Prêt personnel pour investir en crowdfunding immobilier ?

J’ai d’abord bien vérifié la date, pour être sûr que ce n’était pas une question datant de 2018 ou 2019, époque où l’on pouvait légitimement se poser ce genre de question. Votre réflexion semble anachronique.

Cela dit, le rendement rémunère le risque. On peut donc tout à fait actualiser la réflexion à 2024. Pour cela, il manque une approche dans votre tableau : l’hypothèse du niveau de défaut.

Voici un exemple de calcul :
j’ai 100 k€ à placer. Je mets 10 k€ sur 10 projets de crowdfunding à échéance 1 an et rendement de 10 %. Je fais l’hypothèse que 3 projets vont faire un défaut sec.
Je vais donc toucher 70 k€ (capital de départ non sinistré) + 7x1 k€ (les intérêts des 7 qui n’ont pas coulé). J’ai placé 100 k€, je récupère 77 k€. J’ai perdu 23 k€. Mauvaise affaire.

Dans un tel cas, quel serait le rendement qui rémunère le risque ? Si je veux 10 % annuels réels sur mes 100 k€ placés, du fait que je ne récupère 70 k€ (capital de départ non sinistré), il me faut 40 k€ de gain. A partager sur les 7 projets qui n’ont pas coulé, ils me doivent chacun 40/7 = 5,71 k€. Soit un taux d’intérêt annuel de 57 % annuels.

Si on considère que les projets sinistrés ont quand même payé les intérêts avant de couler, le calcul est moins défavorable : 40/10 = 4 k€, donc les projets doivent servir un taux d’intérêt de 40 %.

Ce raisonnement à très grosse maille montre que, quand 3 projets sur 10 font défaut, le taux d’intérêts annuel doit être situé entre 40 et 57 % pour que l’opération reste rentable.

Raisonnement et calculs à adapter au taux de défaut qui vous paraîtra réaliste…

Je voulais le faire pour du crowdlending.
Mais vu les taux élevés actuel je m’abstiens.
A partir de quel taux taeg vous semble-t-il l’affaire rentable et soutenable ?

Sauf erreur de ma part 3,25% correspond au taux de dépôt au jour le jour. L’Euribor 12 mois ainsi que les taux des OAT 2 à 5 ans sont actuellement tous autour de 2,4-2,5%. En prêtant à 2,2% Bourso perd un peu d’argent sur l’opération mais vise sans doute de nouveaux clients et/ou le placement d’autres produits (assurance de prêt, compte courant, carte, assurance-vie, etc.).

Petit simulation avec un prêt à la consommation Younited

- Credit : 10000 €
- durée : 84 mois ou 7 ans
- mensualités : 136€
- TAEG : 3,99 %
- total : 11450€

Si on place sur une plateforme de crowdlending du genre Mintos

- placement : 10000€
- durée : 84 mois
- intérêt : 10,5 % brut soit 86€ brut mensuel
- intérêts gagnés sur la période : 10115€ brut
- flat taxe 33% : 6777 € net
- total : 16777€ net

Résultat :
- 5327 € net pour 7 ans
Sans compter que l’argent pour rembourser le crédit ne travaillera pas, autant placé l’argent du crédit sur cette même plate-forme.

exemple si on place directement les mensualités sur cette plate-forme :
- 136 €/mois pendant 7 ans a 10,5 % donne un total de 16500€ dont 5180 € d’intérêt brut soit 3626€ net
Soit un gain supplémentaire de 1701€ sur la durée de 7 ans si on place à crédit 
Au vue des risques et de la modeste plue value on peut affirmer que cela ne vaut pas le coup pour le moment d’effectuer un crédit.

Mes calculs sont corrects ?

Je vous remercie tous pour vos retours, la notion de risque est bien évidemment fondamentale.

Je vais m’écarter de ce projet d’investissement dont le risque est trop important par rapport au gain escompté.

Pour le crowfunding, il n’y a pas non plus tant de défauts que ça. A ma connaissance, bcp de plateformes sont encore à 0 taux de défaut comme par exemple La première brique, Clubfunding et Hommunity.
Heavy finance a quelques défauts mais qui ont été jusqu’ici compensé je crois par les saisies. Les grosses pertes sont sur des sites comme Reinvest 24 ou estate guru qui ont fait n’importe quoi. Il y a aussi de gros retards sur Lendermarket mais Créditstar pour l’instant n’est pas en faillite et paye même si c’est en retard.

A mon avis, le plus important est la garantie derrière lorsque l’on fait un prêt. Le mieux c’est l’immobilier avec une hypothèque de premier rang. C’est ce que propose la première brique et Clubfunding. Leur taux de défaut est de 0 mais si jamais il y a un défaut on est tranquille avec une hypothèque de premier rang inscrite au foncier.

Heavy finance a de bonnes garanties selon moi avec des hypothèques soit sur les parcelles agricoles soit sur les tracteurs.

Donc pour résumer, à mon humble avis, tout dépend des garanties derrières, elles se valent pas toutes en matière de prêt, une garantie en première demande ne vaut pas une hypothèque de premier rang etc….

Des sites comme Objectif renta sont spécialisés dans la note de ces plateformes et des garanties.

Alexisdetoqueville a écrit :

Pour le crowfunding, il n’y a pas non plus tant de défauts que ça. A ma connaissance, bcp de plateformes sont encore à 0 taux de défaut comme par exemple La première brique, Clubfunding et Hommunity.
Heavy finance a quelques défauts mais qui ont été jusqu’ici compensé je crois par les saisies. Les grosses pertes sont sur des sites comme Reinvest 24 ou estate guru qui ont fait n’importe quoi. Il y a aussi de gros retards sur Lendermarket mais Créditstar pour l’instant n’est pas en faillite et paye même si c’est en retard.

A mon avis, le plus important est la garantie derrière lorsque l’on fait un prêt. Le mieux c’est l’immobilier avec une hypothèque de premier rang. C’est ce que propose la première brique et Clubfunding. Leur taux de défaut est de 0 mais si jamais il y a un défaut on est tranquille avec une hypothèque de premier rang inscrite au foncier.

Heavy finance a de bonnes garanties selon moi avec des hypothèques soit sur les parcelles agricoles soit sur les tracteurs.

Donc pour résumer, à mon humble avis, tout dépend des garanties derrières, elles se valent pas toutes en matière de prêt, une garantie en première demande ne vaut pas une hypothèque de premier rang etc….

Des sites comme Objectif renta sont spécialisés dans la note de ces plateformes et des garanties.

Le taux de défaut est officiellement encore bas… Mais il y a un nombre très important de projets qui sont complètement dans l’impasse (pour rester poli), avec des sociétés de projet ou porteurs de projet en RJ, quelques margoulins qui ont fait des tours de passe-passe sous le nez des plateformes, des procédures juridiques qui n’iront nul part, des garanties très légères,…

Tout n’est pas noir bien sûr mais mon avis est que le taux de défaut sera in fine supérieur au rendement brut des projets, autrement dit le rendement post défaut sera négatif.

Les sites comme Objectif Renta sont souvent rémunérés par les plateformes eux-memes.