#1 01/02/2025 09h07
- Dado
- Membre (2024)
- Réputation : 2
Bonjour à toutes et à tous,
Je vous soumets une étude de cas d’un bien qui nous intéresse beaucoup, mais qui nous fait aussi nous poser beaucoup de questions!
VOTRE PROFIL
TMI 30%
Couple avec deux enfants
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : correctes
- Fiscales : correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : correctes (nous savons faire certains travaux, et connaissons un bon artisan dont les compétences sont complémentaires aux nôtres)
- Sociales : correctes
- Temps disponible : moyen (famille très aidante pour les travaux)
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : appartement T5 environ 100 m², actuellement en 3 chambres + salon + salle à manger ; projet de passer en 4 chambres (ou 5 chambres si conversion de la cuisine en chambre mais a priori ce n’est pas ce que nous ferons), 1 salle de bain + 1 salle d’eau avec wc + 1 wc indépendant + 1 balcon filant qui dessert les 4 chambres + 1 place de parking + 1 box de 10 m2
- Année de construction : années 70
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 1er étage sur 14 avec ascenseur, grandes fenêtres orientation sud et ouest
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif au gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : je crois que les compteurs d’eau sont individuels
- Gardien : oui
- Décoration : refaite pour partie
LOCALISATION DU BIEN
IDF, à 3 min à pied du RER sans nuisances sonores et 8 min à pied de chez nous
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 165 000 € + 13 000 € de frais de notaire. Les biens de la même superficie vendus récemment dans la même copropriété se sont vendus 190 000 € et 200 000 € hors FAI d’après DVF, mais ils étaient sans doute en étage plus élevé.
- Au moins 10 k€ travaux + mobilier
- 550 € par chambre charges comprises (eau chaude/froide, chauffage, edf) - j’ai regardé les annonces de chambre, les tarifs sont autour de 600 € - + 70 € pour la place de parking + 150 € pour le box (que nous garderons certainement pour nous)
- Taux de vacance envisagé : 4 % (peut-être un peu faible, mais nous avons eu 200 demandes en 3 jours pour un T3 sur la même commune), soit un loyer d’environ 2320 € par mois.
- Frais de gestion locative : /
- Travaux immédiats :
Les ballons d’eau chaude sont neufs, les peintures refaites sauf dans deux pièces, les sols des pièces à vivre/couloirs nickels.
Dans les travaux que nous savons faire il faut installer une cuisine (nous avions dépensé 1600 € en équipement pour une cuisine similaire, nous comptons 2000 €), peindre les 2 pièces, changer les suspensions / interrupteurs / poignées de porte (1000 €), meubler le salon et les chambres (3000 € - il y a déjà des lits et placards intégrés dans certaines chambres).
Il faut également refaire pour partie les salles de bain : poser un pare-baignoire et éventuellement changer la cabine de douche, remplacer les meubles, refaire les sols. Nous ferons sans doute faire au moins une partie (4000 €).
Nous nous interrogeons sur l’installation d’une VMC car il y a une tâche d’humidité dans l’une des salles de bain, l’intérêt de monter une cloison pour que l’accès à l’une des chambres qui se fait actuellement par le salon se fasse par le couloir, l’aménagement des extérieurs (faut-il "cloisonner" le balcon pour plus d’intimité pour les colocataires), l’intérêt de la mise en place d’un faux plafond dans l’une des pièces où l’enduit du plafond a tendance à se fissurer, la réfection des sols des chambres.
Le DPE est en E. Les menuiseries sont en simple vitrage (voir ci-dessous).
- Travaux copropriété :
La copropriété a voté pour avoir une assistance à maîtrise d’ouvrage et a recruté un maître d’œuvre pour des travaux de ravalement et de rénovation énergétique. Nous ne connaissons pas le coût du projet final, ni s’il sera voté. En cas de travaux de copropriété importants, les balcons pourraient être fermés pour faire des loggias (environ 20 m2 pour le bien qui nous intéresse). Cela ne serait pas intéressant de changer dès maintenant les menuiseries actuelles.
- Taxe foncière : 200 € / mois
- Charges de copropriété (incluant le chauffage) : 300 € / mois
- Rentabilité brute : 14,8 % avec juste les travaux "indispensables" évoqués, 12,2 % si on rajoute 10 k€ de travaux dans l’appartement et 30 k€ de travaux de copropriété.
FINANCEMENT DU BIEN
- Nous serions autour de 3 % sur 20 ans, soit environ 1000 € / mois pour le prix du bien + frais de notaire. Notre apport financerait les travaux.
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée : LMNP
CASH FLOW
Au moins 500 € / mois au début.
Nous nous interrogeons beaucoup car le bien que nous envisageons d’acheter est en situation d’impayés de charges (environ 15 k€). La dernière AG a voté sa saisie immobilière. Nous avons un état daté indiquant que les impayés sont à la charge du cédant, et que nos futurs appels de fonds seront de l’ordre de 300 € / mois, mais nous continuons à nous renseigner pour s’assurer :
1) que l’appartement peut bien nous être vendu
2) que le syndic ou le syndicat des copropriétaires ne peut nous réclamer ces impayés.
Par ailleurs, cela nous questionne sur la situation de la copropriété (environ 200 appartements). Les impayés totaux sont autour de 65 k€ (donc environ 25 % pour notre lot…) sur un budget annuel de 700 k€. De plus, il est indiqué qu’il y a une dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs (130 k€). Nous ne savons pas si c’est qu’ils ont reçu des factures récemment qui sont en attente de paiement, ou quelque chose de plus profond et durable. Pourtant lors d’AG précédentes il est indiqué qu’il y a un trop-perçu de charges qui a alimenté le fonds travaux (qui s’établit actuellement à 700 k€).
Voilà, a priori sur le papier un bon rendement brut et une localisation pour nous idéale pour se familiariser avec la colocation, par contre des charges (dont TF) élevées et un appartement / copro dans une situation particulière. Preneuse de votre avis, sur quel point que ce soit!
Mots-clés : colocation, copropriété, immobilier
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