DPE collectif : répartition des charges sur les lots de garage ?

kihv · #1

Bonjour à tous,

Une petite question juridico-technique que je ne serai probablement pas le seul à avoir (mais la recherche dans l’historique n’a rien donné).

La réalisation d’un DPE collectif est légalement obligatoire avec des deadlines qui s’approchent (jusqu’à janvier 2026 pour les plus petites copropriétés). C’est une charge non récupérable sur le locataire (sauf erreur de ma part).

Toutefois je m’interroge sur ces charges pour des lots de garage (box fermé en sous-sol, ou bâtiment de garages indépendant mais sans séparation des charges).

En pratique (2 cas déjà) la copropriété vote majoritairement l’appel sur les charges communes générales afin que tout le monde participe + simplifier la vie du syndic + ne pas trop se poser de questions.

Cela dit j’hésite entre deux interprétations, et un sous-cas.

1e interprétation : un DPE visant la performance énergétique, le garage n’en a aucune utilité objective, donc selon l’article 10 de la loi de 1965 les lots de garage n’y participent pas (peu importe que l’assemblée ait voté pour qu’ils participent, la jurisprudence est claire dans le cas des ascenseurs et lots en rez-de-chaussée par exemple… ).

1e sous-cas les garages sont concernés s’ils sont dans le même bâtiment que le bâtiment d’habitation (mais je vois pas trop pourquoi techniquement), mais ils n’en ont aucun bénéfice s’ils sont dans un bâtiment séparé.

2e interprétation : c’est une obligation de la copropriété, donc les lots de garage en ont une utilité objective quoique purement légale.

Laquelle vous paraît correcte ?

Mots-clés : charges copropriété, dpe collectif, garage et parking, utilité objective

Plutarque · #2

Bonjour,

A défaut de législation claire, c’est l’assemblée générale qui est souveraine. Et indirectement celui qui rédige l’ordre du jour de cette AG, à savoir le syndic, mais ça peut aussi être fait en concertation avec le conseil syndical.

Le problème dans une copropriété est que 51% des copropriétaires peuvent voter à l’article 24 une charge qui ne leur bénéficie qu’à eux, vu qu’ils ont la majorité. Mais ce problème est une conséquence des règles de démocratie (si 51% des français votent Macron qui décide de choyer ses électeurs et augmente les impôts des 49 autres %, les 49% n’ont rien à dire - c’est pareil en copropriété).

Logiquement pour imputer une charge, il faut une clé de répartition. Les clés standards standards sont : générale, bâtiment, ascenseur, eau froide, parking, escalier, etc. Ces clés de répartition ont ete prévues par le géomètre qui a réalisé l’EDD.

Le problème ici est que vous voulez exclure les parkings d’une charge donnée, c’est rarement prévu par une clé de répartition par défaut. Il vous faut donc créer cette clé de répartition, ce qui peut être fait en AG. Par contre, il faut vérifier à quel article cela peut être voté (25 ou 26).

Au pire, si le conseil syndical est dans le coup et le syndic coopératif, vous le faites voter à l’article 25 (avec la passerelle article 24), en espérant que personne ne contestera le PV d’AG, ce qui rendra la décision valable (même si elle est illégale). C’est la magie de la copropriété : l’illegal devient légal.

Et derrière vous faites voter la charge sur cette nouvelle clé de répartition.

Ainsi, si le conseil syndical est d’accord avec la 1ère interprétation, que le syndic coopère, et que vous pouvez avoir une majorité article 24, vous êtes tranquille, peu importe la loi.

Bien sûr, ça implique de jouer un peu avec la ligne rouge.

Bernard2K · #3

kihv a écrit :
2e interprétation : c’est une obligation de la copropriété, donc les lots de garage en ont une utilité objective quoique purement légale.

Personnellement je penche pour cette interprétation. Ce n’est pas une question d’utilité du DPE en tant que tel, c’est une question d’obligation légale qui incombe à la copropriété dans son ensemble.

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