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#1 01/02/2025 09h07

Membre (2024)
Réputation :   2  

Bonjour à toutes et à tous,

Je vous soumets une étude de cas d’un bien qui nous intéresse beaucoup, mais qui nous fait aussi nous poser beaucoup de questions!

VOTRE PROFIL
TMI 30%
Couple avec deux enfants

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correctes
- Fiscales : correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : correctes (nous savons faire certains travaux, et connaissons un bon artisan dont les compétences sont complémentaires aux nôtres)
- Sociales : correctes
- Temps disponible : moyen (famille très aidante pour les travaux)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T5 environ 100 m², actuellement en 3 chambres + salon + salle à manger ; projet de passer en 4 chambres (ou 5 chambres si conversion de la cuisine en chambre mais a priori ce n’est pas ce que nous ferons), 1 salle de bain + 1 salle d’eau avec wc + 1 wc indépendant + 1 balcon filant qui dessert les 4 chambres + 1 place de parking + 1 box de 10 m2
- Année de construction : années 70
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 1er étage sur 14 avec ascenseur, grandes fenêtres orientation sud et ouest
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif au gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : je crois que les compteurs d’eau sont individuels
- Gardien : oui
- Décoration : refaite pour partie

LOCALISATION DU BIEN

IDF, à 3 min à pied du RER sans nuisances sonores et 8 min à pied de chez nous
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 165 000 € + 13 000 € de frais de notaire. Les biens de la même superficie vendus récemment dans la même copropriété se sont vendus 190 000 € et 200 000 € hors FAI d’après DVF, mais ils étaient sans doute en étage plus élevé.
- Au moins 10 k€ travaux + mobilier
- 550 € par chambre charges comprises (eau chaude/froide, chauffage, edf) - j’ai regardé les annonces de chambre, les tarifs sont autour de 600 € - + 70 € pour la place de parking + 150 € pour le box (que nous garderons certainement pour nous)
- Taux de vacance envisagé : 4 % (peut-être un peu faible, mais nous avons eu 200 demandes en 3 jours pour un T3 sur la même commune), soit un loyer d’environ 2320 € par mois.
- Frais de gestion locative : /

- Travaux immédiats :
Les ballons d’eau chaude sont neufs, les peintures refaites sauf dans deux pièces, les sols des pièces à vivre/couloirs nickels.
Dans les travaux que nous savons faire il faut installer une cuisine (nous avions dépensé 1600 € en équipement pour une cuisine similaire, nous comptons 2000 €), peindre les 2 pièces, changer les suspensions / interrupteurs / poignées de porte (1000 €), meubler le salon et les chambres (3000 € - il y a déjà des lits et placards intégrés dans certaines chambres).
Il faut également refaire pour partie les salles de bain : poser un pare-baignoire et éventuellement changer la cabine de douche, remplacer les meubles, refaire les sols. Nous ferons sans doute faire au moins une partie (4000 €).
Nous nous interrogeons sur l’installation d’une VMC car il y a une tâche d’humidité dans l’une des salles de bain, l’intérêt de monter une cloison pour que l’accès à l’une des chambres qui se fait actuellement par le salon se fasse par le couloir, l’aménagement des extérieurs (faut-il "cloisonner" le balcon pour plus d’intimité pour les colocataires), l’intérêt de la mise en place d’un faux plafond dans l’une des pièces où l’enduit du plafond a tendance à se fissurer, la réfection des sols des chambres.
Le DPE est en E. Les menuiseries sont en simple vitrage (voir ci-dessous).

- Travaux copropriété :
La copropriété a voté pour avoir une assistance à maîtrise d’ouvrage et a recruté un maître d’œuvre pour des travaux de ravalement et de rénovation énergétique. Nous ne connaissons pas le coût du projet final, ni s’il sera voté. En cas de travaux de copropriété importants, les balcons pourraient être fermés pour faire des loggias (environ 20 m2 pour le bien qui nous intéresse). Cela ne serait pas intéressant de changer dès maintenant les menuiseries actuelles.

- Taxe foncière : 200 € / mois
- Charges de copropriété (incluant le chauffage) : 300 € / mois
- Rentabilité brute : 14,8 % avec juste les travaux "indispensables" évoqués, 12,2 % si on rajoute 10 k€ de travaux dans l’appartement et 30 k€ de travaux de copropriété.

FINANCEMENT DU BIEN
- Nous serions autour de 3 % sur 20 ans, soit environ 1000 € / mois pour le prix du bien + frais de notaire. Notre apport financerait les travaux.

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée : LMNP

CASH FLOW
Au moins 500 € / mois au début.

Nous nous interrogeons beaucoup car le bien que nous envisageons d’acheter est en situation d’impayés de charges (environ 15 k€). La dernière AG a voté sa saisie immobilière. Nous avons un état daté indiquant que les impayés sont à la charge du cédant, et que nos futurs appels de fonds seront de l’ordre de 300 € / mois, mais nous continuons à nous renseigner pour s’assurer :
1) que l’appartement peut bien nous être vendu
2) que le syndic ou le syndicat des copropriétaires ne peut nous réclamer ces impayés.
Par ailleurs, cela nous questionne sur la situation de la copropriété (environ 200 appartements). Les impayés totaux sont autour de 65 k€ (donc environ 25 % pour notre lot…) sur un budget annuel de 700 k€. De plus, il est indiqué qu’il y a une dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs (130 k€). Nous ne savons pas si c’est qu’ils ont reçu des factures récemment qui sont en attente de paiement, ou quelque chose de plus profond et durable. Pourtant lors d’AG précédentes il est indiqué qu’il y a un trop-perçu de charges qui a alimenté le fonds travaux (qui s’établit actuellement à 700 k€).

Voilà, a priori sur le papier un bon rendement brut et une localisation pour nous idéale pour se familiariser avec la colocation, par contre des charges (dont TF) élevées et un appartement / copro dans une situation particulière. Preneuse de votre avis, sur quel point que ce soit!

Mots-clés : colocation, copropriété, immobilier

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1    #2 01/02/2025 09h36

Membre (2016)
Réputation :   14  

C’est top les colocs!

Les impayes de votre lot seront regularises directement a reiteration par le notaire

40k d’impayes residuels pour 200 lots, a fortiori si pre etat date de mi janvier c’est a dire peu apres l’appel des charges de janvier, c’est vraiment pas grand chose. Regardez plutot combien de lots ont 2/3 appels de retard

Les dettes fournisseurs sont a rapprocher du budget global de la copro, 1/4 = 3 mois n’est pas anormal

D’experience, la reno energetique ca c’est chiant. Sur un grand lot ca peut monter a 50k par lot. Beaucoup moins d’aide pour les proprietaires bailleurs que les proprietaires occupants avec reste a charge d’un an de loyer, les locataires braillent pendant les travaux avec echaffaudages, ca dure longtemps, s’accompagne de mal facons, revalorise pas le bien…

Pour moi ca releve davantage de l’escroquerie au benefice syndic / Amoa / prestataires (et je suis pourtant tres sensible aux questions environnementales) mais comme les DPE copro et le dispositif Ma Prime Renov Copro sont en refonte, votre AMOA (Citemetrie?) ne pourra pas faire ses simulations donc ca ne se decidera pas tout de suite

Et si vous le souhaitez les grosses AG travaux sont souvent faciles a contester, et les travaux simples a bloquer

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#3 01/02/2025 13h31

Membre (2024)
Réputation :   2  

Merci beaucoup pour votre réponse détaillée, en particulier sur les dettes fournisseurs qui me questionnaient beaucoup.

J’ai lu votre présentation du coup, beau parcours!

Sur les impayés il est vrai que dans la convocation de l’AG de la copro où nous sommes déjà propriétaires d’un appartement nous avions eu le détail lot par lot, je vais demander à avoir le même niveau d’information pour cette copro. Pour le moment je sais seulement grâce au dernier PV d’AG qu’une partie significative des impayés s’explique par deux autres lots dans une situation similaire (un peu moins quand même) à celui que nous souhaitons acheter. L’un des deux a régularisé juste avant l’AG.

Sur la rénovation énergétique peut-être que les 30 k€ que j’envisageais ne sont pas suffisants alors! Je ne suis pas forcément contre a priori, mais tout dépend bien sûr du coût. Comme l’appartement est en E avec du simple vitrage, j’aurais juste eu tendance à changer les menuiseries. Je vais me mettre à la recherche des possibilités existant si nécessaire pour bloquer les travaux, peut-être déjà en lisant vos messages!

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1    #4 Hier 11h40

Membre (2024)
Réputation :   2  

Bonjour à toutes et à tous,

Le compromis de vente est signé, nous continuons la réflexion sur l’aménagement.
Nous pensons "cloisonner" légèrement le balcon à l’aide de plantes type bambous (rectangles en vert sur le plan ci-dessous) pour que chaque colocataire ait sa partie de balcon de 4 m2.


De plus, nous envisageons de faire monter deux cloisons, en bleu sur le plan, pour modifier l’accès à la salle à manger qui sera la 4ème chambre. L’accès ne se ferait plus par le salon mais par un couloir. Le salon serait ainsi plus facile à aménager, par contre on perdrait de la place dans l’une des chambres (qui faisait actuellement plus de 12 m2 alors que les plus petites font 10,6 m2). Nous avons demandé un chiffrage pour ces travaux, nous ne sommes pas encore complètement décidés.

Par ailleurs, j’ai une question de béotienne à laquelle je ne suis pas certaine de la réponse malgré les posts lus sur le sujet : peut-on être en LMNP au réel pendant un certain nombre d’années, puis basculer sur du LMNP au forfait si cela devient plus favorable?

Merci à vous

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#5 Hier 13h08

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Bonjour

Pour avoir eu beaucoup de logements en colocation mais pas sur le meme continent … je ne peux que vous répondre sur l’appartement lui-même

Le couloir est une bonne idée meme s’il rapetisse une chambre car il sert de cloison sonore . Profitez de vos travaux sur le mur du salon pour y ajouter un matériel insonorisant …

La separation des balcons avec des plantes me semble judicieuse… et pas chère sauf que … faut les arroser ! Avec un peu de chance les locataires le feront…

Attention aux arriérés mais aussi au cout des travaux
Apres moultes années j’avais des artisans qui m’appréciaient et trouvaient toujours le moyen pour me les faire vite et bien… mais pas au debut !

Pour l’anecdote typique : j’appelle 3 gars pour refaire le toit - l’un que je ne connaissais pas arrive avec son gros camion flambant neuf… je lui montre et le laisse parler : il me sort un devis 2 fois trop élevé … mais je suis une femme haha! Le lendemain je fais venir l’Italien qui avait refait un toit beaucoup plus grand pour moi ailleurs … et oui non seulement il etait au prix auquel je m’attendais mais en plus il a suggéré de poser une base pour la terrasse du toit que je voulais installer et a inclus cette base dans sa garantie!

Bien sur le plus important c’est le choix de vos locataires !

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#6 Hier 21h11

Membre (2017)
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INTP

Bonjour,

Je rejoins la réponse de sissi sur la séparation des balcons avec des plantes : ça demande de les arroser. Par contre vous pouvez oublier le "avec un peu de chance les locataires le feront", c’est beaucoup trop optimiste.
Donc je pense que la séparation est une bonne idée, mais je la ferai avec une palissade / cannisses, quelque chose qui ne demande pas d’entretien.
De plus, je mettrais ces séparation sur charnières afin que les locataires décident de les ouvrir ou de les fermer : la bonne ambiance et la bonne entente dans votre colocation réduira d’autant le turnover… et un petit apéro sur le balcon avec les copains favorise grandement la bonne ambiance.

Concernant la création d’une 4ème chambre, selon moi il n’y a pas à hésiter, ça va énormément augmenter votre rendement et c’est parfaitement compatible avec la présence de deux salles de bains (j’aurais été moins affirmatif s’il n’y en avait eu qu’une seule). La aussi je rejoins Sissi : misez gros sur l’insonorisation entre la partie pièces de vie et la partie chambres. Un colocataire qui se lève tôt pourra aller se coucher sans être emmerdé par les autres qui regardent un film dans le salon, et c’est très important pour la bonne ambiance et donc pour le turnover. Donc selon moi il faut bien évidemment insonoriser la nouvelle cloison, mais aussi les cloisons existantes.

Pour la question que vous n’avez pas posé : personnellement j’aurais décloisonné entre le salon et la cuisine pour compenser grandement la réduction de la taille du lieu de vie. Ca permet au passage d’ajouter de l’espace utilisable dans l’entrée en enlevant la porte de la cuisine actuelle.

Enfin, pour votre question de béotienne : vous pouvez changer de régime et passé du réel au micro si besoin.

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