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#1 17/11/2024 18h20
- letsinvest
- Membre (2019)
- Réputation : 16
Actuellement je me pose la question de l’épargne de précaution dans le cadre de l’investissement immobilier. J’ai déjà épluché ce sujet (Faut-il vraiment une épargne de précaution ?) mais il me laisse sur ma faim : quelle est l’épargne de précaution nécessaire dans le cadre de l’investissement immobilier ?
Je vous expose mes réflexions, que vous pourrez alimenter avec les vôtres et vos décisions.
Je vois plusieurs éléments à prendre en compte :
-Frais d’achats : je compte acheter en apportant uniquement les frais de notaire, donc il me faut cette somme pour être prêt à acheter si une occasion se présente. 5 000
-Travaux : il faudra avancer les travaux, le temps que la banque rembourse. 3000
Puis, une fois la mise en location effectuée :
-travaux d’entretien : la toiture à remplacer, la chaudière qui lâche, le ravalement de façade à payer. En refaisant à neuf ou presque, on limite une partie de ces frais. 3000
-loyers impayés : 1 an de remboursement d’emprunt ou de loyer, c’est selon, le temps d’expulser le locataire (je sais qu’il faut plutôt compter 2-3 ans de procédure, mais je trouve que ça fait beaucoup). 4000
Quand on n’a qu’un seul bien immobilier, type un studio ou un F2, le montant reste raisonnable (de l’ordre de 15 k), mais à chaque bien, il faudrait augmenter ce montant de 7 k, ce qui fait presque 78 k d’épargne de précaution pour 10 biens. C’est beaucoup ! Tout cet argent qui ne rapporte rien, quel manque à gagner énorme. Cela me paraît excessif.
Je reste persuadé qu’un investisseur qui possède 10 biens locatifs doit avoir une épargne de précaution supérieure à celui qui n’en possède qu’un, même si plus l’on possède de biens immobiliers, plus le risque est réparti entre les biens, donc moins le calcul que j’ai exposé plus haut est valable, car rares sont les cas où tous les bien coûtent cher en même temps.
Comment faites-vous, petits et grands investisseurs immobiliers ?
Mots-clés : immobilier, locattif, épargne
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#2 17/11/2024 19h22
- Rastignac
- Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 165
Sur mon expérience de petit bailleur, dans l’ancien, je crois que 5% de la valeur du bien en épargne de précaution est une bonne mesure, et d’une manière générale, 5 000 euros par bien est une mesure saine. Après, cela ne garantit pas tout, mais cela permet de passer les coups durs, inévitables dans la trajectoire du bailleur…
Rastignac
“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…
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#3 17/11/2024 22h37
- fab25
- Membre (2020)
- Réputation : 6
Cette épargne de sécurité , peut également être placé plutôt que de ne rien rapporté , bien sûr on parle de placement facilement récupérable et sur , donc pas de rendement fout , mais c’est déjà sa de pris….
( Perso j’utilise des comptes à terme actuellement )
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#4 18/11/2024 01h04
- mirlipon
- Membre (2024)
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Votre démarche est la bonne, et chacun place évidemment le curseur selon son aversion au risque et la tolérance au coût d’opportunité.
Clairement, il ne faut pas prévoir la même épargne de précaution pour un unique studio de 20 m2 à Paris ou un immeuble de rapport de 500 m2 avec 10 occupants en province!
Vous raisonnez par ligne plutôt qu’en pourcentage de valeur, c’est déjà une excellente démarche.
Ensuite, comme l’indique Rastignac, vous pouvez raisonner "par bien" en fonction de la taille de votre parc immobilier.
Enfin, le montant que vous immobiliserez dépend de l’état des biens, et de votre capacité à obtenir des liquidités par ailleurs. Je suis pour ma part resté à 2k€/bien durant des années sans problème. Malgré de nombreux sinistres (dont certains très couteux), les bons rapports avec la banque et un stock de valeurs mobilières m’ont permis de dégager immédiatement des liquidités lors des urgences, avant de souscrire à des prêts travaux qui m’ont permis de racheter ensuite les valeurs précédemment cédées.
Et comme le rappelle fab25, il est primordial de placer a minima ces sommes sur des supports rémunérés. Je préfère les valeurs cotées type ETF obligataires qui peuvent être vendus en quelques minutes plutôt que les comptes à terme où la rémunération dépend de la capacité à ne pas les toucher jusqu’à une date fixe. Les surprises ont tendance à arriver… quand on ne les attend pas. C’est déjà assez crispant de devoir payer des travaux ou couvrir des impayés, je préfère m’éviter les coûts supplémentaires d’une perte de rémunération.
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#5 18/11/2024 08h00
- Bernard2K
- Membre (2015)
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letsinvest, le 17/11/2024 a écrit :
Tout cet argent qui ne rapporte rien, quel manque à gagner énorme.
C’est décevant de lire cela de votre part. Ca fait 5 ans que vous êtes sur le forum ? De l’épargne de précaution ne rapporte pas "rien". Elle est placée correctement. Livret défiscalisé, "super livret", compte à terme, etc.
Qu’est-ce que de l’épargne de précaution ? De l’épargne que l’on peut débloquer rapidement, en cas de coup dur. Qu’est-ce qui répond au critère "déblocable facilement" ? Quasiment toutes les formes de placement, sauf :
- l’immobilier
- les parts de société non cotées.
Donc, en fait, l’épargne de précaution, ça peut être aussi l’assurance-vie, le PEA. Ca fait un peu chier de les "casser" et de perdre l’antériorité fiscale, mais c’est de l’argent qui est à vous et qui est facilement disponible.
Pourquoi on recommande d’avoir de l’épargne de précaution ? Parce qu’il y a toujours des apprentis investisseurs dans l’immobilier qui n’ont juste pas un radis. Ce sont des UAW. Ils dépensent tout ce qu’ils gagnent, voire au-delà. En cas de coup dur, ils n’ont pas de PEA, assurance-vie à casser parce qu’ils n’ont pas ces enveloppes, ou bien qu’ils les ont mais avec moins de 1000 € dessus.
Faire de l’investissement immobilier sans aucune forme d’épargne, c’est ça qui est super casse-gueule. On travaille sans filet. Si on doit faire face à un coup dur, la seule solution sera de faire un prêt dans des conditions assez défavorables (crédit à la consommation ou crédit révolving), et on sait qu’alors le surendettement n’est pas loin.
Si vous n’êtes pas UAW, si vous avez des placements d’un montant significatifs et relativement liquides, vous avez déjà votre épargne de précaution.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#6 18/11/2024 08h08
Bernard2K a écrit :
letsinvest, le 17/11/2024 a écrit :
Tout cet argent qui ne rapporte rien, quel manque à gagner énorme.
C’est décevant de lire cela de votre part.[…]
Donc, en fait, l’épargne de précaution, ça peut être aussi l’assurance-vie, le PEA.
Citation que je tronque délibérément pour résumer ma réaction.
En détail :
L’assurance-vie même en fonds euros n’est pas une bonne forme d’épargne de précaution car les délais de disponibilité sont très aléatoires. On peut avoir l’argent en quelques jours dans la plupart des cas, mais ça peut aussi prendre plusieurs semaines. Cela ne répond pas au critère de liquidité qui est essentiel pour de l’épargne de précaution.
Le PEA est normalement utilisé pour placer sur des supports en actions, ce qui ne répond pas au critère de stabilité essentiel pour de l’épargne de précaution. Je ne détaille pas tellement c’est évident qu’il ne faut JAMAIS compter sur un placement en actions pour être disponible rapidement, c’est encore pire que de l’immobilier, car certes c’est infiniment plus liquide mais c’est surtout beaucoup plus volatil.
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#7 18/11/2024 08h44
- Bernard2K
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Vous avez raison mais :
- Dans une épargne bien diversifiée, il va y avoir un premier niveau d’épargne avec des livrets défiscalisés, par exemple au moins 10000 ou 20000 €. Sachant qu’avec LA + LDSS, on peut avoir 34950 € maximum d’une épargne sécurisée, facilement accessible et avec un rendement raisonnable, totalement net d’impôt et de PS ce qui n’est pas négligeable en ces temps où l’Etat cherche comment nous taxer encore plus. De plus, dans une épargne bien diversifiée, il va y avoir aussi une diversité de placements (lapalissade), qui sont autant de matelas de sécurité. Dans ces conditions, on peut considérer que PEA et AV sont une épargne de précaution de second rang.
- Dans une épargne bien diversifiée, je présupposais que le contenu du PEA est diversifié et robuste afin que, même en cas de krach boursier, il ne perde pas plus de 30 % de sa valeur (ou 50 % si krach du siècle), donc il reste toujours quelque chose de significatif.
- le fait d’avoir des délais et/ou un "oursin" qui dissuade de taper dedans, c’est plutôt une bonne chose pour une épargne de précaution "de second rang". Ca dissuade de taper dedans pour une occasion ordinaire, mais ça reste disponible en cas de gros coup dur.
- PEA et AV, même avec un peu de délai, c’est toujours mieux que rien, à comparer d’investisseurs dans l’immobilier qui n’ont juste aucune épargne. Quand on fait partie des gens prévoyants qui ont déjà une épargne de précaution et quelques placements diversifiés, on peut oublier qu’il existe des gens qui sont toujours à découvert en fin de mois et qui n’ont quasiment aucune épargne. C’est ceux-là qui sont le plus à risque s’ils investissent dans l’immobilier à crédit. A l’inverse, pour les gens précautionneux, savoir qu’on a quelques dizaines de milliers d’euros accessibles en second rang, en plus de l’épargne de premier rang, même avec un peu de délai et/ou d’inconvénients, c’est une excellente assurance pour dormir tranquille.
Donc, pour clarifier mon message précédent qui était erronné à force d’être concis :
- le PEA et l’AV ne doivent surtout pas être utilisés comme épargne de précaution de base.
- dans une épargne bien diversifiée, il y a des placements sûrs et très rapidement accessibles (livrets défiscalisés, éventuellement complétés par un super livret ou un CAT), et et d’autres placements un peu moins sécurisés et accessibles, y compris PEA et AV, qui peuvent être vus comme une épargne de précaution de second rang.
- cette épargne de précaution de second rang est vraiment utile en cas de coup dur, et contribue à permettre à son propriétaire de dormir tranquille.
Exemple :
M. Dupont a 3 biens immobiliers valant 400 k€ au total, achetés à crédit et quasiment pas remboursés. Il a 10000 € sur son livret A et c’est tout.
M. Martin a les mêmes biens immobiliers + 10000 € sur son livret A + 10000 € sur 2 AV (5000 € chacune) + 30000 € sur un PEA qui a un contenu diversifié.
Je pense que M. Martin dort mieux que M. Dupont, et avec raison.
Considérons enfin M. Dubois qui a les mêmes biens immobiliers et exactement la même épargne que M. Martin mais garde tout sur des supports très liquides : 22950 € sur son livret A, 12000 € sur son LDDS et 15050 sur son super livret Zesto.
Est-ce que M. Dubois est vraiment mieux loti que M. Martin ? Pas sûr. Car M. Martin a deux AV différentes + un PEA, ça permet quand même de voir venir, avec un déblocage progressif, notamment pour des dépenses qui seraient moins urgentes ; cf message de durand18 juste en dessous
Dernière modification par Bernard2K (18/11/2024 16h22)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#8 18/11/2024 09h52
- durand18
- Membre (2017)
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Corrélativement aux délais de disponibilité des fonds il faut regarder les échéances pour lesquelles les fonds sont demandés.
Faire intervenir un serrurier en urgence, il voudra être payé rubis sur l’ongle.
Faire refaire la toiture, il n’y a pas 100% de la somme exigible à l’instant même où la décision est prise …
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#9 18/11/2024 11h54
- Fennec60
- Membre (2019)
- Réputation : 31
sven337 a écrit :
En détail :
L’assurance-vie même en fonds euros n’est pas une bonne forme d’épargne de précaution car les délais de disponibilité sont très aléatoires. On peut avoir l’argent en quelques jours dans la plupart des cas, mais ça peut aussi prendre plusieurs semaines. Cela ne répond pas au critère de liquidité qui est essentiel pour de l’épargne de précaution.
Pas tout à fait d’accord avec cette affirmation, chez BoursoBank le rachat d’AV se fait en 72 h et je viens encore de le valider cette semaine pour un montant de 85 K€…
Il est quand même extrêmement rare d’avoir un besoin de liquidité sous un délai plus court que 72 heures.
Dans tous les rachat d’AV que j’ai réalisé et sur 5/6 AV différentes le délai n’a jamais dépassé 15 jours.
Pour ma part je me sers des AV comme épargne de précaution de second rang comme le dit Bernard.
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#10 18/11/2024 16h20
Fennec60 a écrit :
sven337 a écrit :
En détail :
L’assurance-vie même en fonds euros n’est pas une bonne forme d’épargne de précaution car les délais de disponibilité sont très aléatoires. On peut avoir l’argent en quelques jours dans la plupart des cas, mais ça peut aussi prendre plusieurs semaines. Cela ne répond pas au critère de liquidité qui est essentiel pour de l’épargne de précaution.Pas tout à fait d’accord avec cette affirmation, chez BoursoBank le rachat d’AV se fait en 72 h et je viens encore de le valider cette semaine pour un montant de 85 K€…
Déjà abordé plusieurs fois sur ce forum. Le délai n’est pas garanti. La loi c’est 6 mois, et les ratés arrivent.
J’ai déjà eu des rachats > 5 semaines. Cela vous arrive exactement une fois avant de comprendre que l’AV n’est pas équivalente à un livret.
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#11 18/11/2024 17h19
- Geronimo
- Membre (2012)
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sven337 a écrit :
Le délai n’est pas garanti. La loi c’est 6 mois, et les ratés arrivent.
J’ai déjà eu des rachats > 5 semaines. Cela vous arrive exactement une fois avant de comprendre que l’AV n’est pas équivalente à un livret.
Hmmm c’est plutôt 2 mois la durée maximale légale non ?
Legifrance a écrit :
En cas de demande de rachat du contrat par le contractant, l’entreprise d’assurance ou de capitalisation lui verse la valeur de rachat du contrat dans un délai qui ne peut excéder deux mois.
En cas de demande de transfert du contrat par l’adhérent, l’entreprise d’assurance verse à l’organisme d’assurance d’accueil la valeur de transfert du contrat dans un délai et selon des modalités fixées par décret.
Au-delà des délais mentionnés aux deux alinéas précédents, les sommes non versées produisent de plein droit intérêt au taux légal majoré de moitié durant deux mois, puis, à l’expiration de ce délai de deux mois, au double du taux légal.
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#12 18/11/2024 17h47
Mon argument n’était pas très bon de toute façon : quel que soit le délai légal, le problème c’est surtout le délai pratique, et en AV ça peut malheureusement traîner.
Quoiqu’il en soit je pensais aux 6 mois de la loi Sapin 2 (qui sont en fait 3 mois renouvelables) :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0034386882
Au final la logique "rang 2" est tout à fait viable et c’est celle que j’applique moi même, mais je ne pense pas que c’est correct d’appeler cela de l’épargne de précaution. C’est de l’épargne à faible risque, ce qui n’est pas la même chose, et à laquelle on ne demande pas une liquidité à toute épreuve ni un risque à zéro.
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