiduelle longue du bail - VALT et WALB.
Peut-être que les nouvelles SdG vont légèrement devenir plus active (optimisation d’actifs en difficulté, travaux sur les actifs afin de les repositionner sur le marché, Transformation du bureaux en logements, Relocation plus active en allant chercher les locataires sans attendre les propositions des brokers, etc)

Comparaison avec les foncières :
Les foncières ont justement une gestion beaucoup plus actives :
- Gestion de la dette avec un mix emprunt sur le marché, dette bancaire, etc et surtout dette capée (taux fixe sur la durée) avec des instruments de Swap, etc
- Location et relocation du patrimoine beaucoup plus pro-active en allant chercher les locataires
- Gestion active de leur patrimoine notamment avec la vente des actifs au plus haut, contrairement au SCPI qui achètent souvent au plus haut un actif optimisé et prient pour que l’effet temps leur soit bénéfique (en clair que l’actif ne pose pas de problèmes et que le marché immobilier progresse afin d’avoir un actif qui se revalorise, à contrario si l’actif rencontre des problèmes, ils devront alors le brader à un acteur qui saura quoi en faire !)
- Travaux d’envergure afin d’optimiser ou de repositionner les actifs sur le marché pour mieux les louer
En clair, c’est géré plus proactivement donc considéré comme mieux géré (mieux que d’attendre, ne rien faire ou de s’en remettre à d’autres via la sous-traitance ou via la vente d’actifs en difficulté !)
La fiscalité n’est pas la même (pas d’IFI, pas de droit d’enregistrement

SdG :
- Beaucoup de frais pour les nouvelles SdG comme pour les anciennes !
- Pratique beaucoup de sous-traitance voire de la sous-traitance en cascade, ce qui peut éventuellement partiellement expliquer l’inertie ou de l’incompétence !…
- Elle font ce qu’elles veulent car la démocratie est un semblant de démocratie. Les SdG ont la mains sur l’ordre du jour de l’AG et je rappelle que le président de l’AG (parfois la SdG elle-même !) est obligé de voter pour les pouvoirs qu’il reçoit en faveur des résolutions agrées par la SdG et CONTRE les résolutions non agréées. Avec un tel système, les SdG font ce qu’elles veulent !
Les institutionnelles détenteurs de parts ont plus de voix et donc de pouvoirs face au SdG mais il s’agit parfois de filiale ou de société du même groupe !

Capital Fixe versus Capital variable :
Droit d’enregistrement de 5% (et non pas 3%) pour les SCPI à capital fixe versus 0% pour les SCPI à capital variable
Sur les 10% de frais de souscription en moyenne, cela fait une grande différence (rémunération des CGP et donc des commercialisateurs de votre produit mais aussi rémunération de la SdG) de reverser la moitié à l’état ou 0 !
La règle de la valeur des parts des SCPI à capital variable est de devoir se situer dans la bande des +10% / -10% de la valeur de reconstitution (qui est parfois +15% au dessus de la valeur de réalisation, la vraie valeur de la SCPI)
Si le marché secondaire des SCPI à capital fixe n’est pas dans cette bande des +10% / -10% de la valeur de reconstitution, elle ne peut pas procéder à une augmentation de capital, ce qui bloque les choses. C’est une règle compréhensible mais avec des effets pervers et bloquante d’augmentation de capital !

Nouvelles SCPI versus les Anciennes SCPI :
Les nouvelles SCPI achètent actuellement des actifs rentables mais pas toujours très qualitatifs et les problèmes futurs sur ces actifs devront être gérés par la SdG sans brader l’actif !

Je rappelle que la moyenne de détention d’une part de SCPI est de 22 ans !
En ce qui me concerne et dans une optique de long terme, j’aime bien les SCPI à capital fixe avec décote qui rapportent actuellement entre 6 et 8% de rendement avec peu de dette, un taux d’actifs pourris déjà intégré dans la valo et dans le rendement ainsi qu’une absence de problème de capitalisation et de collecte - décollecte car c’est le marché des parts qui font les transactions entre vendeurs et acheteurs sans impacter la capitalisation de la SCPI qui est fixe et donc stable !
Les SCPI nouvelles ont un taux d’actifs pourris proche de 0 car ils viennent d’acheter les actifs, sont actuellement en croissance de collecte, empruntent avec des taux qui baissent.
Le jour où ces 3 paramètres seront moins favorables, elles deviendront alors des SCPI anciennes avec tous les problèmes des SCPI anciennes …

Dernière modification par CsylvainC (17/02/2025 10h30)