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#1 10/11/2024 20h41
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonsoir à tous,
Actuellement en concubinage sans enfant pour le moment, je possède trois biens loués en location nue (nom propre) et suis sur le point d’acquérir un 4ème bien au moyen d’un crédit (prix de 80K pour le bien).
Étant actuellement à une TMI à 30%, il m’a été suggéré par un Directeur d’agence immo de regarder du côté de la SCI IS (je connais désormais son fonctionnement dans les grandes lignes). Selon lui, je pourrai insérer une clause de substitution dans le compromis.
Je suis conscient qu’aucune situation n’est identique.
Dans votre cas, avez-vous crée une SCI IS ?
Si oui, à partir de quel moment est-elle intéressante ? A partir d’un nombre de biens en particulier ? A partir d’une TMI précise ?
Merci d’avance pour votre aide sans cette situation quelque peu urgente pour moi.
Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière)
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#2 11/11/2024 10h38
- Rio7374
- Membre (2022)
- Réputation : 1
Bonjour
La SCI à L’IS est intéressante SI :
On ne souhaite pas revendre l’immeuble (Gare à la plue value, pas d’abattements de detentions, réintégration des amortissements)
On est dans une tranche D’ IR supérieure à celle de la société
On sort les dividendes quand on veut
Par contre j’en ai une, et je m’en mord les doigts de l’avoir mise à L’IS.
Ça a été un suicide fiscal.
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#3 11/11/2024 12h13
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonjour Rio7374,
J’espère ne pas revendre et transmettre à mes futurs enfants mais ayant 30 ans, il m’est difficile d’anticiper l’avenir…
Pourquoi vous vous en mordez les doigts ?
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#4 11/11/2024 17h04
- Rio7374
- Membre (2022)
- Réputation : 1
Justement, car j’ai pas pu anticiper l’avenir correctement.
J’ai été obligé pour des raisons personnelles de vendre les murs (enfin plutôt la SCI)
Achetés 260000 en 2000, et revendus 800 000 il y a 2 ans.
Quasiment tout amorti sauf le foncier, je me suis fait massacrer par les impôts.
À l’IR j’ étais quasi exonéré, juste un reliquat de PS.
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#5 11/11/2024 20h00
- fab25
- Membre (2020)
- Réputation : 6
Mais pendant ces 22 ans vous avez sûrement réduit drastiquement l’impôt sur les revenus foncier que vous auriez eu à l’IR ….
C’est à mon goût l’un des principal atout de l’IS tout peut passer en charge et ainsi réduire voir neutraliser l’imposition un certain moment …
Bien sur chaque cas est particulier, à 30% de tmi , vous payerez donc 47.2% d’impôts sur ces revenus , et en cas de revente avec plus value l’imposition est la aussi ( pas de réintégration d’amortissement donc bien plus intéressant tout de même )
Pour la clause de substitution sa ce fait très bien en effet , il faut juste pensez à l’insérer dans le compromis ( que vous pouvez signer à votre nom donc ) .
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#6 11/11/2024 22h29
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Rio7374, je rejoins fab25, vous avez certainement dû économiser pas mal d’impôts pendant la détention. Avez-vous le calcul sur la durée revente comprise ?
De ce que j’ai compris, l’IS est pour ceux qui n’ont jamais l’hypothèse d’une vente. Idéale de ce que j’ai vu pour la transmission.
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#7 12/11/2024 14h41
- Timinel
- Membre (2014)
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Bonjour
Comment ne jamais avoir une hypothese de revente ?
Personnellement j’ai une SCI IS pour un bien patrimonial
entre les risques fiscaux ( le regime de la SCI pourrait changer aussi), les charges supplementaires, les reglementations immo et l’eventuel futur charge de delegation …
Je ne suis plus sur de vouloir le conserver
Compte tenu du cout de mise en place, des difficultes accrues pour le credit et du cout annuel de fonctionnement avec un comptable.
Je suis persuadé qu’il n’y a aucun interet pour un bien a 80k …
Cdt
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#8 12/11/2024 16h33
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Merci Timinel pour votre retour.
Ce que je ne me rends pas compte c’est la complexité d’une structure commerciale d’où ma nécessité d’avoir vos retours d’expérience. J’aime la simplicité du nom propre en matière de déclaration par exemple (juste la 2044) mais on n’a rien sans rien.
Ce sera pour ce bien à 80K mais le but est de poursuivre et de voir l’intérêt d’en loger plusieurs.
Même si vous ne le conservez pas, avec ce que vous avez économisé en impôts pendant la détention, vous serez gagnant tout de même non ?
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#9 12/11/2024 18h12
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Et si vous posiez les chiffres sur une feuille de papier? Vous comparez la sci avec vos autres possibilités de détention et vous calculez cela sur 5/10/15/20 … ans avec des hypothèses de garder/revendre …
Ça vous apprendra à maîtriser la fiscalité (il y a plein d’exemples sur le forum).
Comme Timinel, démarrer une sci dans votre situation ne se décide pas lors d’un "petit" investissement. Cela doit être une réflexion de fond avec beaucoup de recul.
Faire et laisser dire
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#10 12/11/2024 18h20
- Timinel
- Membre (2014)
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Question additionnelle: 3 biens en nom propre, vous etes en concubinage.
Qui est l’associe de la SCI pour ce 4eme ? quelle part ..
une mise a jour de la presentation de 2019 semble importante
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#11 12/11/2024 19h33
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
@la chignolecorse, J’ai comparé justement sur 20 ans avec ma TMI de 30% et la SCI IS est gagnante vu que je n’envisage pas de revente (y compris en cas de versement des dividendes lorsque le résultat sera bénéficiaire).
Le but n’est pas de m’arrêter avec cet investissement mais de poursuivre donc le jeu peut en valoir la chandelle économiquement.
@Timinel
Avec ma compagne qui m’a fait part de son envie d’investir à mes côtés. (nous allons bientôt nous pacser et acheter notre RP par la suite). Cet achat n’entravera beaucoup notre capacité d’emprunt pour notre RP.
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#12 12/11/2024 20h08
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Alors pourquoi poser la question puisque vous avez déjà tout calculé ! Si vous avez un doute, n’hésitez pas à poser tous vos calculs ici!
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#13 12/11/2024 20h33
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Je m’interroge ne connaissant pas ce que c’est sur la complexité des démarches en société.
Puis, j’ai calculé suite à votre commentaire et non au moment de mon premier post.
Je pensais initialement qu’avec une TMI 30%, cela se discutait mais les calculs sont assez flagrants.
Merci à tous ceux qui ont contribué pour leur aide.
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#14 12/11/2024 21h07
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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C’est pourtant pas compliqué, vous qui êtes ici depuis quelques années…
Nous attendons vos calculs flagrants? Ou c’est déjà fini?
Faire et laisser dire
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#15 12/11/2024 21h10
- fab25
- Membre (2020)
- Réputation : 6
Timinel a écrit :
Bonjour
Comment ne jamais avoir une hypothese de revente ?
Cdt
Au moment de faire le choix IS il faut que ce sois la volonté et l’ hypothèse la plus plausible , mais la vie étant loin de toujours être un long fleuve tranquille bien , bien malin celui qui peut prédire sa situation dans 10/20/30ans … le point sensible de la version IS …
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#16 12/11/2024 22h32
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Simulation A l’IS (je vous passe le détail de toutes les années et pour simplifier je suis parti d’un montant d’amortissement identique sur 20 ans ce qui ne serait pas le cas + un taux d’IS identique au fil du temps) :
Année 1 :
8640 (loyers) - 2590 (intérêts d’un emprunt de 70K sur 20 ans) - 500 (entretien) - 180 (PNO) - 500 (foncier) - 1500 (comptable) - 216 (crl) - 2678 (amortissements simulé sur jedeclaremonmeublé) = 476 *15% = 71,4 euros d’IS
Trésorerie = 8640 - 5040 (annuités) - 500 - 180 - 500 -1500 - 71 - 216 = 633e
PFU : 633*30% = 189,9 soit dans ma poche 443e
Année 10 (estimation d’une hausse des loyers et charges d’1%/an) :
9449 - 1652 - 565 - 198 - 545 - 234 - 1635 - 2678 = 1942*15% = 291,3
Tréso : 1208
PFU : 1208*30% = 362 soit au total 846 dans ma poche.
Année 20 :
10438 - 179 - 625 - 308 - 595 - 254 - 1785 - 2678 = 4014 *15% = 602,1e
Trésorerie = 1807
flat taxe = 1807*30% = 542 soit dans ma poche 1265 euros.
Etant novice sur la fiscalité IS, j’ai peut-être fait des erreurs mais j’en ai conclu que c’était mieux à l’IS durant la détention.
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#17 12/11/2024 23h51
- Timinel
- Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 127
L’entretien de 500 me parait minuscule et la TF a 1% tres optimiste mais il faut faire des hypotheses
oui c’est mieux a l’IS durant la detention en general sans trop de question
je n’ai aucune idee du bien que vous achetez mais est ce qu’il aura un sens dans votre patrimoine dans 15 ou 20 ans?
il est dommage de ne pas mettre les chiffres de votre situation mais si vous avez bien valide que cela ne bloque pas votre RP tant mieux .
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#18 13/11/2024 00h03
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
J’ai déduis les interets et autres charges pour calculer le revenu imposable. Pour la trésorerie pure je dois soustraire le crédit sur l’année non ?
Qu’aurais-je dû faire comme calculs ?
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#19 13/11/2024 00h20
- Timinel
- Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 127
Je ne vois pas d’erreur mais pas de charges ( de copro ) ni de travaux
il manque aussi la creation de la SCI la premiere année donc comptez 1500 en moins la premiere année
et jamais de vacances locative il me semble . vu la rentabilité apparente pour un bien sans travaux je trouve cela surprenant.
il y a un modele d’etude de cas assez pratique pour donner une vue claire des 2 regimes ..
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#20 13/11/2024 00h27
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Il s’agit d’une monopropriété.
En effet je n’ai pas mis les travaux qui serait d’environ 5K en matériaux estimés (décoration) et réalisés par mes soins ni pris en compte les vacances.
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#21 13/11/2024 01h46
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Même s’il manque quelques charges, cela n’a pas d’incidence lorsqu’on se limite à comparer 2 stratégies SCI/LMNP.
Il faudrait faire la comparaison avec une détention en direct. Vous allez gagner l’EC, la CRL et remplacer l’IS/PFU par l’IR/PS.
Et ensuite regarder ce que vous ferez de ce bien dans quelques années. Est-ce un bien patrimonial que vous allez garder et transmettre ou pensez-vous le revendre un jour? Dans cette dernière hypothèse, les taxes sur la plus-value augmentent en sci alors qu’elles diminuent en détention en direct (en supposant qu’il n’y ait pas de modification de la fiscalité dans ce domaine).
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#22 13/11/2024 07h42
- Gautier76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
J’ai fait la comparaison avec une détention en direct (je vous épargne les calculs). Le bien ne pouvant pas se louer meublé faute de marché j’ai simulé en nue au réel hors déficit foncier sur 20 ans avec les charges classiques pour me rendre compte en rythme de croisière.
Sur 20 ans le gain dans ma poche est supérieur à l’IS. J’empoche dans ma simulation 12000 euros à l’IS contre 400 à l’IR (je serai en cash flow négatif à partir de la 14e année malgré une bonne rentabilité du bien).
Ces calculs seront contrebalancés avec une revente mais que n’ai pas simulé vu que ce n’est pas mon objectif.
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#23 13/11/2024 11h21
- Rio7374
- Membre (2022)
- Réputation : 1
fab25, le 11/11/2024 a écrit :
Mais pendant ces 22 ans vous avez sûrement réduit drastiquement l’impôt sur les revenus foncier que vous auriez eu à l’IR ….
C’est à mon goût l’un des principal atout de l’IS tout peut passer en charge et ainsi réduire voir neutraliser l’imposition un certain moment …
Bien sur chaque cas est particulier, à 30% de tmi , vous payerez donc 47.2% d’impôts sur ces revenus , et en cas de revente avec plus value l’imposition est la aussi ( pas de réintégration d’amortissement donc bien plus intéressant tout de même )
Pour la clause de substitution sa ce fait très bien en effet , il faut juste pensez à l’insérer dans le compromis ( que vous pouvez signer à votre nom donc ) .
Je n’ai pas eu le temps de lire toute la file.
Oui, bien sûr, j’ai fait la comparaison. Je suis également perdant sur ce volet.
Mes revenus personnels ayant changé.
Il est très difficile de savoir ce que la vie nous réserve, santé, vie personnelle, fiscalité, et l’option IS étant irrévocable ( sauf maintenant sur les 2 ou 3 premières années).
Le taux réduit de 15% est aussi sur la sellette pour les sociétés à prépondérance immobilière.
Perso, pour les petites structures je déconseille L’IS.
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#25 13/11/2024 13h16
- Rio7374
- Membre (2022)
- Réputation : 1
Petite ou petites,
Un ou des biens immobiliers inférieurs à 500 000 euros pour un particulier.
Les SCI à L’IS, se sont surtout des pros, en particulier souvent des pros du droit, du médical ou autre libéral qui font un regroupement et créent une structure.
Il y a aussi des particuliers ou pros qui créent plusieurs SCI à L’IS de façon à chaque fois à bénéficier du taux réduit.
C’est cet abus qui pourrait remettre en question le taux réduit…
Il y a eu un amendement sur cet impôt réduit qui a été adopté dernièrement en 1ere lecture passant de 42000 à 60000 euros de bénéfice, pour toutes les sociétés, mais quid des societes immobilières au final ?
Un point à ne pas négliger.
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