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1 #1 13/11/2024 11h43
- lepoivre
- Membre (2020)
- Réputation : 1
Bonjour,
Je viens de lire un article sur le lancement d’une nouvelle SCPI de Corum : Corum USA.
Les statuts peuvent être téléchargés ici : https://www.pappers.fr/entreprise/corum-usa-934348020
En avez-vous entendu parler ?
Qu’en pensez-vous ?
Message édité par l’équipe de modération (15/11/2024 14h25) :
- suppression du lien vers un blog
Mots-clés : immobilier, patrimoine, scpi (société civile de placement immobilier)
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1 #2 13/11/2024 11h51
- Yumeria
- Membre (2020)
- Réputation : 66
Bonjour,
Là comme ça de volée deux pensées :
1/ ça va empiler les frais entre la société de gestion et les REITS (vu qu’ils semblent vouloir prendre aussi des parts de REITS)
2/ ça peut permettre de prendre des REITS justement à crédit mais sans la marge. Bon après pour les personnes ayant accès à du lombard intéressant ça n’a pas trop d’intérêt.
Mon avis : ça me semble pas le produit de l’année, le marché US ayant déjà pléthore d’acteurs structurés etc. Pour dénicher les perles rares ça ne va pas être du gâteau.
Sans des frais de gestion énorme de 16,8% + les frais de structures des REITS, ça aurait pu valoir la peine car le financement est moins cher en Europe qu’aux USA, le spread aurait pu être davantage positif. En l’état je pense passer complétement mon tour.
Dernière modification par Yumeria (13/11/2024 12h09)
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1 #3 13/11/2024 12h00
- Oblible
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Ce produit est bourré de frais et n’a aucune utilité dans un marché aussi liquide que les REITS Américains.
Il semble s’adresser aux personnes qui ont "peur" d’investir en direct sur les REITS US, mais à quel prix !
Espérons qu’ils ne se lancent pas dans l’achat de centres commerciaux et autres nanars que les requins US risquent de leur fourguer.
p.s : j’espère qu’ils vont être bien entourés, parce que le marché US est compliqué à cerner niveau réglementation.
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#4 13/11/2024 14h48
- Olivier66
- Membre (2015)
- Réputation : 8
Mailing de Corum pour la promotion de cette nouvelle Scpi reçu ce jour.
Tri cible de 4.5%.
Mise en avant du marché américain. Objectif d’avoir 90% d’immobilier US.
Il y a des belles foncières type realty income, vici properties ou prologis par exemple qui ont un rendement superieur avec liquidité et sans délai de jouissance. Curieux de voir les premières acquisitions de cette scpi.
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#5 13/11/2024 14h50
- Wounka
- Membre (2020)
- Réputation : 20
Le lien vers la présentation de corum :
https://infos.corum.fr/corum-usa/
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#6 13/11/2024 15h00
En outre, la fiscalité est très désavantageuse si vous investissez via une SCI IS: les loyers seront imposés aux USA à 30% en vertu du principe de territorialité, à comparer avec un taux d’IS de 15% ou 25% sur les revenus immobiliers français.
Il vaut mieux en ce cas détenir des REIT cotées et percevoir des dividendes soumis à une retenue réduite à 15% en application de la convention et créditer cet impôt sur l’IS dû.
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1 #7 13/11/2024 16h00
- Oblible
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Ils ont embauché des fiscalistes, pour raconter de telles âneries ? Le crédit d’impôt conventionnel n’est que de 15% dans la convention FR/US ( sauf pour les citoyens Américains, mais vu que Corum USA n’est pas accessible aux US persons … ).
Les revenus potentiels perçus par la SCPI font l’objet d’une retenue à la source de 30% aux États-Unis.
Cette retenue à la source vient s’imputer sur le prélèvement forfaitaire unique de 30% (également appelée flat tax) via le mécanisme d’élimination de la double imposition.
C’est ainsi que, s’ils sont soumis en France au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (comprenant l’impôt sur le revenu au taux de 12,8% et les prélèvements sociaux de 17,2%) au titre des dividendes reçus du REIT, les associés de la SCPI peuvent imputer sur le PFU un crédit d’impôt correspondant au montant de la retenue à la source de 30% prélevée aux États-Unis.
En cas d’application du PFU, l’imposition globale des associés (retenue à la source aux États-Unis puis impôt sur le revenu et prélèvements sociaux en France) est donc limitée à 30 % des revenus distribués par le REIT à la SCPI.4
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#8 13/11/2024 18h12
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Je rappelle que les frais de structure sur Realty Income sont inférieurs à 4% et que les frais d’entrée sont ceux du coût d’une transaction boursière.
En Europe, il n’y a pas vraiment de foncières cotées triple nette, donc on peut comprendre que les SCPI de rendement aient pu faire leur lit, malgré des frais hors marché.
Mais là, la SCPI est en concurrence frontale avec des foncières côtées de rendement, bien gérées, bien capitalisées et avec d’énormes avantages concurrentiels liés à leur ancienneté, à des économies d’échelle, et à des capacité analytiques du marché de l’immobilier.
Peut-être une belle opération marketing pour Corum, mais pour les investisseurs aguerris, il y a mieux à faire.
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#9 13/11/2024 18h20
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@IH : c’est pire que ça, Corum va créer son propre REIT aux États-Unis, donc aux frais de la SCPI se rajouteront les frais du REIT et les 30% de retenue à la source.
Bref, une vraie daube.
Il convient de noter que les investissements réalisés aux États-Unis seront effectués par une société américaine contrôlée par CORUM USA, cette société américaine relevant du régime fiscal américain
applicable au Real Estate Investment (ci-après "le REIT").
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#10 13/11/2024 19h22
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Oblible a écrit :
Ils ont embauché des fiscalistes, pour raconter de telles âneries ? Le crédit d’impôt conventionnel n’est que de 15% dans la convention FR/US ( sauf pour les citoyens Américains, mais vu que Corum USA n’est pas accessible aux US persons … ).
Pour ceux que ça intéresse, la texte de la convention fiscale (en anglais) figure ici. Il y a eu un certain nombre d’addendum. Bon courage pour la lire, comprendre, et utiliser en pratique…
Pour ma part, je ne vois guère l’intérêt d’investir dans cette SCPI, vu les frais associés, alors qu’il est possible d’investir dans plein de REIT "top". Sauf peut-être dans une enveloppe AV, pour optimiser une succession, dans certains cas particuliers (qui ne me concernent pas).
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#11 13/11/2024 20h36
- Oblible
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@GBL : la notice de la 2047 donne quelques indications mais la convention est hyper restrictive pour les sociétés de type REIT.
Dans le cas de Corum US, qui va posséder 100% de Corum REIT US ( qui est une société non cotée ) , la convention ne pourra même pas s’appliquer, vu qu’il faudrait dans ce cas satisfaire à 2 conditions :
- le maximum de possession autorisé est de 10%
- aucun immeuble ne doit peser plus de 10% de la valeur totale des biens
Ceci explique donc le taux de retenue à la source de 30% au lieu des 15% conventionnels.
Pour ce qui est du particulier qui possède du Corum US, il ne pourra récupérer que 15% sous forme de crédit d’impôt ( cf la notice de la 2047 ), donc indiquer que les associés "peuvent imputer sur le PFU un crédit d’impôt correspondant au montant de la retenue à la source de 30% prélevée aux États-Unis" est fallacieux.
Je suis surpris d’un tel amateurisme, à moins qu’ils n’aient obtenu un rescrit fiscal ou que la 2047 va être modifiée en 2025.
2. However, such dividends may also be taxed in the Contracting State of which the company paying the dividends is a resident and according to the laws of that State, but if the beneficial owner of the dividends is a resident of the other Contracting State, the tax so charged shall not exceed:
a) 5 percent of the gross amount of the dividends if the beneficial owner is a company that owns:
(i) directly at least 10 percent of the voting stock of the company paying the dividends, if such company is a resident of the United States; or
(ii) directly or indirectly at least 10 percent of the capital of the company paying the dividends, if such company is a resident of France;
b) 15 percent of the gross amount of the dividends in all other cases.
5.a)Subparagraph a) of paragraph 2 and paragraph 3 shall not apply in the case of dividends paid by a U.S. Regulated Investment Company (RIC), a U.S. Real Estate Investment Trust (REIT), a French "société d’investissement à capital variable" (SICAV), a French "société d’investissement immobilier cotée" (SIIC), or a French "société de placement à prépondérance immobilière à capital variable" (SPPICAV).
5.b) In the case of dividends paid by a REIT, a SIIC or a SPPICAV, subparagraph (b) of paragraph 2 shall apply only if:
(i) the beneficial owner of the dividends is an individual, or a pension trust or other organization maintained exclusively to administer or provide retirement or employee benefits that is established or sponsored by a resident, in either case holding an interest of not more than 10 percent in the REIT, SIIC or SPPICAV;
(ii) the dividends are paid with respect to a class of shares that is publicly traded and the beneficial owner of the dividends is a person holding an interest of not more than 5 percent of any class of the REIT’s, SIIC’s or SPPICAV’s shares; or
(iii) the beneficial owner of the dividends is a person holding an interest of not more than 10 percent in the REIT, SIIC or SPPICAV and, in the case of a REIT, such REIT is diversified.
7 c) For purposes of this paragraph, a REIT shall be "diversified" if the value of no single interest in real property exceeds 10 percent of its total interests in real property
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1 #12 13/11/2024 21h50
- AleaJactaEst
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TRI cible 4,5% vous dites ?
Je vais lancer ma SCPI USA aussi, 10% de frais de gestion et je vais acheter des actions Realty et garder la différence avec le dividende.
Aller je suis sympa, parts "fondateurs" disponible pour les IH (me contacter en MP )
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#13 14/11/2024 00h17
TRI cible 4,5% vous dites ?
Je vais mettre mon argent sur un ETF monétaire USD
J’aurai le même TRI, le même risque de change, pas de commission de souscription, une liquidité en 24 heures et pas de risque immobilier. J’aurai peut être aussi moins d’impôts.
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#14 14/11/2024 06h59
- Voyageur75
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Je suis associé Corum et j’apprécie bcp la philosophie, je comprends l’idée de proposer une SCPI US (non coté, hors Europe…), mais TRI de 4,5 %, je passe mon tour pour l’instant. Et je vais regarder Realt.
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1 #15 14/11/2024 14h36
- InvestisseurHeureux
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Sur le TRI présumé de 4,5% ; au moins on ne peut les accuser de mentir dans le cadre de leur marketing, comme ça a pu être le cas par le passé (TRI à 10% avec un astérisque "non garanti").
Ce TRI est assez cohérent avec les frais de structure et les taux de rendement qu’ils pourront obtenir sur le marché US pour des actifs triple net (si c’est la stratégie choisie, nous avons peu d’éléments sur le sujet, mais ça semble assez logique) avec un risque moyen.
Sachant aussi que contrairement à l’Europe, les indexations de loyers sur l’inflation sur les actifs immobiliers commerciaux US sont rares ou se payent cher en termes de taux de rendement initial.
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#16 14/11/2024 15h15
- Oblible
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Je pense que je vais quand même leur envoyer un email par rapport à leur affirmation quant aux 30% de crédit d’impôt, on ne sait jamais, ils ont peut être un rescrit fiscal qui le confirme ? ( ou un fiscaliste qui connait mal son job ).
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#17 14/11/2024 15h30
- Thortue
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Leur argumentaire se base aussi sur l’imposition actuelle des revenus financiers à la flat tax (cas IR). Ils précisent bien sûr que cela peut être remis en cause en cas d’évolution du cadre fiscal mais il faut bien l’avoir en tête en investissant. Si demain la flat tax disparaît, ça change les calculs. Le risque me semble supérieur à celui d’une SCPI étrangère plus classique et diversifiée géographiquement pour laquelle l’imposition des revenus (fonciers) paraît plus stable.
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#18 28/11/2024 20h24
- Jiamo
- Membre (2021)
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Certains ont-ils vu le webinaire de présentation ? Y a-t-il de nouvelles informations qui pourraient nous faire changer d’avis ?
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#19 28/11/2024 20h38
- Oblible
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Ils viennent d’acheter un premier immeuble à New York.
https://adm759yhg8h.scpi-lab.com/upload … 024-11.pdf
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1 #20 28/11/2024 22h38
- FCP
- Membre (2011)
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Puzin parle de cette SCPI ici (vers la fin) :
SCPI en 2025 : Faut-il investir dans cette classe d’actifs ? | Frédéric Puzin | Finary Talk 47 - YouTube
Il parle aussi du marché pour 2025.
Frédéric Puzin, PDG de Corum, revient sur le marché des SCPI en pleine crise. Avec plus de 7 milliards d’actifs sous gestion, Corum a notamment été la 1ere scpi à sortir de France pour investir en Europe.
Mon code parrain Corum : X2BNTB
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#21 01/12/2024 14h55
- Nobar
- Membre (2023)
- Réputation : 0
J’ai du Corum Origin et j’apprécie beaucoup la société de gestion. Mais la j’avoue : quel avantage y’a t’il à acheter une Scpi (pas mal chargée en frais et avance des délais de versement des dividendes de plusieurs mois) plutôt qu’à acheter certaines REITS qui versent le même montant de dividende plus vite (notamment Income Realty) ?
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#22 03/12/2024 10h27
Peut-être l’avantage de l’accessibilité, une fiscalité a priori attrayante (ce qui ne laisse rien présager du rendement réel bien sûr) et des communication assez présentes de la part de Corum !
Sans oublier la possibilité de contracter un crédit immo (ce que j’ai fait en vitesse avant la hausse des taux)…
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