Copropriétaires fantômes dans un immeuble dans un secteur touristique

Riddick · #1

Dans une copropriété, à côté d’un centre-ville historique et donc touristique, avec 68 lots (et 68 copropriétaires), il existe plusieurs soucis qui méritent de prendre des décisions. Notamment en ce qui concerne la chaudière, qui est ancienne et qu’il faut absolument remplacer.

Cela a été l’occasion pour le syndic de consulter un bureau d’architectes et de monter un dossier pour changer la chaudière et lancer un projet d’isolation du bâtiment. Je n’ai plus les chiffres en tête, mais l’investissement total doit être d’environ 1,5 M€ et le gain en isolation permettrait d’obtenir une subvention qui couvre la moitié des coûts.

Seulement voilà, les (Architectes et Bâtiments de France) ABF ont refusé le projet. Après une nouvelle passe avec le cabinet d’architectes une nouvelle proposition a été préparée (qui touche moins la façade de l’immeuble) et cette nouvelle proposition a une nouvelle fois été refusée par les ABF.

Après de longues réflexions, une dernière option a été envisagée pour améliorer l’isolation du bâtiment. Mais pour cela, il faut faire une croix sur les greniers.
Il y a 44 locaux de greniers, très petits. Un inventaire a établi que seuls 7 greniers sont utilisés.

L’idée est de supprimer les greniers, d’améliorer l’isolation thermique du sol de ces greniers (juste au-dessus du bâtiment avec les logements) et d’installer une VMC conforme. Coût de l’opération : environ 600 k€ avec une subvention qui couvre la moitié.

Pour pouvoir avancer avec ce projet, il faut que les propriétaires qui ont des greniers fassent une croix là-dessus. Tous les propriétaires ont été sollicités. Résultat des courses : 26 ont rejeté l’idée, 6 ont accepté et 36 n’ont pas répondu.
Le projet est abandonné.

Il n’y a qu’une seule propriétaire occupante dans l’immeuble. Elle dit être constamment sollicitée pour des problèmes liés à la copro. Des gens qui demandent des explications par rapport à la situation en cours (et qui semblent ne pas lire les courriers et emails reçus). Cela lui prend entre 45 minutes et une heure par jour (selon elle). Et dit aussi qu’elle n’en peut plus du bruit et des soucis causés par les nombreux logements loués en location courte durée.

Une autre personne a identifié plusieurs appartements en location courte durée dans l’immeuble. Elle affirme que vu le nombre de logements loués en courte durée, certains de ces copropriétaires sont ceux qui n’ont pas répondu concernant les travaux pour améliorer l’isolation de l’immeuble.
Sans compter les autres problèmes qu’il faut aussi régler (quelques soucis d’ascenseur, la plomberie, etc).

Dans cet immeuble, de nombreux copropriétaires semblent bien gérer la location meublée courte durée et gagner de l’argent. C’est une gestion active.
Par contre, suivre l’état de leur bien et s’assurer de sa pérennité ne semble pas les intéresser !
Lors de la dernière réunion du conseil syndical, les membres n’ont pu que constater la situation de blocage. Ils en ont discuté à coeur ouvert et on sent beaucoup de dégoût.
Ils envisagent tous de vendre leurs appartements (la seule propriétaire occupante envisage un déménagement).

Mots-clés : copropriétaires, isolation, travaux

Ayersrock75 · #2

Riddick a écrit :
Pour pouvoir avancer avec ce projet, il faut que les propriétaires qui ont des greniers fassent une croix là-dessus. Tous les propriétaires ont été sollicités. Résultat des courses : 26 ont rejeté l’idée, 6 ont accepté et 36 n’ont pas répondu.

Qu’entend-on par « solliciter »? Si « faire une croix dessus » signifiait « perdre une partie de votre bien et de ce qui en fait la valeur sans compensation » alors pas étonnant d’avoir un grand nombre de refus.
Il aurait fallu que ces greniers soient rachetés par le syndicat des 68 copropriétaires pour les faire devenir des parties communes, après en avoir proposé un prix attractif (c’est souvent ce qui fait capoter l’affaire, si le prix n’est pas attractif). Chaque copropriétaire contribue à ce rachat au prorata de ses tantièmes. Les 44 propriétaires possédant ces greniers sont à la fois vendeurs (ils récupèrent le prix de leur lot) et acheteurs pour la création de cette nouvelle partie commune: le prix net qu’ils en tirent doit prendre en compte ce fait pour fixer un prix attractif… il ne faut pas oublier aussi les coûts de modification du règlement de copro, en conséquence.
Une fois devenu des parties communes, leur utilisation pour l’isolation était possible.

Après c’est très clairement aussi une histoire d’arriver à convaincre: meilleure isolation = moins de charge de chauffage collectif, donc meilleur rendement pour ces bailleurs « courte durée » (c’est ce qu’il cherchent évidemment), mais encore faut-il que le ROI ne soit pas dans 10-15 ans…
Et avec la nouvelle loi de novembre 2024, ils ne pourront plus mettre en location des passoires énergétiques bientôt.

Plutarque · #3

Il faut évidemment essayer ce que propose Ayersrock75. Ceux qui ont des greniers auront un gain, ceux qui n’en ont pas devront sortir un peu d’argent, c’est logique.

Attention cependant aux règles de majorité pour de telles résolutions, c’est de l’article 26 en double-majorité, très difficile à obtenir, mais heureusement il existe une passerelle en article 25.

Bon courage pour gérer une telle situation.

Ayersrock75 · #4

Souvent, les m2 utiles qui ne peuvent entrer dans la surface Carrez (sur laquelle est calculée le prix d’un appartement) sont valorisés entre 30% et 40% si la différence entre le Carrez et la surface habitable est importante. C’est le cas notamment pour la présence d’un balcon/terrasse ou d’appartements sous les toits et mansardés ou de grande cave. Le prix du bien est alors calculé en prenant le prix du m2 pratiqué dans le secteur et la surface Carrez augmentée de 30-40% du non-Carrez.
Considérer pour le rachat de ces greniers un prix au m2 de 30-40% du prix moyen du m2 dans le secteur pourrait être une base de départ pour la réflexion sur le prix à proposer…

Riddick · #5

Merci pour vos retours.
Je ne suis pas copropriétaire dans cet immeuble.
Ce cas et l’autre file (que j’ai publié sur une catastrophe) m’ont été rapportées par un proche qui a acheté des appartements dans ces 2 copropriétés. J’ai vu les courriers du syndic et des emails échangés entre membres du conseil syndical.

J’ai l’impression que les membres du conseil syndical sont fatigués de ce dossier suite aux refus et à l’intransigeance de l’ABF (beaucoup de temps et d’énergie perdu pour rien).

Vous avez raison, les 68 copropriétaires devraient faire une proposition de rachat des greniers aux 44 copropriétaires de greniers. En termes de coûts, cela ne devrait pas représenter grand chose : on m’a dit qu’aucun des greniers ne dépassait 7 m2.

Mais pour effectuer une telle opération, il faudrait réussir à convaincre les copropriétaire. Ce qui, à écouter la personne qui a partagé cette situation avec moi, n’arrivera pas. Il semble qu’ils aient déjà du mal à réunir une poignée de copropriétaires pour des décisions simples.

Je pense que certains appartements ne sont pas loing du G.
Ici, l’appartement de la personne que je connais est un F. La locataire doit sortir à l’été prochain. Il envisage sérieusement de vendre.

Qu’y a-t-il à apprendre cette situation ? Pour le cas où je devais à nouveau investir en direct dans l’immobilier.
1. Je préfère investir dans une petite copropriété
2. J’essaie de savoir s’il y a des propriétaires occupants (c’est un critère de meilleur suivi de la sitaution générale du bâtiment)
3. Je regarde la présence aux AG (même si ce n’est jamais foufou)
4. Je n’investirai jamais dans un appartement au dernier étage sous combles (voir l’autre file)
5. Et je me tiendrai certainement à distance d’une zone trop touristique et zone pétionne. J’ai un appartement dans ce cas-là et les contraintes sont nombreuses (ce sera peut-être l’objet d’une autre file).

Attercap · #6

Bonjour,
Petit aparté, avec l’habitude d’être l’avocat du diable sur ce forum et dans la société :
Vous dites que cet immeuble est dans un centre historique et touristique : il est heureux que l’ABF ait recalé votre projet d’isolation par l’extérieur ! ça ne passe que rarement en centre historique, même sur des immeubles récents du fait du débord engendré par exemple…). Changez d’architecte et prenez un architecte du patrimoine, au fait de ce sujets.
Quant à l’ABF, il applique un règlement et ses décisions sont motivées. Ce n’est pas une personne intransigeante, c’est un professionnel rigoureux. Leur charge de travail les rend toutefois peu pédagogiques et on peut le déplorer.
Si votre centre historique se dégrade esthétiquement, il y aura moins de touristes, moins d’activité, et ça n’est pas bon pour l’immobilier.

Bernard2K · #7

De mon point de vue, les préalables pour qu’un tel fil produise des résultats seraient :
1) que vous soyez copropriétaire dans l’immeuble
2) que vous soyez en position d’agir utilement (activisme auprès d’un nombre suffisant de copropriétaires, demandes efficaces auprès du syndic ..)
3) que les conseils des forumeurs servent à optimiser cet activisme.

La premier de ces prérequis n’étant pas coché, tout ce qu’on dira ne servira à rien. Certes il y a des choses qui vont mal dans le monde : les copropriété mal gérées, les copropriétaires immobilistes ou absents, la guerre en Ukraine, la guerre à Gaza… la liste est longue et même si ça m’attriste beaucoup, comme je ne peux rien y faire, je réserve mon temps et mon énergie aux sujets sur lesquels mon action est utile.
Vous pourriez me dire : "oui mais quand même le retour d’expérience peut être utile". On peut effectivement faire du retour d’expérience sur les copropriétés mal gérées, les copropriétaires immobiles ou absents. Ca ne me dérange pas que vous le fassiez, mais vous comprendrez que je n’y participe pas. Pour ma part, il me semble que le constat est déja fait, le sujet est déjà connu.
Je vous donne rendez-vous sur des cas qui vous concernent réellement et où vous pourrez réellement influer. J’y participerai avec plaisir.

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2025 11h30)

orlando · #8

Etant coproprietaire dans 2 copropriétés, je vais vous dire je ne vais pas me déplacer pour voter, la plupart du temps ca n’est pas utile, j’ai une femme, 3 enfants et un boulot prennant, je vais pas perdre une soirée pour ca.

Par contre, une fois le syndic s’est débrouillé pour faire une rénovation (chauffage de ville) sur un des immeubles, a mobilisé toutes les aides possible (rien à débourser).

Et après ils nous ont fait voter en ligne sur les mesures, et là bingo c’est passé.

Il faut aussi se mettre à la place des copropriétaires, le fait qu’ils ont pas forcément du temps à consacrer…
Combien habite près de l’immeuble ?
Combien ont tout délégué à un tiers pour la gestion de la LCD ?
Etc…

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Immeuble avec une infiltration d'eau : quelles responsabilités des copropriétaires ? [ 1 2 ]	32	5 494	21/02/2019 18h50 par Range19
Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ?	21	4 574	21/02/2018 11h13 par DDtee
Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique…	16	4 115	15/02/2021 15h22 par dangarcia
Investir dans une location touristique à Barcelone ?	12	11 316	20/02/2017 14h52 par Surin
Copropriétaires opposés à la location d'un bien commercial : que faire ? [ 1 2 ]	29	6 374	17/03/2021 20h27 par Antesite
AG de copropriétaires : vote de travaux en l'absence de devis ?	23	5 448	27/01/2025 16h02 par Plutarque
Acheter avant ou après l'assemblée générale des copropriétaires ?	21	4 286	17/12/2020 11h22 par amoilyon

Copropriétaires fantômes dans un immeuble dans un secteur touristique

Copropriétaires fantômes dans un immeuble dans un secteur touristique

#1 01/01/2025 19h23

#2 01/01/2025 23h37

Riddick a écrit :

#3 02/01/2025 00h03

#4 02/01/2025 00h57

#5 02/01/2025 08h23

#6 02/01/2025 09h42

#7 02/01/2025 10h01

#8 02/01/2025 15h08