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Alexandria Real Estate : immeubles de laboratoires aux USA

Alexandria Real Estate : analyse d'un investissement immobilier dans le secteur biopharmaceutique

Cette discussion porte sur l'analyse d'un investissement potentiel dans Alexandria Real Estate, une REIT (Real Estate Investment Trust) spécialisée dans les immeubles de laboratoires aux États-Unis et au Canada. Les membres partagent leurs perspectives sur la performance passée et future de la société, en soulignant des points importants concernant sa rentabilité et sa gestion du risque.

Maki présente les résultats financiers positifs d'Alexandria, notamment un AFFO (Adjusted Funds From Operations) en croissance constante depuis 2016 et un dividende croissant bien couvert. Cependant, malgré ces performances, le cours de l'action a fortement baissé depuis son pic en 2021, atteignant un rendement actuel de 5.2%. La baisse est attribuée à des prévisions modestes pour l'AFFO et une baisse anticipée du taux d'occupation due à la concurrence et à une possible saturation du marché.

InvestisseurHeureux exprime des inquiétudes quant à la croissance future d'Alexandria, comparant son évolution potentielle à celle de Peak Properties, caractérisée par une croissance stagnante. Il souligne l'arrêt des émissions de titres au-dessus de la NAV (Net Asset Value), un facteur limitant les possibilités de croissance passée. L'incertitude sur le futur d'Alexandria rend, selon lui, l'investissement moins recommandable à ce jour. La vente d'actions par les initiés est également mentionnée comme un signe négatif.

Au total, la discussion met en lumière les forces et faiblesses d'Alexandria Real Estate. Les arguments positifs reposent sur l'historique de performance financière solide et le dividende attractif. Les arguments négatifs concernent les prévisions peu optimistes, la concurrence accrue et la vente d'actions par les initiés, soulignant ainsi l'importance de la diversification dans un portefeuille d'investissement et de la gestion prudente du risque avant d'investir.


2    #1 30/01/2025 20h15

Membre (2017)
Réputation :   28  

Bonjour,

Je n’ai pas trouvé de fil sur Alexandria, je propose donc d’en ouvrir un. D’autant plus que d’autres membres du forum sont aussi actionnaires.

Les résultats du T4 ont été publiés cette semaine.

Alexandria Real Estate est une REIT proposant des bureaux laboratoires aux Etats-Unis (Boston, San Francisco, New-York, San Diego, Seattle, …) et au Canada. Le taux d’occupation est de 94.6%, avec une tendance à la baisse depuis la pandémie de Covid (Moyenne de 96.9% entre 2015 et 2019).

Les 20 premiers clients sont des grands groupes pharmaceutiques (Moderna, Eli Lilly, Bristol-Myers, Roche), des techno (Alphabet, Uber), des universités (MIT) ou des institutions (gouvernement américain, hôpitaux).

En terme de résultats, Alexandria a un modèle résilient avec un AFFO en croissance de 4.9 à 9.6% par an depuis 2016. L’AFFO par action a ainsi progressé de 72% entre 2016 (5.5$/action) et 2024 (9.5$/action)
En conséquence, le dividende, versé chaque trimestre, est également croissant, passant de 3.02$ en 2016 à 5.19$ en 2024. Il est bien couvert avec un pay-out ratio entre 55 et 58% ce qui laisse des liquidités pour investir et développer les immeubles laboratoires.

La dette nette représente 5.2 fois l’EBITDA, soit une baisse progressive depuis 2016 (ratio de 6.1).

Malgré ces résultats que je juge plutôt bons, le cours de l’action a bien dévissé depuis un pic à 223$ en décembre 2021. Aujourd’hui l’action côté 97.3$, ce qui entraîne un dividende de 5.2%.
Le lendemain des résultats, l’action a également perdu quelques pourcents.

En causse, des prévisions très modestes, avec un AFFO cible entre 9.23 et 9.43$/action, en décroissance.
La concurrence d’autres foncières de bureau qui se convertissent en bureau/laboratoire fait mal et va entraîner une baisse du taux d’occupation (cible entre 91.6 et 93.2%). Des locataires vont donc mettre la clé sous la porte sans être remplacés.
Il semble qu’on arrive au bout du modèle.

Les initiés semblent avoir prévu la baisse et sont à la vente, avec un total de 15.5M$ d’actions vendues en deux ans.

Pensez-vous qu’il est raisonnable de prendre son mal en patience, où est-ce que le modèle va avoir du mal à repartir de l’avant?

Bonne soirée,
Maki

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mots-clés : alexandria, laboratoire, reit (real estate investment trust)

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#2 31/01/2025 17h01

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J’en ai depuis longtemps, mais je me demande si la foncière n’est pas en train de suivre le chemin de Peak Properties (= croissance vivotante) :



Source : ma Google Sheet avec des informations récupérées dans les publications annuelles

Par le passé il y a eu aussi bcp de croissance via des émissions de titres au-dessus ou proche de la NAV, ce n’est plus possible. Je conserve mes titres (à tort ou raison), mais je ne recommanderais pas à qqun de rentrer dessus actuellement, il y a trop d’incertitudes.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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